Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2025

N° 2025 / 128

N° RG 22/14829

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKJBV

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]

C/

[J] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Aurelie BERENGER

Me Mikael BIJAOUI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 06 Septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/08941.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 5]

représenté par son syndic en exercice le Cabinet BERTHOZ SARL, dont le siège social est [Adresse 4], agissant par son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Me Aurelie BERENGER, membre de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [J] [D]

né le 1er Août 1951, demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Mikael BIJAOUI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant ordonnance de référé rendue le 28 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] a obtenu l'organisation d'une mesure d'expertise au contradictoire de Monsieur [J] [D], propriétaire du lot n° 6, à l'effet de déterminer la cause d'infiltrations endommageant les parties communes.

L'expert a établi son rapport le 23 décembre 2019, concluant que les désordres provenaient d'un défaut d'étanchéité du bac de douche équipant la salle de bain de l'appartement de M. [D].

Celui-ci a fait procéder à des réparations en cours d'expertise.

Le 24 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires l'a néanmoins assigné à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour l'entendre condamner à produire une attestation de bonne exécution des travaux par le maître d'oeuvre de son choix, comme réclamé en vain par l'expert, ainsi qu'à lui payer les sommes de :

- 1.694,00 ' au titre de la réfection des peintures de la cage d'escalier,

- 5.000,00 ' en réparation du préjudice de jouissance,

- 5.014,20 ' au titre des frais d'expertise,

- 810,00 ' au titre des honoraires versés à son syndic.

Le défendeur n'a pas comparu en première instance.

Aux termes d'une première décision qualifiée d'avant-dire-droit rendue le 30 novembre 2021, le tribunal a rejeté la demande de production de l'attestation de bonne exécution des travaux et rouvert les débats afin que le demandeur précise le fondement juridique de son action.

Par un second jugement rendu le 6 septembre 2022, le tribunal a :

- déclaré irrecevables les dernières conclusions déposées par le demandeur invoquant l'existence d'un trouble anormal de voisinage, faute de signification à la partie adverse,

- débouté le syndicat de ses demandes en ce qu'elles étaient fondées sur les articles 9, 10 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

- et condamné le requérant aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet BERTHOZ, a interjeté appel de cette dernière décision le 8 novembre 2022. Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 21 décembre 2022 et notifiées le 21 février 2023 à la partie intimée, il fonde ses demandes à la fois sur l'article 9 de la loi de 1965 et sur la responsabilité encourue en cas de trouble anormal de voisinage.

Il demande également à la cour de rectifier la décision rendue le 30 novembre 2021, en ce sens qu'il s'agit d'un jugement mixte et non pas avant-dire-droit.

Il renonce à sa demande de communication de l'attestation de bonne exécution des travaux, mais maintient en revanche l'intégralité de ses demandes en paiement, sauf à porter à 1.930,79 euros la somme réclamée au titre de la remise en peinture de la cage d'escalier compte tenu de l'évolution de l'indice du coût de la construction.

Il réclame enfin paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Dans ses conclusions en réplique notifiées le 27 février 2023, Monsieur [J] [D] fait valoir que les réparations nécessaires ont été réalisées en cours d'expertise et produit aux débats les factures des travaux ainsi que l'attestation d'assurance de l'entreprise.

A titre principal, il soutient qu'en vertu du principe de concentration des moyens le syndicat ne peut invoquer en cause d'appel la responsabilité pour trouble anormal de voisinage, dès lors que les conclusions soulevant ce moyen ont été déclarées irrecevables par le tribunal.

A titre subsidiaire, il fait successivement valoir :

- qu'en formulant ses réclamations auprès de son mandataire l'agence GUIS IMMOBILIER, et non pas directement, le syndicat l'a privé de la possibilité de faire prendre en charge le sinistre par son assureur ou celui de son locataire,

- qu'il peut exister d'autres causes aux infiltrations,

- que le recours à une expertise judiciaire n'était pas justifié,

- que le préjudice de jouissance n'est pas établi et ne revêt pas un caractère collectif,

- et que les demandes formées par le syndicat méconnaissent les règles de répartition des charges au sein de la copropriété.

En tout état de cause, il conclut à la confirmation de la décision déférée et réclame paiement d'une somme de 3.600 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2025.

