Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7]

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N° RG 25/51780 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7EQC

N° : 4

Assignation du : 25 Février 2025

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[1] 1 copie exécutoire délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 23 mai 2025

par Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier. DEMANDERESSE

La société SUISSE-OCEAN PATRIMOINE, société par action simplifiée à associé unique [Adresse 1] [Localité 5]

représentée par Maître Simon IZARET de l’AARPI RIVEDROIT, avocats au barreau de PARIS - #K0001

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LCDC [Adresse 3] [Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 18 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 20 novembre 2023, la société Suisse-Ocean Patrimoine a donné à bail commercial à la société LCDC, un local commercial situé [Adresse 3] à [Adresse 6] ([Adresse 4]), moyennant le paiement d'un loyer annuel de 42 000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d'avance.

Par acte du 15 janvier 2025, la société Suisse-Ocean Patrimoine a fait délivrer à la société LCDC un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme principale de 30.196,69 euros au titre des loyers et charges impayés échéance du 1er trimestre 2025 incluse.

C'est dans ces conditions que se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société Suisse-Ocean Patrimoine a, par exploit délivré le 25 février 2025, assigné la société LCDC devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise depuis le 15 février 2025 et la résiliation du bail à compter de cette date ; - ordonner l'expulsion de la société LCDC et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de "deux cents euros (500 EUR)" par jour de retard ; - condamner la société LCDC au paiement au propriétaire des lieux, la société Suisse-Ocean Patrimoine, d'une somme de trente mille cent quatre-vingt-seize euros et soixante-neuf centimes (30.196,69 EUR), montant dû par la société LCDC et non contestable ; - condamner la société LCDC au paiement au propriétaire des lieux, la société Suisse-Ocean Patrimoine, d'une somme de quatre mille sept-cent-soixante-quatorze euros et soixante-six centimes (4.774,66 EUR) au titre des pénalités prévues au titre du bail et non contestable ; - condamner la société LCDC au paiement au propriétaire des lieux, la société Suisse-Ocean Patrimoine, d'une somme de deux cent quarante quatre euros et trente et un centimes (244,31 EUR) au titre du remboursement du coût du commandement de payer délivré au titre du bail et non contestable ; - condamner la société LCDC au paiement des intérêts légaux sur l'ensemble de ces sommes à compter du 15 janvier 2025 et jusqu'à la date du complet paiement de celle-ci ; - condamner la société LCDC au paiement d'une somme de deux cent trente euros et cinquante centimes (230,50 EUR) par jour, à titre d'indemnité d'occupation, du 15 février 2025 jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise au bailleur des clefs ; - condamner la société LCDC au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, et à régler les dépens de l'instance.

A l'audience, la demanderesse maintient ses demandes dans les termes de l'assignation.

La défenderesse, assignée à l'étude, n'est pas représentée.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'expulsion du preneur

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l'occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 15 janvier 2025 à hauteur de la somme de 30.196,69 euros en principal, au titre de l'arriéré locatif incluant l'échéance du 1er trimestre 2025.

La société bailleresse indique que la locataire ne s'est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d'un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 15 février 2025 à 24h00 et d'ordonner l'expulsion du preneur selon les termes du dispositif, sans qu'il soit nécessaire d'assortir cette obligation d'une astreinte.

L'indemnité d'occupation due à la bailleresse à compter du 16 février 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant non sérieusement contestable du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, sans la majoration de 100% prévue à l’article 20.5 du contrat de bail et sollicitée, celle-ci s’analysant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du locataire.

En l'espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l'existence d'un arriéré de loyers et charges d'un montant de 19.083,34 euros au 31 décembre 2024 et le commandement de payer mentionne une somme de 30.196,69 euros échéance du 1er trimestre 2025 incluse.

L'obligation de la société LCDC n'étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme de 30.196,69 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Il n'y a pas lieu à référé sur la demande en paiement de la somme de 4.774,66 euros au titre de la clause pénale contractuelle, cette somme étant susceptible de modération par le juge du fond en application de l'article 1231-5 du code civil, ainsi que précédemment exposé.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 janvier 2025. Ce coût étant inclus dans les dépens, il n'y a pas lieu à référé sur la demande tendant à ce que la somme de 244,31 euros correspondant au coût du commandement de payer produise des intérêts à compter du 15 janvier 2025.

La déferesse sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'elle ont été contraints d'exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition, à la date du 15 février 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu'à défaut de restitution volontaire des locaux loués situés [Adresse 2], la société LCDC pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société LCDC à payer à la société Suisse-Ocean Patrimoine une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 16 février 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société LCDC à payer à la société Suisse-Ocean Patrimoine la somme provisionnelle de 30.196,69 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 15 janvier 2025, échéance du 1er trimestre 2025 incluse ;

Condamnons la société LCDC aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 janvier 2025 ;

Condamnons la société LCDC à payer à la société Suisse-Ocean Patrimoine la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société Suisse-Ocean Patrimoine ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 23 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Cécile VITON