Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025 Président : Madame ATIA, Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE : Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 16 mai 2025 à Me BOMEL Sophie Le 16 mai 2025 à Me Adeline POURCIN Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/07139 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4FEC

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [U] né le 12 Février 1944 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Sophie BOMEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [B] née le 25 Octobre 1962 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 3] (AJ totale) représentée par Me Adeline POURCIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 10 septembre 2015, Monsieur [S] [U] a donné à bail à Madame [T] [B] une maison individuelle située au [Adresse 2] dans le [Localité 4].

Le 9 mai 2023, Monsieur [S] [U] a fait signifier à Madame [T] [B] un commandement de payer la somme en principal de 11.600 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2023, Monsieur [S] [U] a fait assigner Madame [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

-constat de l'acquisition de la clause résolutoire et expulsion, -condamnation au paiement de la somme de 10.400 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et du commandement de payer, -condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du dernier loyer et des charges jusqu'à la reprise effective des lieux, avec indexation, -condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, outre les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 18 janvier 2024.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon décision rendue le 14 mars 2024 pour production du titre de propriété du bailleur et d'un décompte actualisé de sa créance.

La composition du tribunal a changé.

A l'audience du 14 novembre 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon ordonnance du 23 janvier 2025 aux fins de vérifications des échanges d’écritures entre les parties et de production par Monsieur [S] [U] de la dénonce de l’assignation au Préfet des Bouches-du-Rhône.

A l’audience du 13 mars 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions en répliques et récapitulatives, Monsieur [S] [U] conclut au débouté des demandes de Madame [T] [B] et sollicite :

-le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de Madame [T] [B], -sa condamnation à lui verser à titre provisionnel la somme de 17.500 euros, décompte arrêté au 25 février 2025, au titre des loyers et des charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2023 sur la somme de 11.600 euros et de la présente décision pour le surplus, -sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 350 euros par mois jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, -sa condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que le moyen avancé en défense et tiré de la dégradation des lieux est inopérant. Il rappelle que de jurisprudence constante, seule un manquement complet du bailleur à son obligation de délivrance peut justifier l'arrêt du paiement des loyers. Il avance que les photographies produites en défense sont insuffisantes à établir les graves manquements allégués. Il relève que les courriers de la Mairie sont anciens. Sur la demande reconventionnelle d'expertise, il oppose l'absence de motif légitime.

Aux termes de ses conclusions en réponse, Madame [T] [B] conclut à titre principal au débouté des demandes de Monsieur [S] [U]. Elle sollicite :

-à titre principal, une expertise judiciaire, -à titre subsidiaire, des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que la condamnation de Monsieur [S] [U] aux dépens.

Elle se prévaut d'une exception d'inexécution de son obligation de payer le loyer en raison de l'insalubrité du logement et de nombreux désordres, s'agissant des trous dans les murs, de prises arrachées, de fils électriques apparents et de l'humidité des murs. Elle indique l'absence de travaux de remise en état du logement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, Madame [T] [B] produit une mise en demeure adressée par un inspecteur de salubrité à Monsieur [S] [U] le 15 janvier 2021 relevant des infractions au règlement sanitaire départemental (RSD) et prescrivant l’exécution des travaux suivants dans un délai d’un mois : faire procéder à la réfection des parties dégradées du logement : sol et plafond de la chambre, rechercher les causes d’humidité au niveau de la salle d’eau et y remédier, rechercher les causes de moisissures au niveau de la salle d’eau et y remédier, faire procéder au traitement et à la remise en état des surfaces contaminées dans cette pièce, aménager des ventilations réglementaires, efficaces et adaptées dans le logement, assurer la mise en sécurité de l’installation électrique.

Madame [T] [B] soutient qu’aucune de ces prescriptions n’est prise en compte par Monsieur [S] [U], qui n’indique aucune réalisation de ces travaux.

Il en résulte une contestation sérieuse, la délivrance du commandement de payer intervenant un an et demi après cette mise en demeure.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Monsieur [S] [U].

La demande d’expertise sera rejetée en ce que le constat de l’inspecteur de salubrité et la saisine, le cas échéant de l’assurance aux fins d’expertise amiable, sont suffisants.

Monsieur [S] [U] succombant, il sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Monsieur [S] [U] ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire présentée par Madame [T] [B] ;

CONDAMNE Monsieur [S] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente,