Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6]

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N° RG 24/57421 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ANJ

N° : 12

Assignation du : 15 Octobre 2024

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 05 mai 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE

La S.C.I. 51-56 [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Antoine GENTY de la SCP BODIN GENTY, avocats au barreau de PARIS - #P182

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. BV LANCRY [Adresse 3] [Localité 4]

représentée par Me Nicolas CHAIGNEAU, avocat au barreau de PARIS - #D0230

DÉBATS

A l’audience du 31 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 mai 2002, la SCI 51-56 a donné à bail commercial à la société [Adresse 5] des locaux situés [Adresse 3] à Paris 10ème, pour une durée de neuf ans à compter du 31 mai 2002, moyennant un loyer en principal de 18 293,88 € par an.

Après plusieurs cessions successives du fonds de commence, la société BV Lancry est devenue locataire des locaux le 30 septembre 2019.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 1er août 2024, à la société BV Lancry, pour une somme de 17 933,66 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 30 juillet 2024.

Par acte délivré le 15 octobre 2024, la SCI 51-56 a fait assigner la société BV Lancry devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion de la société BV Lancry et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard, - ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, - condamner la société BV Lancry à lui payer la somme provisionnelle de 27 301,43 € au titre de l'arriéré locatif, outre les intérêts au jour de la demande, - condamner la société BV Lancry à lui payer la somme provisionnelle de 2 730,14 € au titre de l’indemnité de 10%, - condamner la société BV Lancry au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés, - condamner la société BV Lancry au paiement d'une somme de 1 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 31 mars 2025, la SCI 51-56 a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, sauf concernant l’arriéré locatif puisqu’elle a indiqué que la dette locative avait été intégralement réglée avant l’audience.

Par observations orales formulées à l’audience par son conseil, la société BV Lancry demande au juge des référés de lui accorder des délais rétroactifs.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI 51-56 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 17 933,66 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 30 juillet 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

A l’audience, la SCI 51-56 indique maintenir sa demande d’acquisition de la clause résolutoire. La défenderesse précise que la dette locative a été apurée intégralement, ce que confirme le bailleur.

Il convient donc de constater que l’arriéré locatif est nul au 31 mars 2025.

La bonne foi et les efforts de paiement de la locataire sont donc réels, celle-ci ayant intégralement apuré sa dette locative d’un montant de 27 301,43 €

Aussi convient-il de lui accorder des délais rétroactifs en application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil précités, sur une durée de six mois et, constatant que cet échéancier a été intégralement respecté, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande de provision formée par la demanderesse sera rejetée, la locataire n’étant plus, à ce jour, débitrice d’aucune somme à l’égard de sa bailleresse.

Enfin, la clause du bail relative au paiement de l’indemnité forfaitaire de 10 % s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au cas présent, l’issue du litige commande de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er septembre 2024 à minuit ;

Constatons le règlement par la société BV Lancry de la somme de 27 301,43 € et l’absence de toute dette locative à ce jour ;

Disons en conséquence n’y avoir plus lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif ;

Accordons à la société BV Lancry un délai de six mois pour s'acquitter de sa dette locative et suspendons les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constatons que la société BV Lancry s'est intégralement acquittée des causes du commandement de payer et de son arriéré locatif ;

Disons que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué ;

Déboutons la SCI 51-56 de sa demande de résiliation du bail et sa demande d’expulsion subséquente ;

Déboutons la SCI 51-56 de sa demande en paiement de l’indemnité forfaitaire de 10% ;

Laissons à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

Rejetons les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 05 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE