Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2025

N° 2025 / 150

N° RG 22/15139

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKKBB

[S] [C]

[J] [Z] épouse [C]

C/

Syndicat des copropriétaires SOCCOIA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Fabien GRECH

Me Cécile JACQUEMET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 06 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03581.

APPELANTS

Monsieur [S] [C]

né le 28 Mars 1986 à [Localité 4] (MOLDAVIE), demeurant [Adresse 3]

Madame [J] [Z] épouse [C]

née le 23 Décembre 1988 à [Localité 5] (KAZAKHSTAN), demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Fabien GRECH, membre de la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires SOCCOIA sis [Adresse 1] à [Localité 8]

agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS Cabinet CLARUS, dont le siège social est situé à [Localité 8] [Adresse 2] pris en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

représenté par Me Cécile JACQUEMET, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], sis [Adresse 3] à [Localité 7], se compose de neuf lots répartis entre trois copropriétaires :

- les époux [R] [V] possèdent l'appartement situé en rez-de-jardin du bâtiment A et un lot de parking,

- les époux [H] possèdent l'appartement situé au premier étage du bâtiment A, un lot de parking et la moitié indivise d'une entrée commune,

- les époux [C] possèdent l'intégralité de la construction constituant le bâtiment B, un lot de parking, un lot constitué d'une terrasse, un lot constitué d'un cabanon et l'autre moitié indivise de l'entrée commune.

Par courrier du 8 juin 2020, le Cabinet CLARUS, agissant en qualité de syndic nouvellement désigné, a mis en demeure les époux [C] de cesser immédiatement les travaux affectant les parties communes qu'ils avaient entrepris sur leurs lots sans autorisation de l'assemblée générale, ainsi que de remettre en état les espaces verts.

Les époux [C] ont alors demandé l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée de deux projets de décision visant à :

- autoriser la réalisation de travaux d'extension et de fermeture de la terrasse couverte existante, de modification des façades, de surélévation partielle de la toiture, et de création d'une dalle de parking, d'une piscine et de murs de soutènement,

- ou, en cas de refus, d'autoriser leur retrait du syndicat en application de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965.

L'assemblée générale qui s'est tenue le 1er août 2020 a :

- refusé d'approuver les modifications d'ores et déjà réalisées (résolution n° 15),

- refusé d'autoriser les autres travaux envisagés (résolution n° 37),

- et rejeté la demande de retrait du syndicat (résolution n° 38).

Par acte du 21 septembre 2020, les époux [C] ont saisi le tribunal judiciaire de Nice afin d'entendre annuler ces trois décisions en raison d'un abus de majorité. Ils ont été déboutés de cette action par un jugement rendu le 6 octobre 2022, dont ils ont interjeté appel le 15 novembre suivant.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 8 février 2023, les époux [C] soutiennent en premier lieu que les trois résolutions contestées procèdent d'un abus de majorité en ce qu'elles sont dépourvues de tout motif légitime et font obstacle à leur emménagement dans la maison qui est demeurée en chantier.

S'agissant plus précisément de la résolution n° 38, ils ajoutent que celle-ci aurait été irrégulièrement votée à la majorité renforcée prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu'elle aurait l'être à la majorité prévue à l'article 25.

Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

- d'annuler les résolutions n° 15, 37 et 38 votées par l'assemblée générale du 1er août 2020,

- de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- et de les dispenser de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions notifiées le 27 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic le Cabinet CLARUS, soutient pour sa part :

- que la notion d'abus de majorité doit être distinguée de la simple divergence d'intérêts entre copropriétaires,

- que les appelants ne démontrent pas en quoi les décisions attaquées seraient contraires à l'intérêt collectif,

- qu'il leur appartenait de diriger leur action contre les copropriétaires majoritaires,

- et que, s'agissant de la résolution n° 38, l'assemblée générale était insuffisamment informée quant aux conditions matérielles, juridiques et financières du retrait sollicité.

Il conclut à la confirmation du jugement déféré et réclame en sus paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2025.

DISCUSSION

Sur les résolutions n° 15 et 37 concernant les travaux :

Suivant l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

L'article 25 b dispose toutefois que, si les travaux envisagés affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, ils doivent être autorisés par l'assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires, cette autorisation pouvant également être donnée a posteriori.

L'assemblée générale ne dispose pas cependant d'un pouvoir discrétionnaire ; elle ne peut refuser l'autorisation sollicitée que pour un motif légitime, sans quoi sa décision peut être annulée pour abus de majorité.

En l'espèce, tant le procès-verbal de l'assemblée du 1er août 2020 que les conclusions prises par le syndicat dans le cadre de la présente instance ne contiennent aucun motif propre à éclairer les décisions attaquées ; il n'est pas soutenu en effet que les travaux réalisés ou projetés porteraient atteinte aux droits des autres copropriétaires, à la destination de l'immeuble ou à son esthétique ou son harmonie, ni qu'ils seraient interdits par le règlement de copropriété, ni encore qu'ils entraîneraient une appropriation des parties communes.

Le jugement entrepris n'est pas davantage motivé sur ce point et il n'appartient pas à la cour de pallier la carence du syndicat en se livrant d'office à une recherche qui ne lui est pas demandée.

D'autre part, contrairement aux conclusions de l'intimé, l'action a été valablement dirigée contre le syndicat en ce qu'elle tend à obtenir l'annulation des résolutions litigieuses et non pas à rechercher la responsabilité personnelle des copropriétaires majoritaires.

Il convient donc, infirmant de ce chef le jugement déféré, d'annuler les résolutions n° 15 et 37 votées par l'assemblée générale du 1er août 2020.

Sur la résolution n° 38 concernant la demande de retrait :

Selon l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'immeuble en copropriété comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, le propriétaire d'un ou plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ceux-ci soient retirés du syndicat pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur cette demande, ainsi que sur les conditions matérielles, juridiques et financières entraînées par la division, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la scission de produire tous les documents nécessaires à la parfaite information de l'assemblée.

En l'espèce, c'est par de justes motifs que le premier juge a considéré que la demande présentée par les époux [C] n'était accompagnée d'aucun document permettant d'appréhender les conditions matérielles, juridiques et financières du retrait envisagé, de sorte que l'assemblée ne pouvait l'autoriser en toute connaissance de cause.

D'autre part, contrairement à ce que soutiennent les appelants, la résolution litigieuse a été valablement votée à la majorité prévue à l'article 25, celle-ci se calculant en fonction de la totalité des voix détenues par les copropriétaires, y compris celles des abstentionnistes.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 38 votée par l'assemblée générale du 1er août 2020,

L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Annule les résolutions n° 15 et 37 votées par cette même assemblée,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser aux époux [C] une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Dispense les époux [C] de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE