Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8]

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N° RG 25/50058 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6SAS

N° : 5

Assignation du : 30 Décembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 12 mai 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDEURS

Monsieur [W] [N] [Adresse 2] [Localité 7]

Madame [K] [E] née [N] [Adresse 1] [Localité 5]

représentés par Me Manuel BISE BLAINEAU, avocat au barreau de PARIS - #B0780

DEFENDERESSE

La société ALBERT CAPITAL S.A.S. [Adresse 3] [Localité 6]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 24 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Selon acte sous seing privé en date du 20 novembre 2019, Messieurs [B] et [W] [N], indivisaires, ont donné à bail commercial au profit de la société Albert Capital un local n°12 situé au 2ème étage et desservi par la 6ème porte à gauche dans le couloir, constitué d'une pièce d'une surface d'environ 23 m², composant le lot n°34 de l’immeuble sis [Adresse 4].

Ces locaux ont été donnés à bail commercial à usage de bureaux à la société Albert Capital pour une durée de 9 années entières et consécutives à effet du 1er novembre 2019, moyennant un loyer annuel en principal de 12.500 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d'avance.

Monsieur [B] [N] est décédé, laissant pour lui succéder, sa fille, Madame [K] [E] née [N].

La bailleresse a fait délivrer, par exploit en date du 4 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 11.468,34 € correspondant aux loyers et charges, terme de novembre 2024 inclus.

Par acte du 30 décembre 2024, Monsieur [W] [N] et Madame [K] [E] née [N] ont assigné la société Albert Capital devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 5 décembre 2024,

- ordonner l’expulsion de la société Albert Capital et de tous occupants de son chef des locaux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans un garde-meubles aux frais, risques et périls de la société Albert Capital, ou à défaut sur place,

- condamner la société Albert Capital à titre provisionnel au paiement de la somme de 13.107,67 € au titre des loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2024,

- juger que Monsieur [W] [N] et Madame [K] [E] née [N] conserveront acquis à leur profit le montant du dépôt de garantie réévalué,

- fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer principal majoré de 50% et augmenté des charges courantes, et condamner la société Albert Capital à payer mensuellement cette somme à Monsieur [W] [N] et Madame [K] [E] née [N] jusqu’à remise des clés et départ effectif des lieux loués,

Subsidiairement, assortir toute suspension de la clause résolutoire et tous délais de paiement d’une clause de déchéance stipulant que ladite clause résolutoire reprendra tous ces effets à défaut de règlement d’une seule mensualité d’apurement de la dette et/ou de règlement d’une seule échéance courante de loyer, pendant toute la durée des délais pouvant être accordés,

- rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

- condamner la société Albert Capital à régler à Monsieur [W] [N] et Madame [K] [E] née [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Albert Capital aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 4 novembre 2024 et les états des privilèges et des nantissements.

A l’audience du 24 mars 2025, Monsieur [W] [N] et Madame [K] [E] née [N], réprésentés par leur conseil maintiennent leurs demandes dans les termes de leur assignation.

Bien que régulièrement assignée par remise en l’étude, la société Albert Capital n’a pas comparu, ni constitué avocat de sorte que la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail commercial du 20 novembre 2019 contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été valablement délivré au preneur le 4 novembre 2024 à hauteur de la somme en principal de 11.468,34 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2024 inclus.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats arrêté le 20 mars 2025 que le preneur ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 4 décembre 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion du preneur sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après, sans qu’il y ait besoin d’ordonner d’astreinte compte tenu de la possibilité de recours à la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 5 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation au loyer majoré de 50 %, cette disposition contractuelle pouvant s’analyser en une clause pénale, au sens de l'article 1231-5 du code civil, susceptible de modération par le juge du fond.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande, la clause contractuelle sur laquelle elle se fonde pouvant s’analyser en une clause pénale, au sens de l'article 1231-5 du code civil, susceptible de modération par le juge du fond.

Sur la demande de provision

En droit, aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats par la demanderesse fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 13.107,67 € au titre des loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2024, terme de décembre inclus.

En conséquence, la société Albert Capital sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 13.107,67 €, terme de décembre 2024 inclus, arrêtée au mois de décembre 2024.

Sur les frais et dépens

La société Albert Capital, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 4 novembre 2024 et les états des privilèges et des nantissements.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [W] [N] et Madame [K] [E] née [N] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de les indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

Monsieur [W] [N] et Madame [K] [E] née [N] seront déboutés du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l'acquisition, à la date du 4 décembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail en date du 20 novembre 2019 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire du local n°12 situé au 2ème étage et desservi par la 6ème porte à gauche dans le couloir, constitué d'une pièce d'une surface d'environ 23 m², composant le lot n°34 de l’immeuble sis [Adresse 4], la société Albert Capital pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamnons la société Albert Capital à payer à Monsieur [W] [N] et Madame [K] [E] née [N] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 5 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Albert Capital à payer à Monsieur [W] [N] et Madame [K] [E] née [N] la somme provisionnelle la somme de 13.107,67 €, terme de décembre 2024 inclus, arrêtée au mois de décembre 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [W] [N] et Madame [K] [E] née [N] au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [W] [N] et Madame [K] [E] née [N] tendant à ce que l’indemnité mensuelle d’occupation soit fixée au montant du loyer majoré de 50% ;

Condamnons la société Albert Capital aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024 et les états des privilèges et des nantissements ;

Condamnons la société Albert Capital à payer à Monsieur [W] [N] et Madame [K] [E] née [N] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons Monsieur [W] [N] et Madame [K] [E] née [N] du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 12 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON