Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble [10] - Hall A [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/08549 N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5S3

Minute : 485/25

Madame [F] [V] [N] épouse [B]

C/

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH) Représentant : Me Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 221

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : MME [N] éps [B] Copie, dossier, délivrés à : Me LEPAGE Le 5 Mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 30 Avril 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [F] [V] [N] épouse [B], demeurant [Adresse 6] Comparante en personne

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT(OPH), EPIC dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en son Agence de [Localité 11] sise [Adresse 5], venant aux droits de l’OPHLM de [Localité 11], Représenté par Maître Sandrine LEPAGE, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête reçue au greffe le 25 septembre 2024, Mme [F] [N] épouse [B] a sollicité la condamnation de Seine-Saint-Denis Habitat, son bailleur, à procéder à la réparation de l'ascenseur en panne depuis le 7 juin 2024, aux travaux nécessaires afin d'éviter les pannes de chauffage récurrentes en période hivernale et faire cesser les coupures d'eau chaude, à assurer la propreté des escaliers, à procéder aux travaux nécessaires permettant d'accéder à nouveau au balcon, à réparer les boites aux lettres, à faire cesser les infiltrations, l'humidité et les fissures. Elle a sollicité également de pouvoir faire séquestrer les loyers. Elle a sollicité qu'il lui soit réglé la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts en cas d'inexécution des obligations requises.

Par ordonnance sur requête en injonction de faire prononcée le 4 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny a rejeté la requête aux fins d'enjoindre à Seine-Saint-Denis Habitat de réparer les boites aux lettres dégradées ; a également rejeté la demande de consignation des loyers et à enjoint à la société Seine-Saint-Denis Habitat de procéder dans l'immeuble situé [Adresse 6]) à des travaux de réparation pérennes de l'ascenseur pair et à des travaux de réparation des désordres liés au dégât des eaux du 8 janvier 2021 dans l'appartement n°183 de la requérante avant le 30 octobre 2024, de procéder à un nettoyage approfondi des escaliers communs et de procéder aux travaux nécessaires pour éviter toutes coupures récurrentes d'eau chaude non prévues en amont avant le 15 décembre 2024 ; de procéder à des travaux de réfection du balcon de l'appartement n°183 lui permettant l'accès à ce dernier avant le 15 février 2025.

L'ordonnance a prévu qu'en cas de non-exécution, l'affaire serait appelée à l'audience du 17 février 2025.

A cette audience, Mme [F] [N] épouse [B], comparante, a indiqué que l'ascenseur a été réparé, que les escaliers n'ont pas été nettoyés, que les problèmes d'eau chaude sont toujours intempestifs. Elle indique plus particulièrement concernant son appartement situé au dernier étage de la tour que la cause des infiltrations n'est toujours pas connue, que plusieurs sociétés sont venues constater les dégâts. Elle a par ailleurs toujours interdiction d'accéder au balcon. Ces infiltrations touchent la cuisine et la chambre de sa fille. Elle maintient l'intégralité de ses demandes financières.

La société Seine-Saint-Denis Habitat, représentée, demande à ce qu'il soit dit qu'elle a exécuter partiellement les termes de l'ordonnance d'injonction de faire rendue le 4 octobre 2024 estimant que Mme [F] [N] épouse [B] ne saurait solliciter une condamnation excédant la somme de 1000 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance. Elle demande que les photographies d'escaliers présentées par Mme [B] ne soient pas considérées comme recevables car elles ne présentent pas de garanties suffisantes.

Elle indique avoir demandé à la société NAMIXIS d'établir un audit sur les ascenseurs afin de connaitre les éventuels travaux nécessaires à réaliser. Selon ce rapport d'audit, il ressort que les ascenseurs sont dans un état acceptable et qu'ils présentent un niveau de sécurité conforme. Seuls des travaux d'amélioration sont à envisager. En outre le remplacement complet des ascenseurs est prévu pour le 4ème trimestre 2025.

Sur les problèmes de chauffage et d'eau chaude, elle indique produire un relevé de consommation de gaz quotidienne de la chaudière collective pour les années 2022 à janvier 2025. Il ressort, selon elle, de ces relevés que la chaudière collective de la résidence, qui produit l'eau chaude sanitaire et le chauffage des logements, n'a été en panne qu'une seule fois le 26 septembre 2022, 4 jours durant l'été 2023 et le 21 juillet 2024. C'est donc à tort que la requérante indique devoir subir des coupures récurrentes d'eau chaude. Seine-Saint-Denis Habitat indique en outre avoir fait réaliser les travaux nécessaires au bon fonctionnement de la chaufferie. Elle a également fait établir un rapport par l'entreprise Dalkia sur l'état des installations thermiques de l'ensemble de la résidence [9] le 15 novembre 2024. A la lecture de ce rapport, il apparait que le lesdites installations sont vieillissantes et qu'elles vont nécessiter une attention particulière dans les années à venir, leur remplacement s'avérant impératif d'ici 5 à 8 ans. L'entreprise DALKIA n'a toutefois pas observé de dégradation prématurée ni de situation préoccupante pour la pérennité de la production de chauffage ou d'eau chaude sanitaire. Enfin, elle explique produire des relevés de température concernant six logements distincts situés dans le bâtiment G de la résidence [9], dans lesquels ont été placées des sondes mobiles. Ces relevés couvrent la période allant du 18 décembre 2024 au 9 janvier 2025 et concernent des locataires ayant signé les pétitions versées au débat par la requérante. Or, la température moyenne oscille entre 20° et 23 °.

Sur le nettoyage des escaliers communs, Seine-Saint-Denis Habitat a missionné l'entreprise SENI afin qu'elle effectue la remise en état des parties communes de la tour G, ce qu'elle a effectué les 5 et 6 décembre 2024.

Enfin sur les travaux de réparation du balcon et du dégât des eaux, Seine-Saint-Denis Habitat indique avoir missionné la société CIDE ELEC aux fins de procéder à la révision des fenêtres, à la réfection complète des embellissements de la cuisine, ainsi qu'à la reprise de la fissure sur le mur de la porte d'entrée de la chambre. En parallèle, elle a sollicité un devis auprès d'une autre société pour une recherche d'infiltration en terrasse. En décembre 2023, le loyer résiduel après APL de Mme [F] [N] épouse [B] est de 250 €. Elle considère que la légère dégradation des plafonds du logement de la requérante peut être évaluée à 10 % de ce loyer résiduel, soit une somme de 1000 euros au titre du trouble de jouissance pour la période allant de septembre 2021 à février 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS

En application des dispositions de l'article 1425-8 du code de procédure civile, le tribunal, en cas d'inexécution totale ou partielle de l'injonction de faire qu'il a délivrée, statue sur la demande, après avoir tenté de concilier les parties. Il connaît, dans les limites de sa compétence d'attribution, de la demande initiale et de toutes les demandes incidentes et défenses au fond.

Sur le nettoyage approfondi des escaliers des parties communes

En l'espèce, Mme [F] [N] épouse [B] estime que le nettoyage des escaliers des parties communes n'a pas été exécuté dans le délai imparti par l'ordonnance d'injonction de faire.

Elle verse aux débats des photographies d'escaliers, qui ne peuvent être rattachés par aucun moyen au [Adresse 6] et auxquelles il ne sera en conséquence donné aucune valeur probante.

Seine-Saint-Denis Habitat ne conteste toutefois à aucun moment la saleté des escaliers des parties communes alléguée par Mme [F] [N] épouse [B].

Pour démontrer qu'elle a fait procéder audit nettoyage, elle dit avoir fait appel à l'entreprise SENI, qui serait titulaire du marché de nettoyage des parties communes et espaces extérieurs, et produit un bon de travaux où il est indiqué " nature de la prestation : remise en état " réalisée en décembre 2024.

Il apparait toutefois que le contrat encadrant les relations entre SENI et Seine-Saint-Denis Habitat n'est pas produit aux débats, que la notion de " remise en état " reste trop floue, et ne permet pas de savoir quelle prestation a exactement été effectuée et si cette prestation concernait effectivement les escaliers.

Dans ces conditions, il apparait que Seine-Saint-Denis Habitat ne démontre pas suffisamment avoir exécuté l'ordonnance d'injonction de faire procéder à un nettoyage approfondi des escaliers communs rendue le 4 octobre 2024.

Seine-Saint-Denis Habitat sera en conséquence condamné à verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts à Mme [F] [N] épouse [B] à ce titre.

Sur les travaux nécessaires pour éviter toutes coupures récurrentes d'eau chaude non prévues en amont

Mme [F] [N] épouse [B] verse aux débats les SMS reçu de Seine-Saint-Denis Habitat prévenant d'une difficulté particulière sur l'immeuble ou accusant réception de ses demandes d'intervention. La demanderesse a prévenu son bailleur d'absence d'eau à 4 reprises sur une période de 7 mois (le 14 juin 2024, le 11 juillet 2024, le 28 novembre 2024, le 10 décembre 2024). Seine-Saint-Denis Habitat a informé d'une panne d'eau chaude le 11 octobre 2024 et d'une panne d'eau chaude et de chauffage le 12 novembre 2024.

Ces SMS viennent contredire les éléments chiffrés ainsi que l'unique date de dysfonctionnement annoncée sur 2024 par Seine-Saint-Denis Habitat.

Seine-Saint-Denis Habitat produit un tableau venant selon elle établir le relevé de consommation de gaz quotidienne de la chaudière collective pour les années 2022 à janvier 2025. Il ressort toutefois dudit tableau des colonnes de chiffres sans aucune explication sans même une seule référence au nom de la résidence. Ce document est en conséquence inexploitable.

Le rapport de l'entreprise DALKIA conclut au fait que les installations de production au gaz sont vieillissantes et nécessitent une attention particulière dans les années à venir. Il est suspecté en page 3 dudit rapport un percement d'un tube constituant le corps de chauffe de la chaudière 2, qui doit faire l'objet d'une vérification complémentaire.

Seine-Saint-Denis produit plusieurs factures d'intervention de la société DALKIA sur la chaudière en mars 2024, en juillet 2024, et en octobre 2024. Or Mme [F] [N] épouse [B] démontre qu'une nouvelle panne a eu lieu en novembre 2024.

Seine-Saint-Denis Habitat ne démontre en conséquence pas suffisamment que la chaudière est dans un état de fonctionnement tel que les coupures d'eau chaude récurrentes ont cessé.

Seine-Saint-Denis Habitat sera en conséquence condamné à verser la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts à Mme [F] [N] épouse [B] à ce titre.

Sur les travaux de réparation du dégât des eaux et du balcon

S'agissant du dégât des eaux, Seine-Saint-Denis Habitat reconnait qu'elle n'est encore au jour de l'audience qu'au niveau de la recherche de fuite alors même que ce dégât des eaux a fait l'objet d'un constat amiable le 8 janvier 2021 et ne conteste pas que Mme [F] [N] épouse [B] doit être indemnisée pour son trouble de jouissance.

Seine-Saint-Denis Habitat ne fait par ailleurs aucune référence à l'impossibilité pour Mme [F] [N] épouse [B] de jouir de son balcon.

Le rapport établi par la société SOTRETIS, qui est malheureusement versé aux débats en version noire et blanche, fait état des dégradations suivantes : état du plafond sous balcon complètement détérioré, état des plafonds dans l'appartement dégradé, plainte décollées et présence d'humidité.

Le trouble de jouissance apparait donc plus important que ce ne décrit Seine-Saint-Denis Habitat qui ne fait référence qu'à une légère dégradation des plafonds du logement de la requérante. Le bailleur fixe par ailleurs le calcul de l'indemnisation sur la base du loyer résiduel de décembre 2023, sans tenir compte de son éventuelle évolution au jour de la date d'audience.

Seine-Saint-Denis Habitat sera en conséquence condamné à verser la somme de 2700 euros à titre de dommages et intérêts à Mme [F] [N] épouse [B] au titre du trouble de jouissance suite au dégât des eaux dans son appartement et à l'inaccessibilité de son balcon.

Succombant à l'instance, Seine-Saint-Denis Habitat sera condamné au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Seine-Saint-Denis Habitat à payer la somme de 3500 euros à Mme [F] [N] épouse [B],

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

Condamne Seine-Saint-Denis Habitat aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Président