DISCUSSION

Sur la demande de rectification du jugement rendu le 30 novembre 2021 :

Suivant l'article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il a été déféré.

Les articles 544 et 545 du même code disposent par ailleurs que les jugements qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal peuvent être immédiatement frappés d'appel, tandis que les autres jugements ne peuvent l'être indépendamment des jugements sur le fond que dans les cas spécifiés par la loi.

En l'espèce, si le jugement rendu le 30 novembre 2021 a effectivement tranché une partie du principal en déboutant le syndicat des copropriétaires de sa demande de production d'une attestation de bonne exécution des travaux, force est de constater que celui-ci n'en a pas interjeté appel, de sorte que la cour ne peut connaître de la demande en rectification.

En tout état de cause, il y a lieu de prendre acte de ce que le syndicat a expressément renoncé à cette prétention en cause d'appel.

Sur le fondement juridique de l'action :

Contrairement à ce que soutient l'intimé, l'article 563 du code de procédure civile prévoit que les parties peuvent invoquer en cause d'appel des moyens nouveaux au soutien des prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge.

Selon la jurisprudence qui s'est développée au visa de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant en droit que, dans le cadre de l'usage et de la jouissance de son lot, chaque copropriétaire doit s'abstenir de tout acte générateur de troubles de voisinage. En outre, lorsque ce trouble se manifeste dans les parties communes de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires est fondé à agir en vue de sauvegarder celles-ci et d'obtenir réparation du préjudice de jouissance présentant un caractère collectif.

En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise déposé par M. [C] [U] que la cage d'escalier de l'immeuble a été endommagée par des infiltrations causées par un défaut d'étanchéité du bac de douche installé dans le lot appartenant à M. [J] [D], étant observé en outre que cette pièce a été construite sur le palier du troisième étage.

L'intimé, qui soutient qu'il pourrait exister d'autres causes aux infiltrations, ne produit cependant aucun élément à l'appui de cette affirmation.

Le jugement entrepris doit être en conséquence infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des fins de son action.

Sur les demandes en paiement :

- Sur le coût de réfection de la cage d'escalier :

Il est produit au dossier un devis de l'entreprise RT SERVICES du 9 décembre 2019 chiffrant la remise en peinture de la cage d'escalier à 1.694 euros TTC. Compte tenu de l'évolution de l'indice du coût de la construction depuis la date d'établissement de ce devis, le syndicat est fondé à réclamer paiement d'une somme de 1.930,79 euros.

- Sur la réparation du préjudice de jouissance :

Les dégâts subis par la cage d'escalier, quotidiennement empruntée par tous les occupants de l'immeuble, ont occasionné à la collectivité des copropriétaires un préjudice de jouissance qui sera réparé par l'octroi d'une somme de 2.000 euros.

- Sur les frais d'expertise :

Contrairement à ce que soutient M. [D], le recours à une expertise judiciaire était justifié par sa carence à effectuer les réparations nécessaires, pour lesquelles il avait été mis en demeure à plusieurs reprises depuis l'année 2014.

Il ne saurait être reproché au syndic d'avoir adressé ses réclamations à son mandataire l'agence GUIS IMMOBILIER, auquel il avait confié la gestion de son bien.

Les frais d'expertise, taxés à la somme de 5.014,20 euros, seront donc inclus dans les dépens mis à la charge de l'intimé.

- Sur les honoraires du syndic :

Le syndicat est en droit de réclamer paiement d'une partie des honoraires versés à son syndic dans le cadre de la gestion du sinistre à hauteur de la somme de 810 euros, sans porter atteinte au principe de la répartition des charges au sein de la copropriété.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevable la demande de rectification du jugement rendu le 30 novembre 2021,

Infirme le jugement rendu le 6 septembre 2022, et statuant à nouveau :

Condamne Monsieur [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] :

- 1.930,79 euros au titre de la réfection des peintures de la cage d'escalier,

- 2.000,00 euros en réparation du préjudice de jouissance,

- 810,00 euros au titre d'une partie des honoraires versés à son syndic,

Condamne l'intimé aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise taxés à la somme de 5.014,20 euros,

Condamne en outre Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE