Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 10] [Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11303 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X2WL

N° de Minute : 25/488

JUGEMENT

DU : 07 Avril 2025

Société [Localité 10] METROPOLE HABITAT - OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 10]

C/

[D] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société [Localité 10] METROPOLE HABITAT - OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par : Madame [U] [T] (Membre de l'entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [D] [V], détenue : PRISON DE [Localité 10] [Localité 12] ECROU n°52988, [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Novembre 2024

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, après prorogations du délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025 par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 août 2022, l'établissement public [Localité 10] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 10] (LMH) a donné à bail à Madame [D] [V] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel révisable de 364,09 euros majoré d'une provision sur charges de 168,48 euros .

Par acte d'huissier du 5 décembre 2022, LMH a fait signifier à Madame [D] [V] un commandement de payer la somme de 841,81 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte d'huissier du 5 décembre 2023, LMH a fait assigner Madame [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de : – constat, à défaut prononcé, de la résiliation du bail, – prononcé de l'expulsion de Madame [D] [V] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin et autorisation de transport et séquestre des meubles, – condamnation de Madame [D] [V] à payer : * la somme de 2401,40 euros au titre des loyers et charges dus au 24 novembre 2023 outre les termes échus postérieurement jusqu'au jugement, * une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges avec faculté de révision des charges dans le cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision depuis le prononcé de la résiliation, * les intérêts au taux légal à compter de « la présente décision », * la somme de 152,00 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le cout du commandement de payer ; – certification du jugement en tant que titre exécutoire européen ; – maintien de l'exécution provisoire.

L'affaire a été appelée à l'audience du 8 février 2024, lors de laquelle Madame [D] [V] était représentée par son père, et a été contradictoirement renvoyée à celle du 4 avril 2024, à laquelle LMH a comparu et Madame [D] [V] était représentée par un avocat. L'affaire a alors été contradictoirement renvoyée à celle du 13 juin 2024 lors de laquelle Madame [D] [V] n'a pas comparu ni n'était représentée. L'affaire a été renvoyée à celle du 5 septembre 2024, lors de laquelle un renvoi a été contradictoirement ordonné au 7 novembre 2024.

A l'audience du 7 novembre 2024, LMH a maintenu ses demandes initiales sauf à se désiter de sa demande de titre exécutoire européen et actualiser le montant de sa créance à la somme de 10639,97 euros.

Madame [D] [V] n'a pas comparu et n'était pas représentée.

Après prorogations, le délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025 a été prononcé par mise à disposition le 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le jugement est contradictoire en application de l'article 469 alinéa 1 du code de procédure civile.

Sur la résiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

LMH justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 26 décembre 2022 et ce dans les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 6 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Le bail conclu le 17 août 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en son article 6 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 décembre 2022, pour la somme en principal de 841,81 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement, hors aides au logement qui s'imputent sur le mois pour lesquelles elles sont servies, n'est intervenu.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 6 février 2023.

L'expulsion de Madame [D] [V] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur le décompte des sommes dues et la demande de délais de paiement :

En application de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

LMH produit un décompte détaillé arrêté au 4 novembre 2024 démontrant que Madame [D] [V] reste devoir la somme de 9949,19 euros après déduction des frais de poursuite qui entrent dans les dépens, les pénalités mensuelles de 7,62 euros faute pour LMH de justifier de l'envoi de l'enquête et de la demande de transmission de l'avis d'imposition ou de non imposition ainsi que les cotisations d'assurance la bailleresse ne justifiant pas avoir respecté les formalités de l'article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Madame [D] [V] sera condamnée à payer à LMH la somme de 9949,19 euros, créance arrêtée au 4 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 575,63 euros, soit une somme égale au montant du loyer de 390,40 euros majoré de la provision sur charges de 185,23 euros, pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour LMH de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2022 entre, d'une part, l'établissement public [Localité 10] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 10] et, d'autre part, Madame [D] [V] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], à [Localité 11] sont réunies à la date du 6 février 2023;

ORDONNE à défaut pour Madame [D] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu'en application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire» ;

CONDAMNE Madame [D] [V] à payer à l'établissement public [Localité 10] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 10] la somme de 9949,19 euros, créance arrêtée au 4 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [D] [V] à payer à l'établissement public [Localité 10] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 10] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 575,63 euros, soit une somme égale au montant du loyer de 390,40 euros majoré de la provision sur charges de 185,23 euros, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux;

DIT la part des charges dans cette indemnité pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;

RAPPELLE à Madame [D] [V] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES [Adresse 9] [Adresse 2] [Adresse 8] [Localité 7]

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

DIT n'y avoir lieur à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l'établissement public [Localité 10] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 10] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [D] [V] aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 7 avril 2025.

Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN, Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection