Action en responsabilité exercée contre le syndic ou tendant à sa révocation

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 MAI 2025

N° 202 / 142

N° RG 22/11029

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ26L

S.A.R.L. GEPHIMO

C/

Syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ

Me Philippe DAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 08 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03875.

APPELANTE

S.A.R.L. GEPHIMO

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Isabelle LECROCQ, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 3] situé à [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet JC DOR, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 4] (06800), lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Philippe DAN, membre de la SCP DELAGE - DAN - LARRIBEAU - RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant arrêté municipal du 13 décembre 2013, la société GEPHIMO a obtenu un permis de construire un immeuble collectif de 48 logements sur un terrain situé à [Localité 6] jouxtant celui de la copropriété [Adresse 3].

Par arrêté du 19 février 2014, le bénéfice de ce permis a été transféré à la SCI [Adresse 7].

Après l'échec de son recours gracieux, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] a saisi le 3 juin 2014 le tribunal administratif de Nice d'un recours pour excès de pouvoir aux fins d'annulation du permis de construire.

En cours d'instance, les trois parties susnommées se sont rapprochées et ont conclu un protocole transactionnel aux termes duquel le syndicat des copropriétaires s'engageait à se désister de son recours et à renoncer à toute action en responsabilité découlant de la mise en oeuvre du permis attaqué, contre paiement d'une somme de 130.000 euros.

Cette transaction a été exécutée par toutes les parties signataires.

Toutefois, par exploit d'huissier du 25 septembre 2020, la société GEPHIMO a fait assigner le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Grasse afin d'obtenir le remboursement de la somme de 65.000 euros représentant la part de l'indemnité restée à sa charge sur le fondement des dispositions combinées de l'article L 600-8 du code de l'urbanisme et de l'article 635 du code général des impôts, faisant valoir que, la transaction n'ayant pas été soumise à la formalité de l'enregistrement dans le délai d'un mois à compter de sa signature, à savoir le 7 novembre 2015, elle devait été réputée sans cause et les sommes versées étaient sujettes à répétition.

Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de cette action, faisant notamment valoir, entre autres moyens de défense, qu'il avait fait enregistrer la transaction le 21 mars 2016, soit moins d'un mois après le versement de l'indemnité.

Par jugement rendu le 8 juillet 2022, le tribunal a débouté la demanderesse des fins de son action, au motif que ni la loi ni le protocole transactionnel ne désignaient la partie à laquelle incombait la formalité de l'enregistrement.

La société GEPHIMO a interjeté appel le 29 juillet 2022. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 23 février 2024, elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner l'intimé à lui restituer la somme de 65.000 euros, ainsi qu'à lui verser 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 27 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet DOR, demande principalement à la cour de confirmer la décision déférée.

Subsidiairement, il réclame paiement d'une somme de 65.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du caractère déloyal de l'action exercée à son encontre et du préjudice que lui cause l'exécution du permis de construire.

En tout état de cause, il réclame accessoirement paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 février 2025.

DISCUSSION

En vertu de l'article L 600-8 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable au litige, toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, s'engage à se désister de ce recours en contrepartie d'une somme d'argent ou d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du code général des impôts. La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature.

De son côté l'article 635-9° du code général des impôts, dans sa version applicable au litige, dispose que les transactions susvisées doivent être enregistrées dans le délai d'un mois à compter de leur date.

Il résulte de la combinaison de ces deux textes que la formalité de l'enregistrement doit être impérativement accomplie dans le mois de la date de la transaction, à défaut de quoi la contrepartie prévue par celle-ci est réputée sans cause et les sommes versées ou celles correspondant aux avantages consentis sont sujettes à répétition.

L'article 80 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, qui a modifié le texte de l'article L 600-8 du code de l'urbanisme précité pour y introduire la référence explicite au délai d'un mois prévu par le code général des impôts, n'a qu'un caractère interprétatif et n'a pas ajouté à la loi, ainsi qu'il a été jugé par la Cour de cassation dans un arrêt produit aux débats.

Toutefois en l'espèce, le syndicat des copropriétaires fait justement valoir, entre autres moyens de défense, que le protocole transactionnel est dépourvu de date certaine entre les parties, puisqu'il ne comporte pas l'indication de la date à laquelle il a été signé par le représentant de la SCI [Adresse 7] et que l'appelante, sur laquelle repose la charge de la preuve, ne produit aucun élément propre à l'établir.

En conséquence, il ne peut être soutenu que la formalité de l'enregistrement, accomplie le 21 mars 2016, serait intervenue hors délai, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé par substitution de motifs.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant, condamne la société GEPHIMO aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser à l'intimé une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de l'indemnité allouée en première instance.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE