Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/10694 N° Portalis DB3S-W-B7I-2HN3

Minute : 461/25

SCI FONCIERE DI 01/2005 Représentant : Me Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

C/

Madame [M] [U]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : ME GODIGNON SANTONI Copie délivrée à : MME [U] Le 25 Avril 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société civile immobilière SCI FONCIERE DI 01/2005, dont le siège social est sis [Adresse 4], Représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [M] [U], demeurant [Adresse 3] Non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 avril 2023, la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 a donné à bail à Mme [M] [U] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 7] [Adresse 3], pour des loyers mensuels de 444,08 et 79,52 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 523,60 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 3 janvier 2024, la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1 482,32 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 11 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025.

A cette date, la société civile immobilière Foncière DI 01/2005, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande : à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ; l’expulsion de Mme [M] [U] sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; le transport et la séquestration des meubles ; l'autorisation de conserver le dépôt de garantie ; la capitalisation des intérêts ; et la condamnation de Mme [M] [U] : au paiement de la somme actualisée de 7 944,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 663,60 euros, au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et 1224 du code civil, que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus. Elle ajoute qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement des loyers courants. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Citée à l'étude du commissaire de justice, Mme [M] [U] ne comparaît pas.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 4 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 5 avril 2023 contient une clause résolutoire qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 janvier 2024, pour la somme en principal de 1 482,32 euros, laissant un délai de six semaines pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l’article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 4 mars 2024.

L’expulsion de Mme [M] [U] sera en conséquence ordonnée.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [M] [U] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [M] [U] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (146,61€ + 183,14€ + 48,72€), la somme de 7 566,45 euros à la date du 3 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Mme [M] [U], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Mme [M] [U] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 7 566,45 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 482,32 euros à compter du commandement de payer du 3 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil.

Il n'y a pas lieu d'autoriser par avance le bailleur à conserver le montant du dépôt de garantie. L'article 22 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 dispose en effet que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

III – Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière sera donc ordonnée.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Mme [M] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2023 entre la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 et Mme [M] [U] concernant le local à usage d'habitation et l'emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 7] [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [M] [U] à payer à la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 la somme de 7 566,45 euros (décompte arrêté au 3 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024 sur la somme de 1 482,32 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Mme [M] [U] à verser à la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du 1er février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la société civile immobilière Foncière DI 01/2005 de sa demande d'astreinte ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DIT n'y avoir lieu à autoriser la conservation du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [U] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 25 avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE