Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/09127 N° Portalis DB3S-W-B7I-2AIE

Minute :

Madame [K] [L] veuve [M] Représentant : Me Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0377

C/

Madame [D] [U] Représentant : Me Farouk MILOUDI, avocat au barreau de Nice

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me VAN GEIT Copie délivrée à : Me MILOUDI Le 25 Avril 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [K] [L] veuve [M], venant aux droits de Monsieur [W] [M], demeurant [Adresse 4], Représentée par Maître Xavier VAN GEIT, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [D] [U], demeurant [Adresse 3], Ayant pour Avocat Maître Farouk MILOUDI, Avocat au Barreau de Nice, Non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 4 décembre 2017, Mme [K] [L] veuve [M], venant aux droits de M. [W] [M], a donné à bail à Mme [D] [U] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 500 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros.

Un congé pour reprise a été délivré le 2 juin 2023.

Mme [K] [L] veuve [M] a ensuite fait assigner Mme [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 19 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025.

A cette date, Mme [K] [L] veuve [M], représentée, se réfère à son assignation. Elle demande : la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation, l’expulsion de Mme [D] [U], sous astreinte de 200 euros par jour de retard, le transport et la séquestration des meubles, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré de 10% outre les charges du 3 décembre 2023 jusqu'à la libération des lieux et la condamnation de Mme [D] [U] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Elle expose, sur le fondement des articles 1760 du code civil, 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et L213-4-3 du code de l'organisation judiciaire, que la locataire n'a pas quitté les lieux malgré la délivrance du congé. Elle précise être usufruitière des lieux loués et souhaiter pouvoir les reprendre pour y loger son fils, M. [V] [T], qui vit actuellement chez elle et ne parvient pas à trouver un logement. Elle indique que le délai de préavis légal a été respecté et ajoute que la défenderesse fait obstacle au ramonage collectif. Elle soutient enfin que l'indemnité d'occupation doit conserver son caractère coercitif.

Mme [D] [U] a comparu à l'audience du 18 novembre 2024 mais ne se présente pas à celle du 3 février 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

Par note en délibéré non autorisée reçue le 7 février 2025, Mme [D] [U] a fait parvenir au greffe du tribunal ses conclusions.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité des conclusions reçues par note en délibéré

L'article 445 du code de procédure civile dispose que, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l'espèce, il n'a pas été autorisé l'envoi d'une note en délibéré lors de l'audience du 3 février 2025. Les conclusions de Mme [D] [U] sont parvenues à la juridiction le 7 février 2025, soit postérieurement à la clôture des débats.

En conséquence, les conclusions transmises le 7 février 2025 seront déclarées irrecevables.

II – Sur la demande de résiliation du bail

L'article 15 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l'espèce,un congé pour habiter a été délivré le 2 juin 2023 à Mme [D] [U] par acte de commissaire de justice. Ce congé précise que le congé prendra effet le 3 décembre 2023 à minuit et qu'il est motivé par la volonté de loger M. [V] [T], fils de la bailleresse. Il est suffisamment justifié du lien de parenté existant entre Mme [L] et M. [T] par les pièces produites aux débats. Le congé apparaît donc régulier.

Ainsi, le congé délivré le 2 juin 2023 a pris effet le 4 décembre 2023 et Mme [D] [U] est déchue de tout titre d'occupation des lieux depuis cette date.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de Mme [D] [U] ordonnée.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [D] [U] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par Mme [K] [L] veuve [M], satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

III – Sur la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, cette somme réparant suffisamment le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien.

Aucun décompte locatif n'est produit aux débats.

En conséquence, Mme [D] [U] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période du 4 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, sous réserve des versements d'ores et déjà effectués pour cette période.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Mme [D] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [K] [L] veuve [M], Mme [D] [U] sera condamnée à lui payer une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE irrecevables les conclusions transmises par Mme [D] [U] le 7 février 2025 ;

CONSTATE que la résiliation du bail conclu le 4 décembre 2017 entre Mme [K] [L] veuve [M] et Mme [D] [U] concernant le local à usage d'habitation et l'emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 8] depuis le 4 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [K] [L] veuve [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [D] [U] à verser à Mme [K] [L] veuve [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du 4 décembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, sous réserve des paiements déjà effectués pour cette période ;

DEBOUTE Mme [K] [L] veuve [M] de sa demande d'astreinte ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Mme [D] [U] à verser à Mme [K] [L] veuve [M] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [U] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 25 avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE