Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/10695 N° Portalis DB3S-W-B7I-2HN5

Minute : 462/25

SCI FONCIERE NRU PAM 2019 Représentant : Me Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

C/

Monsieur [Z] [S]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : ME GODIGNON SANTONI Copie délivrée à : M. [S] Le 25 Avril 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société civile immobilière SCI FONCIERE NRU PAM 2019, dont le siège social est sis [Adresse 3], Représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [S], demeurant [Adresse 4] Comparant en personne D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 janvier 2024, la société civile immobilière Foncière NRU PAM 2019 a donné à bail à M. [Z] [S] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7] (93) (bâtiment B, rez-de-chaussée, porte B02), pour un loyer mensuel de 930 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 930 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 22 mai 2024, la société civile immobilière Foncière NRU PAM 2019 a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 3 340,32 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 11 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025.

A cette date, la société civile immobilière Foncière NRU PAM 2019, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande : à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ; l’expulsion de M. [Z] [S], sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; le transport et la séquestration des meubles ; la capitalisation des intérêts ; la conservation du dépôt de garantie ; et la condamnation de M. [Z] [S] : au paiement de la somme actualisée de 12 350,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 090 euros, au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et 1103 du code civil, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Elle ajoute qu'un seul loyer a été réglé en un an. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

M. [Z] [S] comparaît. Il explique devoir bénéficier d'un rappel d'allocation logement prochainement et être aidé par son père. Il affirme percevoir 1 550 euros par mois. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société civile immobilière Foncière NRU PAM 2019 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 29 janvier 2024 contient une clause résolutoire qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2024, pour la somme en principal de 3 340,32 euros, laissant un délai de six semaines pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 juillet 2024.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Z] [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (176,35€ + 183,14€), la somme de 11 991,41 euros à la date du 3 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

M. [Z] [S] sera donc condamné au paiement de cette somme de 11 991,41 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 340,32 euros à compter du commandement de payer du 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Il convient de préciser que, conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Il n'y a donc pas lieu d'autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie.

III – Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière sera donc ordonnée.

IV – Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, M. [Z] [S] a effectué un versement de 1 160 euros le 21 janvier 2025. Il a donc repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [Z] [S] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si le locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er février 2025 jusqu’à son départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [Z] [S] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

V – Sur les mesures de fin de jugement

M. [Z] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière Foncière NRU PAM 2019 les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 janvier 2024 entre la société civile immobilière Foncière NRU PAM 2019 et M. [Z] [S] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] (93) (bâtiment B, rez-de-chaussée, porte B02) sont réunies à la date du 23 juillet 2024 ;

CONDAMNE M. [Z] [S] à payer à la société civile immobilière Foncière NRU PAM 2019 la somme de 11 991,41 euros (décompte arrêté au 3 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024 sur la somme de 3 340,32 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

AUTORISE M. [Z] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [Z] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société civile immobilière Foncière NRU PAM 2019 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; *que M. [Z] [S] soit condamné à verser à la société civile immobilière Foncière NRU PAM 2019 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DEBOUTE la société civile immobilière Foncière NRU PAM 2019 de sa demande d'astreinte ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DIT n'y avoir lieu à autoriser la conservation du dépôt de garantie ;

INVITE M. [Z] [S] à transmettre une copie du présent jugement à la Caisse d'Allocations familiales pour rétablissement des aides au logement ;

REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [S] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 25 avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE