Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7]

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N° RG 25/50362 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6OA3

N° : 3

Assignation du : 09 Décembre 2024 09 Janvier 2025 [1]

[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 12 mai 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier DEMANDERESSE

S.A.S. 5 OPERA [Adresse 1] [Localité 5]

représentée par Maître Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0428

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PLAISIR & CO en ses lieux loués [Adresse 4] et en son siège social [Adresse 2] [Localité 5]

représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS - #A0436

DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 novembre 2021, la SCI Edrim Opéra, aux droits de laquelle vient la société 5 Opéra, a donné à bail commercial à la société Plaisir & Co des locaux situés [Adresse 3] à Paris 1er, pour une durée de neuf ans à compter du 15 novembre 2021, moyennant un loyer en principal de 57 600 € par an.

Par acte du 6 août 2024, le bailleur a fait délivrer à la société 5 Opéra un commandement visant la clause résolutoire, lui faisant sommation de justifier de l’autorisation administrative pour l’installation d’un conduit de cheminée, de remettre en état antérieur l’enseigne modifiée sans son autorisation, d’exploiter l’activité prévue au bail, soit de la restauration froide, et de cesser toute activité de restauration chaude.

Par acte du 15 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la société 5 Opéra un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 19 985,51 € € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 11 octobre 2024.

Par actes délivrés le 9 décembre 2024 et 9 janvier 2025, la société 5 Opéra a fait assigner la société 5 Opéra devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir : - dire que la clause résolutoire inscrite au bail du 2 novembre 2021 est acquise depuis le 6 septembre 2024, - ordonner l’expulsion de la société Plaisir & Co et de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique, et d’un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration, aux frais, risques et périls de la société Plaisir & Co, des meubles et objet mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles, conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution, - juger qu’elle est bien fondée à conserver le montant du dépôt de garantie conformément aux dispositions du bail, - condamner la société Plaisir & Co au paiement d’une indemnité d’occupation, charges et TVA en sus, rétroactivement à compter du 7 septembre 2024, représentant le double du montant du loyer contractuel à titre d’indemnité et d’effet coercitif et ce jusqu’à son départ effectif des lieux et remise des clés, - condamner la société Plaisir & Co à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 7 avril 2025, la société 5 Opéra a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société 5 Opéra demande au juge des référés de : - rejeter l’ensemble des demandes de la SAS 5 Opéra, A titre principal, Concernant le commandement du 6 août 2024 : - juger qu’il existe des contestations sérieuses s’agissant de la demande de remise en état de la façade et de l’enseigne dans son état antérieur,

- juger qu’elle a respecté les clauses du bail, et a remis l’enseigne dans son état antérieur dans le délai d’un mois, - juger qu’il existe des contestations sérieuses s’agissant de la demande de justification de l’obtention d’autorisation pour les travaux d’installation et de pose d’une cheminée par la SAS 5 Opéra, Concernant le commandement du 15 octobre 2024 : - juger qu’elle est à jour du paiement de ses loyers et charges, - lui accorder des délais rétroactifs de paiement, jusqu’à l’ordonnance à intervenir, en application des dispositions de l’article 1343-5 et suivants du code civil, - suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, prévue au bail, pendant les délais de grâce en application de l’article L.145-14 du code de commerce, - juger que les délais rétroactifs ont été respectés par elle et que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué, Par conséquent, - juger qu’il existe des contestations sérieuses concernant la validité et les effets des commandements visant la clause résolutoire en date du 6 août et du 15 octobre 2024, - se déclarer s’agissant de l’ensemble des demandes de la SAS 5 Opéra, A titre subsidiaire, - lui octroyer, au titre du commandement délivré le 6 août 2024, un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir pour cesser les éventuelles infractions qui persisteraient et exécuter les travaux dont le juge des référés estimerait qu’elles n’ont pas été satisfaite dans les délais, - lui octroyer, au titre du commandements délivrés le 6 août 2024, des délais rétroactifs pour la communication de l’autorisation des travaux à la mairie de [Localité 7] ainsi que le dossier de déclaration préalable de travaux d’installation et de pose d’un conduit de cheminée jusqu’à la date de prononcé de l’ordonnance à intervenir, - lui accorder au titre du commandement du 15 octobre 2024 des délais rétroactifs de paiement jusqu’à la date de prononcé de l’ordonnance à intervenir, en application des dispositions de l’article 1343-5 et suivants du code civil, - suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, pendant les délais de grâce en application de l’article L.145-41 du code de commerce, En tout état de cause : - condamner la SAS 5 Opéra à lui payer la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

