Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 14] [Adresse 3] [Adresse 6] [Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 13]

REFERENCES : N° RG 24/11660 N° Portalis DB3S-W-B7I-2MD2

Minute : 470/25

Société LES BELLES ANNEES Représentant : Me Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 485

C/

Monsieur [I] [T] Monsieur [D] [T]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : ME DREZET Copie délivrée à : M. [T] [I] M. [T] [D] Le 25 Avril 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SASU LES BELLES ANNEES, dont le siège social est sis au [Adresse 11] - [Localité 7], Représentée par Maître Anthony ITTAH, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, substituant Maître Lydie DREZET, du Barreau de Lyon

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [T], domicilié [Adresse 15], [Adresse 5]- [Localité 8], Comparant en personne

Monsieur [D] [T], domicilié [Adresse 4], [Localité 10], Non comparant D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 4 septembre 2023, la société par actions simplifiée unipersonnelle Les Belles Années a donné à bail à M. [I] [T] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 12] (93) ([Adresse 15], [Adresse 5]), pour un loyer mensuel de 640 euros et un dépôt de garantie d'un montant de 1280 euros.

Par acte du même jour, M. [D] [T] s'est porté caution solidaire des sommes dues par M. [I] [T].

Des loyers étant demeurés impayés, le 6 août 2024, la société par actions simplifiée unipersonnelle Les Belles Années a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1 487,20 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [I] [T] et M. [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par actes en date des 21 et 24 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025.

À cette date, la société par actions simplifiée unipersonnelle Les Belles Années, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande : à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ; l’expulsion de M. [I] [T] ; et la condamnation solidaire de M. [I] [T] et M. [D] [T] : au paiement de la somme actualisée de 5 338,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, au paiement d'une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Elle expose, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Elle ajoute qu'il n'y a pas eu de reprise des paiements du loyer courant à la date de l'audience. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

M. [I] [T] comparaît. Il explique que l'augmentation du loyer l'a mis en difficulté. Il dit ne pas connaître l'adresse de son père caution. Il signale de nombreux dysfonctionnements au sein de la résidence. Il affirme avoir retrouvé un emploi. Il soutient également avoir réglé le loyer du mois de février 2025. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l'arriéré.

M. [D] [T], cité par procès verbal de recherches infructueuses, ne comparaît pas.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

Par note en délibéré autorisée, reçue le 6 mars 2025, M. [I] [T] a fait parvenir au tribunal un justificatif du règlement de la somme de 700 euros le 28 février 2025. Par note en délibéré autorisée reçue le 7 mars 2025, la société par actions simplifiée unipersonnelle Les Belles Années a fait parvenir au tribunal un décompte actualisé de la dette locative sur lequel apparaît un règlement de 700 euros à la date du 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société par actions simplifiée unipersonnelle Les Belles Années justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 6 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 4 septembre 2023 contient une clause résolutoire en son article 4.3 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 août 2024, pour la somme en principal de 1 487,20 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 7 octobre 2024.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [I] [T] reste lui devoir, la somme de 5 324,49 euros à la date du 5 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

M. [D] [T] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, frais de gestion, taxes et impôts, intérêts et frais de procédure du locataire pour une durée de 10 ans.

M. [I] [T] et M. [D] [T] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 487,20 euros à compter du commandement de payer du 6 août 2024, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III – Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, le versement de 700 du 28 février 2025 caractérise suffisamment la reprise du paiement du loyer courant. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [I] [T] et M [D] [T] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

En revanche, si le locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er avril 2025 jusqu’à son départ définitif des lieux.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [I] [T], et M. [D] [T], parties perdantes, supporteront in solidumla charge des dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société par actions simplifiée unipersonnelle Les Belles Années les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 septembre 2023 entre la société par actions simplifiée unipersonnelle Les Belles Années et M. [I] [T] concernant le local à usage d'habitation situé au au [Adresse 5] à [Localité 12] (93) ([Adresse 15], [Adresse 5]) sont réunies à la date du 7 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [T] et M. [D] [T] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle Les Belles Années la somme de 5 324,49 euros (décompte arrêté au 5 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024 sur la somme de 1 487,20 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [I] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société par actions simplifiée unipersonnelle Les Belles Années puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; *que M. [I] [T] soit condamné à verser à la société par actions simplifiée unipersonnelle Les Belles Années une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [T] et M. [D] [T] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 25 avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE