Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° 85 /2025, 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 21/21310 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEZCG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 octobre 2021- Tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 5/section 2)- RG n° 20/05431

APPELANTE

Mme [V] [O]

née le 29 avril 1928 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de Paris, toque : D0285, substitué à l'audience par Me Vincent LAI

INTIMÉ

Maître [W] [D]

né le 25 octobre 1965 à [Localité 6] (85)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par Me Caroline HATET-SAUVAL, avocat au barreau de Paris, toque : L0046

Assisté de Me Isilde QUENAULT, avocat au barreau de Paris, toque : C1515, substituée par Me Mathilde de CASTRO

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 04 décembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Stéphanie Dupont, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 20 août 2014, Mme [O] a donné à bail, à compter du 1er septembre 2014, un local à usage de stockage situé [Adresse 1] à [Localité 8] (Seine-Saint-Denis) à la société Bâtiment Général Service (Société BGS).

Suivant jugement rendu le 27 mars 2019 par le tribunal de commerce de Bobigny, la société preneuse a été placée en liquidation judiciaire et Maître [D] désigné en qualité de mandataire liquidateur.

Mme [O] a déclaré à la procédure collective une créance de loyers et charges impayés le 23 avril 2019.

Par courrier du 2 décembre 2019, Maître [D] a procédé à la restitution « virtuelle » des locaux et reconnu la résiliation du bail.

Par acte du 10 juillet 2020, Mme [O] a fait assigner Maître [D] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d'engager sa responsabilité civile professionnelle.

Par jugement en date du 19 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

débouté Mme [V] [O] de ses demandes ;

condamné Mme [V] [O] aux dépens ;

condamné Mme [V] [O] à payer à Maître [W] [D] une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

ordonné l'exécution provisoire ;

rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration en date du 6 décembre 2021, Mme [V] [O] a interjeté appel total du jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 15 juillet 2022, Mme [V] [O], appelante, demande à la cour de :

infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 19 octobre 2021 en ce qu'il a :

débouté Madame [V] [O] de ses demandes ;

condamné Madame [V] [O] aux dépens ;

condamné Madame [V] [O] à payer à Maître [W] [D] la somme de 2.500 ' en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

ordonné l'exécution provisoire ;

Et ce faisant :

dire engagée la responsabilité délictuelle de Maître [W] [D] en raison du retard à restituer la jouissance des locaux ;

condamner Maître [W] [D] à verser à Madame [V] [O] la somme de 42.909 ' à titre de dommages et intérêts ;

condamner Maître [W] [D] à régler à Madame [V] [O] la somme de 4.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner Maître [W] [D] aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Denoulet, avocat, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile ;

débouter Maître [W] [D] de toute demande plus ample ou contraire.

Par conclusions déposées le 7 août 2024, Maître [W] [D], intimé, demande à la cour de :

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 19 octobre 2021 en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

débouter Madame [O] de toutes ses demandes ;

Y ajoutant,

condamner Madame [O] à payer à Maître [B] la somme de 4.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L'ARRÊT

Sur la responsabilité du liquidateur judiciaire

La bailleresse expose que Maître [D] a décidé de poursuivre le bail commercial la liant à la société BGS, alors même qu'il devait s'assurer de disposer des fonds nécessaires pour payer les échéances locatives et soutient que l'ancienneté et le montant de l'arriéré locatif, l'absence d'activité du fonds de commerce et de tout document juridique et social y afférent, puis l'absence totale de coopération du gérant de la société BGS auraient dû conduire l'intimé à résilier le bail, de sorte que la poursuite du bail a contribué à son entier préjudice.

Selon l'appelante, l'intimé avait eu connaissance de l'arriéré locatif à l'occasion de la déclaration de créance régularisée dans le délai légal et l'inertie du gérant ne l'empêchait pas de prendre des décisions adaptées à la situation, de sorte qu'il a manqué à son devoir de diligence en ne lui permettant pas de récupérer son local, alors qu'il s'y était engagé dans ses correspondances des 24 avril et 29 mai 2019. Ainsi, toujours selon l'appelante, le délai écoulé entre la date où la restitution devait s'opérer, soit le 14 mai 2019 date de désignation du commissaire-priseur, et la date où elle s'est effectivement opérée, soit le 2 décembre 2019, est excessif, ce d'autant plus que l'intimé savait que l'appelante ne percevait plus aucun loyer depuis le mois de février 2018.

Enfin, l'appelante soutient que l'absence de restitution des locaux a empêché le bien d'être reloué et qu'il ne pourra l'être qu'à l'issue de la procédure d'expulsion du gérant de la société BGS, alors que l'intimé avait selon elle la garde juridique du local et qu'il était de sa mission d'éviter tout intrusion illicite ou, à tout le moins, d'engager lui-même une procédure aux fins d'expulsion du « squatteur ». Compte-tenu du lien de causalité entre le comportement fautif de l'intimé et la non-restitution subséquente des locaux à l'appelante, la perte de chance de cette dernière de ne pas percevoir le fruit de son patrimoine serait selon elle totale.

L'intimé expose quant à lui qu'il a dû faire face à la carence du dirigeant, qui ne s'est pas présenté à ses convocations et ne lui a remis aucun document et que le bail commercial afférent aux locaux appartenant à l'appelante ne concernaient pas le siège social, mais un entrepôt et des bureaux, de sorte qu'il n'avait aucun moyen d'avoir connaissance de l'existence de ce bail avant le 23 avril 2019, date à laquelle la bailleresse a déclaré sa créance locative. Il rappelle en outre avoir résilié ce bail deux jours après avoir eu connaissance, de la part du commissaire-priseur, de l'impossibilité de pénétrer dans les lieux loués ni de récupérer les clés, et a virtuellement restitué ces derniers le même jour.

Il se prévaut par ailleurs de ce qu'il a été confronté, outre la carence du dirigeant de la preneuse, aux contraintes inhérentes liées à sa mission légale, lui imposant de ne pas résilier le bail s'il entendait le céder seul ou avec le fonds de commerce et ne saurait ainsi engager sa responsabilité à ce titre.

Il considère que l'appelante ne peut soutenir qu'il était acquis dès le mois d'avril que toute tentative de réalisation des actifs était vouée à l'échec, alors qu'à cette date aucun inventaire des actifs mobiliers n'avait été établi et qu'il ne saurait lui être reproché d'avoir tenté de céder le fonds ou le bail, car à l'inverse il lui aurait été reproché par les créanciers de ne pas l'avoir fait.

L'intimé estime que, contrairement à ce que soutient l'appelante, l'absence de comptabilité ou de tout document juridique n'est pas un obstacle à la cession d'un fonds en liquidation judiciaire et que, bien au contraire, c'est l'appelante qui a manqué de diligence en ne mettant pas en 'uvre la demande de résiliation du bail qui lui restait ouverte en application de l'article L. 641-12 3° du code de commerce, en conséquence de quoi le liquidateur ne saurait engager sa responsabilité pour défaut de paiement des loyers du bail commercial, faute d'avoir été mis en demeure de les payer et faute pour le bailleur d'avoir recherché la résiliation judiciaire du bail.

Enfin, l'intimé expose qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les prétendues fautes qui lui sont reprochées et le préjudice allégué au titre tant des loyers postérieurs à la restitution virtuelle des locaux intervenue le 2 décembre 2019 que de l'occupation illicite des locaux par le dirigeant de la preneuse.

Il résulte de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faut duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient au liquidateur désigné de procéder avec diligence dans la réalisation des différentes opérations de liquidation qui lui incombent.

Cette obligation de diligence est particulièrement marquée lorsque l'activité n'a pas été maintenue, qu'il n'existe aucune trésorerie, que le seul actif est constitué par le fonds de commerce, mais que pour autant la débitrice ne dispose d'aucune somme pour régler les loyers postérieurs.

Ainsi, lorsque le liquidateur constate à la réception du jugement le désignant, comme en l'espèce, que le tribunal a omis de désigner des auxiliaires indispensables à l'exécution de la mission de liquidation, il lui appartient au plus vite de saisir le tribunal d'une requête pour faire compléter la décision rendue.

En l'espèce, ce n'est que le 23 avril 2019, lorsque l'appelante a déclaré sa créance locative, que le liquidateur a eu connaissance de l'existence d'un bail portant sur des locaux distincts du siège social, et donc également de l'existence d'actifs pouvant potentiellement faire l'objet d'une cession. C'est donc de manière tout à fait rapide et diligente que le liquidateur a d'une part sollicité dès le lendemain, soit le 24 avril 2019, la désignation d'un commissaire-priseur, lequel a été désigné par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 14 mai 2019, soit moins d'un mois plus tard, avec mission de réaliser l'inventaire et la prisée de l'actif du débiteur, et d'autre part fixé au 15 mai 2019 la date limite de dépôt des offres de reprise, étant précisé que le liquidateur a informé la bailleresse de l'ensemble des démarches mises en 'uvre dès le 24 avril 2019.

Par ailleurs, s'il est de la responsabilité du liquidateur de tenter de céder le seul actif important existant dans la société, à savoir le fonds de commerce comprenant le droit au bail, il lui appartient également, passé le délai de trois mois pendant lequel le bailleur ne peut demander la résiliation du bail, de faire preuve de diligences dans la restitution des locaux, pour éviter l'augmentation de la somme due au titre des loyers impayés.

C'est ainsi qu'à défaut d'offres de reprise au 15 mai 2019, le liquidateur a informé la bailleresse par courrier du 29 mai 2019, de ce qu'il allait déposer une requête auprès du tribunal aux fins de solliciter la vente aux enchères publiques des actifs de la société BGS et qu'il envisageait la restitution des locaux loués à l'issue de cette vente.

Il ressort enfin des éléments de faits énoncés, que le commissaire-priseur s'est ensuite lui-même heurté à l'inertie du dirigeant de la société BGS, qui n'a répondu à aucune convocation ni aucune sollicitation en vue de la restitution des clés du local loué dans la perspective de la vente aux enchères des actifs s'y trouvant, de sorte que le 29 novembre 2019, une nouvelle fois relancé par le liquidateur, le commissaire-priseur lui a indiqué qu'il pouvait inviter la bailleresse à récupérer ses locaux par tous moyens. Le liquidateur a alors informé celle-ci le 2 décembre 2019, soit trois jours plus tard, de ce qu'il résiliait le bail et procédait à la restitution « virtuelle » des lieux, faute d'avoir pu en récupérer les clés.

Il s'infère de l'ensemble des éléments qui précèdent que c'est à bon droit que le tribunal judiciaire de Bobigny a considéré que Maître [D] a accompli les diligences qu'il était en mesure de mettre en 'uvre et que le délai de restitution n'était pas excessif compte tenu, d'une part, de la nécessité de laisser le commissaire-priseur remplir sa mission et de tenter de réaliser les actifs se trouvant potentiellement stocké dans le local, d'autre part, de l'inertie du preneur.

En outre, il ressort de l'article L. 641-12 3° du code de commerce, concernant le bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise, que « Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l'article L. 622-14 (') ».

Ainsi, la bailleresse ne saurait reprocher à l'intimé d'avoir poursuivi le bail dans la perspective de céder le fonds de commerce, ni lui reprocher d'avoir poursuivi ce bail malgré l'absence de fonds, dans la mesure où dans l'intervalle, il n'est pas contesté qu'elle n'a, à aucun moment, mis le liquidateur en demeure de payer les loyers échus, ni même mis en 'uvre les prérogatives que lui offre l'article L. 641-12 3° du code de commerce en demandant la résiliation judiciaire ou en faisant constater la résiliation de plein droit par le juge-commissaire.

Enfin, il ressort des pièces versées au débats que l'appelante ne rapporte pas la preuve de la date à laquelle l'occupation illicite des locaux par le dirigeant de la preneuse a démarrée, ni en quoi l'intimé serait à l'origine de cette occupation illicite, de sorte que la réparation du préjudice allégué à ce titre ne saurait être mis à la charge de l'intimé.

Par conséquent, il résulte des différents éléments énoncés ci-dessus, que Maître [D] a non seulement accompli les diligences attendues d'un professionnel dans l'accomplissement de sa mission, sans qu'il puisse lui être reproché de fautes, mais que de plus s'agissant précisément de la causalité, la bailleresse ne s'est pas prévalue des prérogatives que lui offre l'article L. 641-12 3° du code de commerce, de sorte que celle-ci est mal fondée à venir rechercher la responsabilité civile professionnelle de l'intimé.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré et de rejeter la demande de l'appelante.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris étant confirmé, il le sera également en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Madame [O], qui succombe en appel, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d'appel.

En outre, l'équité commande de la condamner à payer à Maître [D] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par ce dernier devant la cour d'appel.

Les demandes de la bailleresse seront donc rejetées sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 19 octobre 2021 (RG 21/01913) en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute Madame [V] [O] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [V] [O] à payer à Maître [D] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, ainsi qu'aux dépens d'appel.

La greffière, La présidente,