Par note en délibéré autorisée reçue le 8 avril 2025, le bailleur a adressé un décompte actualisé de sa créance prenant en compte le paiement du 2éme trimestre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant : « Le Bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent [6] dans les hypothèses suivantes : - En cas de non-paiement a son échéance d’un quelconque des termes du loyer convenu (y compris charges et prestations) ou de ses accessoires, - En cas de non-paiement de tout complément de loyers, de dépôt de garantie ou de charges, qu'ils proviennent d'un accord amiable entre les Parties ou d'une décision judiciaire, - En cas de non-paiement du montant de tous frais de poursuites dus en vertu du présent Bail ou de la loi, - En cas de non-respect de l'une quelconque des stipulations du Bail, Le Bailleur mettra préalablement le Preneur en demeure de régulariser sa situation, soit sous forme d'un commandement de payer délivré par acte extrajudiciaire, soit sous forme d'une mise en demeure d'exécuter ou de respecter les stipulations du Bail délivrée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sens qu'il soit besoin de remplir de formalité judiciaire nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus. Si un (1) mois après le commandement de payer ou la mise en demeure d'exécuter, le Preneur n’a pas entièrement régularisé sa situation, le Bail sera résillé automatiquement, sans notification supplémentaire, et sans préjudice du droit réservé au Bailleur de renoncer dans le délai d'un (1) mois à la résiliation du Bail. »

En outre, l’article 10.3 du bail prévoit que : « Le preneur s'engage [...] à ne poser aucune enseigne lumineuse ou autre, sans l'autorisation préalable et expresse du Bailleur; le Preneur devra se conformer à la règlementation en vigueur, assumer l'entretien de ces enseignes et supporter toutes taxes y afférentes s'il y a lieu, obtenir les autorisations administratives nécessaires, sans recours contre le Bailleur; il devra, en fin de jouissance, et avant son départ effectif, procéder au démontage de toutes les enseignes installées et remédier aux dégradations survenues à l'occasion de la pose et/ou du démontage desdites enseignes [...] »

Il convient d’examiner les causes des deux commandements délivrés par le bailleur :

- sur le commandement du 6 août 2024 :

Par ce commandement, le bailleur a fait sommation au preneur, dans un délai d’un mois, de justifier de l’autorisation administrative pour l’installation d’un conduit de cheminée, de remettre en l’état antérieur l’enseigne (enseigne orange sans mention « Piment de Sichuan ») modifiée sans son autorisation, d’exploiter l’activité prévue au bail, soit de la restauration froide, et de cesser toute activité de restauration chaude.

Le bailleur soutient que la société Plaisir & Co n’a pas satisfait à ces sommations dans le délai requis, de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée.

Cependant, il ressort des pièces produites que : - s’agissant du conduit d’extraction, la défenderesse verse aux débats l’autorisation de la ville de [Localité 7] du 13 janvier 2025 pour l’installation de ce conduit, - s’agissant de l’enseigne, la société Plaisir & Co démontre avoir remis en l’état antérieur l’enseigne en retirant la mention litigieuse « Piment de Sichuan » dans le délai d’un mois, tel qu’il en résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 4 septembre 2024 qu’elle produit, - s’agissant de la couleur de l’enseigne (devenue rouge alors qu’elle était précédemment orange), il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, que la clause 10.3 du contrat citée ci-dessus ne permet pas de modifier la couleur de l’enseigne préexistante sans l’accord du bailleur, - s’agissant des activités de restauration, le preneur produit l’autorisation de précédent bailleur en date du 17 novembre 2023 pour la pose d’un conduit d’extraction destiné aux activités de restauration chaude ; dès lors, il n’est pas démontré par le demandeur que l’activité de restauration chaude est contraire à la destination du bail litigieux.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments et des contestations sérieuses qui en découlent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion fondées sur le commandement du 6 août 2024.

- sur le commandement du 15 octobre 2024 :

Au cas présent, la clause résolutoire du bail, reproduite ci-dessus, prévoit sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer du 15 octobre 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société 5 Opéra n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 19 985,51 € € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 11 octobre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

A l’audience, la société 5 Opéra indique maintenir sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, faisant valoir que le 2ème trimestre 2025 de 20 702,04 € n’a pas été réglé. La défenderesse précise que la dette locative a été apurée intégralement, le 2ème trimestre 2025 ayant été réglé le 4 avril 2025, ce que confirme le décompte actualisé adressé par le bailleur par note en délibéré le 8 avril 2025.

Il convient donc de constater que l’arriéré locatif est nul au 8 avril 2025.

La bonne foi et les efforts de paiement de la locataire sont donc réels, celle-ci ayant intégralement apuré sa dette locative d’un montant de 20 702,04 € €

Aussi convient-il de lui accorder des délais rétroactifs en application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil précités, sur une durée d’un délai de quatre mois et, constatant que cet échéancier a été intégralement respecté, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande de provision formée par la demanderesse sera rejetée, la locataire n’étant plus, à ce jour, débitrice d’aucune somme à l’égard de sa bailleresse.

Enfin, la clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au cas présent, l’issue du litige commande de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 novembre 2024 à minuit ;

Constatons le règlement par la société Plaisir & Co de la somme de 20 702,04 € et l’absence de toute dette locative à ce jour ;

Disons en conséquence n’y avoir plus lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif ;

Accordons à la société Plaisir & Co un délai de quatre mois pour s'acquitter de sa dette locative et suspendons les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constatons que la société Plaisir & Co s'est intégralement acquittée des causes du commandement de payer du 15 octobre 2024 et de son arriéré locatif ;

Disons que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué ;

Déboutons la société 5 Opéra de sa demande de résiliation du bail et sa demande d’expulsion subséquente ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes afférentes au commandement de payer du 6 août 2024 ;

Déboutons la société 5 Opéra de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;

Laissons à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

Rejetons les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 12 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Lucie LETOMBE