Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : M [H] [U] M [X] [T]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09787 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6EBW

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 21 mai 2025

DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS Monsieur [H] [U], demeurant [Adresse 2] [Adresse 6] comparant en personne Monsieur [X] [T], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 mars 2025

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 mai 2025 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 21 mai 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09787 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6EBW

Par assignation en référé des 27 septembre 2024 (Monsieur [H] [U]) et 18 octobre 2024 (Monsieur [X] [T]), la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) à fait citer Monsieur [H] [U] et Monsieur [X] [T]. Cet acte, dénoncé au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience (le 18 octobre 2024), la CCAPEX ayant été saisie au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation (le 24 juillet 2024), a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : - constater la résiliation du bail des lieux situés : [Adresse 4], ayant pris effet le 23 février 2012, par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 24 juillet 2024, d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les 6 semaines de sa délivrance (loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate), - prononcer leur expulsion immédiate et celle de tous occupants de leur chef, et statuer sur le sort des meubles ; - les condamner solidairement à payer à titre de provision la somme de 2617,08 euros, selon décompte arrêté au 18/10/2024, jour de l’assignation, à valoir sur l’arriéré locatif avec intérêts de retard, outre une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, outre indexation, et 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la Préfecture, du commandement de payer et des frais de la procédure y compris les débours. A l’audience du 20 mars 2025, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP), représentée, indique que la dette est de 4033,44 euros au 5 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, sous réserve de deniers et quittances valables. Elle précise être d’accord pour l’échéancier suspensif de la clause résolutoire proposé à hauteur de 92 euros mois en sus des loyers courants.

Monsieur [H] [U] comparant en personne, sollicite des délais suspensifs de la clause résolutoire et propose de régler 92 euros par mois en sus des loyers courants. Monsieur [X] [T], cité par procès-verbal de recherches infructueuses, n’est ni présent, ni représenté. L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L’urgence à faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire est toujours sous-entendue dans la mesure où la demande est motivée par un impayé tel que démontré.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail signé par les parties qui prévoit une clause résolutoire, que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989. Or il résulte des pièces produites et il n’apparaît pas sérieusement contestable : ≡ que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [H] [U] et Monsieur [X] [T], le 24/07/2024, pour paiement des sommes restées dues selon décompte arrêté alors à la somme de 1939,74 euros, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, ≡ que ses causes n’ont pas été réglées dans les 6 semaines de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de 6 semaines, soit le 5 septembre 2024 ; ≡ qu’il est produit un historique, arrêté au 5 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, qui fait apparaître une somme restant due de 4033,44 euros, au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement (le bail prévoyant cette solidarité qui ne se présume pas et doit être motivée) par provision, et sous réserve de deniers et quittances valables, Monsieur [H] [U] et Monsieur [X] [T], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ≡ que les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate) disposent que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants et en situation de régler sa dette locative, à la demande de l’une ou l’autre des parties. Pendant le cours des délais ainsi accordés, le locataire ayant demandé la suspension de effets de la clause résolutoire en bénéficiera. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet, ≡ que la situation des locataires et l’accord du bailleur permettent toutefois de leur octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du bail tel que sollicités à l‘audience, avec une clause de déchéance du terme en cas de non -respect des modalités de paiement de l’arriéré telles que définies au dispositif, ≡ que ces délais de paiement valent pour régler les sommes dues au titre des dépens, ≡que les modalités d’expulsion et de fixation de l’indemnité d’occupation sont prévues au dispositif de la présente ordonnance, ≡Qu’il ne sera pas fait droit à la demande de suppression du délai de deux mois visé à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, que rien ne justifie,  ≡ que l’équité ne commande pas de condamner la partie défenderesse au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ≡que la partie défenderesse, succombant, sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’assignation et de dénonciation à la Préfecture, et de commandement de payer, et tels que définis à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé, étant observé que les frais d’exécution relèvent le cas échéant du juge de l’exécution ; ≡que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement en référé par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort, Déclarons recevable l’action de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP), Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, pour les lieux situés [Adresse 4], ayant pris effet le 23 février 2012, sont réunies à la date du 5 septembre 2024, Condamnons solidairement par provision, sous réserve de deniers et quittances valables, Monsieur [H] [U] et Monsieur [X] [T] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) la somme de 4033,44 euros, à titre d’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Autorisons Monsieur [H] [U] et Monsieur [X] [T] à s’acquitter de cette dette par 35 versements mensuels consécutifs de 92 euros, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette, Disons que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance, et les suivants successivement avant le 15 de chaque mois, Suspendons les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise, Disons que le seul non-respect des délais de paiement, pour les sommes dues au titre des dépens n’a pas de répercussion sur la clause résolutoire du bail, Disons qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit : ≡ la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, ≡ la clause résolutoire du bail sera réputée acquise, ≡Dans ce cas, Ordonnons, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [H] [U] et Monsieur [X] [T] et celle de tous occupants de son chef, des lieux situés [Adresse 4], au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Rejetons la demande de suppression du délai de deux mois visé à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution Disons que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 et suivants du même code et Disons n’y avoir lieu à en autoriser le transport et la séquestration des meubles, Condamnons solidairement Monsieur [H] [U] et Monsieur [X] [T] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP), à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire du bail, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires, qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne et la remise des clés, Disons qu’il est équitable de laisser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) la charge de ses frais irrépétibles, Condamnons solidairement Monsieur [H] [U] et Monsieur [X] [T] aux dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la Préfecture, du commandement de payer, et tels que définis à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé pour le surplus, Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit. Ainsi fait et jugé au tribunal judiciaire de Paris, le 21 mai 2025.

Le greffier, Le juge