Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 22 avril 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/02034 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNOB

[N] [H]

C/

[U] [Z], [T] [E]

- ccc délivrée à M. [Z] et Mme [E]

- FE délivrée à M. [H]

Le 22/04/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 6] [Adresse 6]

JUGEMENT EN DATE DU 22 avril 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU,

GREFFIER : Mme Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats et Mme Nora YOUSFI, lors de la mise à disposition

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [H] né le 19 Septembre 1985 à [Localité 5] (TUNISIE) [Adresse 4] [Localité 2]

comparant

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [Z] [Adresse 1] [Localité 3]

non comparant - non représenté

Madame [T] [E] [Adresse 1] [Localité 3]

non comparante - non représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 février 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé le 31 décembre 2021, Monsieur [N] [H] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [U] [Z] et à Madame [T] [E], portant sur un logement meublé situé au [Adresse 1], pour une durée d’un an renouvelable à compter du 31 décembre 2021, moyennant un loyer mensuel révisable de 700 €, outre une provision sur charges de 50 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 septembre 2023 et reçu les 11 et 21 septembre 2023 par Monsieur [U] [Z] et Madame [T] [E], Monsieur [N] [H] a délivré congé pour le 31 décembre 2023, arguant des graves manquements des locataires à leurs obligations et des troubles de voisinage qu’ils causent.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 juillet 2024, Monsieur [N] [H] a fait assigner Monsieur [U] [Z] et Madame [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 : - déclarer valable le congé qui leur a délivré par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception en date du 8 septembre 2023 pour le 31 décembre 2023, - constater qu’ils occupent les lieux sans droit ni titre depuis l’expiration du délai de préavis et ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef qui suivra la signification du jugement avec si nécessaire le concours de la force publique, - condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, - condamner au paiement d’une indemnité de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en réparation des frais irrépétibles qu’ils lui ont causés par l’obligation de recourir à justice, - de mettre à leur charge les dépens de l’instance et de son exécution.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

A l’audience du 29 octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [N] [H], comparant, a repris les termes de son exploit introductif d’instance, les locataires occupant toujours les lieux. Il ajoute avoir demandé aux locataires depuis l’année 2022 de nettoyer les locaux et avoir reçu une plainte et une mise en demeure du syndic de l’immeuble concernant les locataires. Il précise qu’il sera contraint de remettre le logement en état.

En défense, Monsieur [U] [Z] et Madame [T] [E], comparants, ne contestent pas les demandes présentées par Monsieur [N] [H] et indiquent vouloir quitter les lieux loués. Ils expliquent faire l’objet d’une tutelle aux prestations sociales, que Monsieur [U] [Z] travaille en interim dans la restauration et perçoit un revenu mensuel de 1.600 € tandis que Madame [T] [E] dispose d’une somme de 372 € par mois d’allocation. Ils déclarent être parents de deux enfants, un âgé de 19 ans qui bénéficie de l’AAH et un second de 17 ans, scolarisé en internat. Ils ajoutent vivre avec un chien et deux chats dans le logement. Ils prétendent avoir procédé à un traitement contre les blattes et avoir nettoyé les locaux. Ils justifient leur occupation des lieux loués par le fait qu’ils n’ont pas trouvé de solution de relogement et assurent que les indemnités d’occupation sont réglées.

L’affaire a été mise en délibéré.

Le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats par mention au dossier le 17 décembre 2024 et : - a invité Monsieur [N] [H] à justifier de la régularité formelle du congé délivré à Monsieur [U] [Z] et à Madame [T] [E] au regard de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 en produisant la preuve que la lettre datée du 8 septembre 2023 valant congé a été notifiée aux locataires par LAR reçue par ces derniers, la date de notification du congé faisant courir le délai de préavis imposé au bailleur (les AR produits au dossier ne permettant de déterminer à quelle lettre ils correspondent).

A l’audience du 18 février 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [N] [H], comparant, a produit les pièces qui lui étaient réclamées.

En défense, Monsieur [U] [Z] et Madame [T] [E], n’ont ni comparu ni été représentés bien qu’avisés par le greffe, le 17 décembre 2024, de la réouverture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2024.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de souligner que le contrat de bail porte sur un logement meublé. Il est donc régi par les dispositions du titre I Bis - des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la validation du congé :

L’article 25-8 de cette loi prévoit que «I - lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué».

En l’espèce, le bail a été conclu pour une durée d’un an renouvelable à compter du 31 décembre 2021. Il a été tacitement reconduit et était, en conséquence, à échéance au 31décembre 2023 à minuit.

Un congé pour motif légitime et sérieux a été délivré par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 11 septembre 2023 par Monsieur [U] [Z] et le 21 septembre 2023 par Madame [T] [E], soit trois mois avant la date d’expiration du contrat.

Monsieur [U] [Z] et Madame [T] [E] ne contestent ni la régularité formelle de cet acte ni les motifs du congé évoqués. Il convient, par conséquent, de constater qu’ils sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 1er janvier 2024.

- Sur l’expulsion :

Monsieur [U] [Z] et Madame [T] [E] ne disposant plus de titre d’occupation, il y a lieu, dès lors, d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef.

Cette expulsion interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun élément ne justifiant la suppression ni la réduction de ce délai.

- Sur l’indemnité d’occupation :

Monsieur [U] [Z] et Madame [T] [E] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à leur charge une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2024 d’un montant égal à celui du loyer et des charges (750 € au jour de l’audience). Ils seront condamnés à en payer le montant à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [U] [Z] et Madame [T] [E], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable, en l’espèce, de laisser à Monsieur [N] [H] la charge des frais irrépétibles qu’il a exposés pour la défense de ses intérêts.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

CONSTATE la validité du congé délivré le 8 septembre 2023 par Monsieur [N] [H] ;

CONSTATE que Monsieur [U] [Z] et Madame [T] [E] sont en conséquence déchus de tout titre d’occupation depuis le 1er janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] et Madame [T] [E] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 1] ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [U] [Z] et Madame [T] [E] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire l'assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter du du 1er janvier 2024, date d’effet de la résiliation du bail, une indemnité d'occupation due jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (750 € par mois à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] et Madame [T] [E] à payer à Monsieur [N] [H] cette indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2024, date de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération des lieux ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] et Madame [T] [E] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présente chargée des contentieux de la protection