Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/10923 N° Portalis DB3S-W-B7I-2ILF

Minute : 489/25

Monsieur [A] [B] Représentant : Me Marie-Sophie GUIGOU, avocat au barreau de MARSEILLE

C/

Monsieur [E], [D] [C]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me GUIGOU Copie délivrée à : M. [C] Le 5 Mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 30 Avril 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [A] [B], faisant élection de domicile chez son mandataire l’Agence BUTELOT, SARL dont le siège social est sis [Adresse 4] Représenté par Me Marie-Sophie GUIGOU, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E], [D] [C], demeurant [Adresse 8] Non comparant

D'AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé les 24 et 28 novembre 2023, M. [A] [B] a consenti à M. [E] [C] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 444 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 300 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 444 euros.

Le 8 juillet 2024, M. [A] [B] a fait délivrer à M. [E] [C] un commandement de payer la somme en principal de 2980€ arrêtée à la date du 2 juillet 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 15 novembre 2024, M. [A] [B] a fait citer M. [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins : o de constater l'acquisition de la clause résolutoire, o d'ordonner l'expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique au besoin, et s'en rapporter, concernant le sort des meubles aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, o de le condamner au paiement de la somme de 5196,01€ au titre de la dette locative arrêtée au 3 octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal en vigueur à compter de la décision à intervenir ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale de 725 euros jusqu'à complète libération des lieux, o de le condamner à lui verser la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais de l'assignation, o de juger qu'il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire de droit.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le défendeur n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 17 février 2025, M. [A] [B], représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 5933,59€, frais déduits, arrêtée à la date du 31 janvier 2025, terme du mois de février 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire a effectué deux paiements récents mais s'est opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse.

M. [E] [C], cité à l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 18 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 17 février 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [A] [B] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 9 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 15 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Le contrat conclu les 24 et 28 novembre 2023 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juillet 2024, pour la somme en principal de 2980 euros arrêtée au 2 juillet 2024, au titre de l'arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 août 2024.

A compter du 20 août 2024, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.

L'expulsion de M. [E] [C] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [E] [C] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 20 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à 725 euros, montant du loyer et des charges au jour de l'assignation.

Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

M. [A] [B] produit un décompte indiquant que M. [E] [C] reste devoir la somme de 5196,01 € arrêtée à la date du 3 octobre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus.

Il convient de déduire de la somme réclamée les frais d'huissier, qui peuvent, selon leur nature, être qualifiés de dépens, pour la somme de 162,42 euros.

M. [E] [C] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 5033,59 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 octobre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir M. [A] [B], M. [E] [C] sera condamné à lui verser une somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti les 24 et 28 novembre 2023, par M. [A] [B] à M. [E] [C] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9] sont réunies à la date du 19 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour M. [E] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [A] [B] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés éventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [E] [C] à payer à M. [A] [B] une indemnité mensuelle d'occupation de 725 euros, à compter du 19 août 2024 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [E] [C] à verser à M. [A] [B] la somme de 5033,59 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 octobre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [E] [C] à verser à M. [A] [B] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [E] [C] aux dépens, en ce compris les frais de l'assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 30 avril 2025.

La greffière, Le juge