Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 15 MAI 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 24/04776 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QMLZ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 01 AOUT 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MILLAU

N° RG 24/00003

APPELANTE :

Madame [Z] [X]

née le 01 Juin 1968 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007710 du 25/09/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

S.A. AVEYRON HABITAT SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LO YER MODERE

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Yann LE DOUCEN de la SCP LE DOUCEN AVOCATS, avocat au barreau d'AVEYRON substitué par Me GUEDON

Ordonnance de clôture du 18 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mars 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 28 juillet 2022, la société AVEYRON HABITAT a donné à bail à Mme [Z] [X] un local d'habitation située [Adresse 4] moyennant un loyer initial mensuel de 3117,86 euros.

Des loyers étant demeurées impayées, le bailleur, par acte de commissaire de justice du 22 juin 2023 a fait signifier à Mme [Z] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré locatif de 1721,77 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux, la société AVEYRON HABITAT a fait assigner Mme [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Millau statuant en référé pour entendre constater le jeu de la clause résolutoire avec toutes ses conséquences.

Par ordonnance du 1 août 2024, le juge des contentieux de la protection a':

-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juillet 2022 entre la société AVEYRON HABITAT et Mme [Z] [X] concernant le bien à usage d'habitation située [Adresse 4] sont réunies à la date du 22 août 2023.

-Ordonné en conséquence à Mme [Z] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

-Dit qu'à défaut pour Mme [Z] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société AVEYRON HABITAT pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique.

-Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L 43-2 du code des procédures civiles d'exécution.

-Condamné à titre provisionnel Mme [Z] [X] à payer à la société AVEYRON HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux et la restitution des clés.

-Fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant de loyers et des charges calculées telles que si le contrat s'était poursuivi.

-Condamné à titre provisionnel Mme [Z] [X] à payer à la société AVEYRON HABITAT la somme de 4688,75 euros au titre des loyers, charges, indemnité d'occupation due à la date du 31 mai 2024 (mensualité demai 2024 comprise) ce avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023 sur la somme de 1721,77 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

-Condamné Mme [Z] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation de référé et de sa notification à la préfecture.

Par déclaration du 25 septembre 2024, Mme [Z] [X] a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions Mme [Z] [X] demande à la cour de':

-Juger que les demandes de la société AVEYRON HABITAT se heurtent à contestation sérieuse.

En conséquence.

-Débouter la société AVEYRON HABITAT de l'intégralité de ses demandes fins et prétentions.

-Renvoyer la société AVEYRON HABITAT à mieux se pourvoir.

À titre subsidiaire.

-Réduire la dette locative due par Mme [Z] [X] et purger du décompte le montant des charges de l'indexation ainsi que les paiements effectués de la dette locative due par Mme [Z] [X].

-Suspendre les effets de la clause résolutoire.

-Accorder à Mme [Z] [X] les délais de paiement à hauteur de trois ans pour s'acquitter de sa dette locative.

-Condamner la société AVEYRON HABITAT aux entiers dépens.

Aux termes de ces dernières conclusions auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions la société AVEYRON HABITAT demande à la cour de':

-Confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf à actualisé et porter le montant de la condamnation au titre de la provision à la somme de 5333,04 euros au titre du dernier relevé de comptes.

-Condamner Mme [Z] [X] au paiement de la somme de 1500 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'appel.

L'appel interjeté dans les formes et délais de la loi est recevable.

Sur l'existence d'une contestation sérieuse.

L'article 834 du Code de procédure civile stipule que «' dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend »

En l'espèce la révision du loyer est contractuellement prévue.

Le bail signé par les parties indique que sont joints les diagnostics techniques et l'intimée produit le diagnostics de performance énergétique.

Il n'est pas démontré que l'indexation réclamée ne respecte pas les dispositions de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail signé par les parties prévoit en son article 2.3 les règles applicables en matière de charges récupérables et la possibilité pour le bailleur de demander des provisions sur charges.

Les décomptes correspondants sont produits par l'intimé et il n'est pas établi que les sommes réclamées au titre des charges ou des provisions sur charge ne sont pas conformes aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence les contestations élevées par l'appelante ne sont pas sérieuses et ne sont pas de nature à écarter la compétence du juge des référés.

Sur les différentes demandes

L'article 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effets que deux mois après en commandement de payer demeurer infructueux »

En l'espèce le contrat de bail contient une clause résolutoire expressément visée par le commandement qui a été signifié à la requête de la la société AVEYRON HABITAT à Mme [Z] [X]..

Mme [Z] [X] ne justifie aucunement avoir payé les loyers dus et objets du commandement de payer dans le délai imparti de telle sorte que le commandement est bien resté infructueux.

L'urgence est caractérisée par l'importance et l'ancienneté de la dette locative.

L'intimée produit le relevé des sommes dues au titre des loyers et charges impayées contre lequel aucune contestation justifiée n'est apportée.

En conséquence c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail et condamné provisionnellement Mme [Z] [X] au paiement des loyers dus et à celui d'une indemnité d'occupation justement fixée au montant des loyers et charges tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi.

En conséquence, la décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions.

Mme [Z] [X] qui n'apporte aucun élément probant quant à ses capacités de remboursement de sa dette et qui n'a pas repris un paiement régulier des sommes dues au titre des loyers , charges ou indemnités d'occupation sera déboutée de sa demande en délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire.

L'équité et la situation économique des parties commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Mme [Z] [X] qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Reçoit Mme [Z] [X] en son appel.

Confirme en toutes ses dispositions la décision déférée.

Déboute Mme [Z] [X] de ses demandes tendant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension du jeu de la clause résolutoire.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Déboute la société AVEYRON HABITAT de sa demande au titre des dispositions l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [Z] [X] aux dépens d'appel.

Le greffier La présidente