Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

20/05/2025

ARRÊT N°274/2025

N° RG 24/02284 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QKTI

SG/IA

Décision déférée du 21 Mai 2024

Président du TJ de TOULOUSE

( 24/00756)

Mme MICHEL

[J] [X]

C/

S.C.I. LES TOITS

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [J] [X]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Isabelle DINGLI de la SELAS D'AVOCATS ATCM, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

S.C.I. LES TOITS

[Adresse 3]

[Localité 1] / FRANCE

Représentée par Me Bernard BAYLE-BESSON de l'AARPI BAYLE BESSON-ESTRADE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. GAUMET, conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Les Toits représentée par son gérant M. [T] [H] [C], est propriétaire d'un immeuble à usage d'hôtel 'Une chambre en ville' situé [Adresse 3].

Mme [J] [X] est propriétaire d'un immeuble mitoyen situé [Adresse 3].

À compter du mois de janvier 2022, le gérant de la SCI Les Toits s'est adressé à plusieurs reprises par SMS et courriers à Mme [X], solicitant qu'elle fasse remédier à des infiltrations qu'il estimait provenir de la toiture de l'immeuble appartenant à cette dernière.

Le 28 février 2023, un rapport a été établi, faisant suite à une expertise diligentée par la Banque Populaire, assureur de la SCI Les Toits et la MAIF, assureur de Mme [X]. Il a été conclu au fait que les chéneaux de l'immeuble appartenant à Mme [X] étaient obstrués, ce qui provoquait des infiltrations dans le mur mitoyen, en l'absence d'évacuation des eaux de pluie. Seul l'expert de l'assureur de la SCI Les Toits a signé ce rapport.

Par courrier en date du 1er mars 2023, le gérant de la SCI Les Toits a adressé à Mme [X] une mise en demeure de faire cesser le trouble d'infiltrations sous huitaine.

Par acte du 5 avril 2024, la SCI Les Toits a fait assigner Mme [J] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de le voir :

- condamner Mme [X] à effectuer tous les travaux nécessaires sur sa toiture pour faire cesser le trouble qu'elle engendre sur l'immeuble de la SCI Les Toits sis [Adresse 3] et ce sous astreinte de 150 par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification par commissaire de justice de l'ordonnance à intervenir et ce conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamner Mme [X] au paiement de la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile qu'il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la SCI Les Toits,

- condamner Mme [X] aux entiers dépens de l'instance.

Par ordonnance réputée contradictoire du 21 mai 2024, le juge des référés a :

- condamné Mme [J] [X] à effectuer tous les travaux nécessaires sur sa toiture pour faire cesser le trouble qu'elle engendre sur l'immeuble de la SCI Les Toits sis [Adresse 3] dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision,

- dit qu'à défaut Mme [J] [X] sera condamnée à payer une astreinte de 150 euros par jour de retard,

- dit que cette astreinte courra sur un délai de 3 mois à compter de sa mise en oeuvre,

- dit que le juge de l'exécution reste compétent pour liquider cette astreinte et/ou en prononcer une nouvelle,

- condamné Mme [J] [X] aux dépens,

- condamné Mme [J] [X] à payer à la SCI Les Toits la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 4 juillet 2024, Mme [J] [X] a relevé appel de la décision en critiquant l'ensemble des dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [J] [X] dans ses dernières conclusions en date du 30 janvier 2025, demande à la cour au visa de l'article 117, 750-1 et 835 du code de procédure civile, de :

- prononcer la nullité de l'assignation délivrée le 5 avril 2024 par la SCI Les Toits , représentée par son gérant M. [T] [H] [C] domicilié en cette qualité au dit siège, pour défaut de pouvoir du gérant à engager la société.

En conséquence,

- prononcer la nullité de l'ordonnance de référé du 21 mai 2024 rendue sur la base de l'assignation nulle, en toutes ses dispositions,

- condamner la SCI Les Toits à payer à Mme [X] la somme de 3 000 euros au titre d'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce inclus les frais d'huissier de Me [R] et de M. [E],

Subsidiairement,

- infirmer l'ordonnance de référé du 21 mai 2024, en toutes ses dispositions pour cause d'irrecevabilité, en l'absence de toute conciliation, médiation ou procédure préalable à son assignation,

En conséquence,

- déclarer irrecevable la SCI Les Toits en son action et ses demandes à l'encontre de Mme [X] y compris en ses nouvelles demandes en appel indemnitaires, et au titre de ses frais irrépétibles et des dépens,

- rejeter l'ensemble des demandes de la SCI Les Toits,

- condamner la SCI Les Toits à payer à Mme [X] la somme de 3 000 euros au titre d'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce inclus les frais d'huissier de Me [R] et de M. [E],

Très subsidiairement,

- infirmer l'ordonnance de référé du 21.05.2024, en toutes ses dispositions, en ce que les demandes de la SCI Les Toits sont totalement infondées,

En conséquence,

- rejeter l'ensemble des demandes de la SCI Les Toits en ce qu'elles ne se justifient pas par l'existence d'un différend et sont, à tout le moins, sérieusement contestables, y compris ses nouvelles demandes en appel indemnitaires, et au titre de ses frais irrépétibles et des dépens,

- condamner la SCI Les Toits à payer à Mme [X] la somme de 3 800 euros à titre de dommages-intérêts,

- condamner la SCI Les Toits à payer à Mme [X] la somme de 4 000 euros à titre d'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce inclus les frais d'huissier de Me [R] et de M. [E] dont distraction au profit de Me Ingrid Cantaloube - Ferrieu.

La SCI Les Toits dans ses dernières conclusions en date du 30 juillet 2024 demande à la cour au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l'article L131-3 du code des procédures civiles d'exécution, de :

- débouter Mme [X] de l'intégralité de ses prétentions,

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 21 mai 2024,

- condamner Mme [X] à la somme de 3 000 euros pour procédure abusive,

- condamner Mme [X] au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile qu'il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la SCI Les Toits,

- condamner Mme [X] aux entiers dépens de l'instance.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de l'assignation

Selon l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :

Le défaut de capacité d'ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

En l'espèce, la SCI Les Toits produit un extrait d'annonce publié au Bodacc le 26 octobre 2023 selon lequel à cette date M. [H] [C] a été nommé en qualité de gérant de la SCI. C'est donc à tort que Mme [X] recherche la nullité de l'assignation en indiquant que lorsqu'elle a été délivrée le 05 avril 2024 M. [H] [C] n'était pas le gérant de la société intimée.

L'assignation sera déclarée recevable.

2. Sur la recevabilité de l'action de la SCI Les Toits

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 750-1 du même code prévoit que : en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;

2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;

3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Mme [X] soutient que l'action engagée par la SCI Les Toits devant le juge des référés est irrecevable à défaut pour cette dernière d'avoir recouru préalablement à une mesure de résolution amiable du litige alors que les infiltrations d'eau dont se plaint la société intimée présentent les caractéristiques d'un trouble anormal de voisinage.

La SCI Les Toits ne prétend pas valablement que le litige ne concerne pas un trouble de voisinage en ce qu'il ne consiste pas en un simple désagrément entre voisins mais un sinistre en matière immobilière et en droit de la construction alors qu'elle ne démontre pas en quoi Mme [X] aurait à son égard la qualité de constructeur et que les dégâts des eaux dont elle indique qu'ils ont pour effet de la priver de la faculté de louer une partie des chambres de son hôtel constituent par nature un trouble de voisinage, peu important qu'il en résulte un préjudice d'exploitation.

La société intimée, qui ne se prévaut d'aucun motif dérogatoire n'était dès lors pas recevable à assigner sa voisine sans avoir au préalable recherché un accord amiable.

La cour ajoute que les parties ont le plus grand intérêt à la recherche d'une solution amiable à leur litige au regard de l'antagonisme affectant les éléments sur lesquels elles se fondent, la SCI Les Toits produisant un rapport d'expertise affirmant que les infiltrations sont causées par l'obstruction des chéneaux de l'immeuble voisin, tandis que Mme [X] produit des éléments de constat selon lesquels une partie au moins de cette obstruction serait due à des gravats et à un empiétement consécutifs à des travaux d'isolation par l'extérieur et d'enduits réalisés par la société intimée sur son immeuble.

En conséquence, par voie d'infirmation de la décision entreprise, les demandes de la SCI Les Toits seront déclarées irrecevables en l'absence d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative préalable.

La SCI Les Toits perdant le procès, elle en supportera les dépens de première instance et d'appel.

Il n'est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais qu'elle a exposés et tant la SCI Les Toits que Mme [X] seront déboutées de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

- Déclare recevable l'assignation délivrée le 05 avril 2024 par la SCI Les Toits représentée par son gérant M. [T] [H] [C] à Mme [J] [X],

- Infirme l'ordonnance rendue le 21 mai 2024 par le président du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

- Déclare irrecevables les demandes formées par la SCI Les Toits en l'absence d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative préalable,

Y ajoutant :

- Condamne la SCI Les Toits aux dépens de première instance et d'appel,

- Déboute la SCI Les Toits et Mme [J] [X] de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET