Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Tribunal judiciaire de Strasbourg TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN Juge des Contentieux de la Protection [Adresse 2] [Localité 6] ☎ : [XXXXXXXX01] [Courriel 8]

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[Localité 9] Civil N° RG 24/07224 N° Portalis DB2E-W-B7I-M6RS ______________________

MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

- Me ROSELMAC

Copie certifiée conforme délivrée à :

- M. [B] - Sous-Préfecture du Bas-Rhin

le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS __________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.A. SACA DOMIAL, Société d'Habitations à Loyer Modéré [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 139

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [B] né le 30 Mars 1984 à [Localité 11] (TURQUIE) [Adresse 4] [Localité 5] non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 16 Octobre 2024 PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 27 Novembre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seings privés du 26 avril 2021, a effet au 29 avril 2021, la SACA DOMIAL a donné à bail à Monsieur [R] [B] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 5].

Le loyer convenu était de 478,32 euros charges inclues.

Après plusieurs mois de loyers impayés, la SACA DOMIAL a, le 21 mai 2024, fait délivrer à Monsieur [R] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024 à la somme de 7 726,06 euros en principal.

Le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la SACA DOMIAL a, le 5 août 2024, fait assigner le locataire devant le Juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : ▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ▸ ordonner l’expulsion, ▸ condamner Monsieur [R] [B] au paiement de la somme de 10 382,69 euros en deniers ou quittances due au 30 juillet 2024 au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ▸ le condamner à régler une indemnité d'occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux, ▸le condamner au paiement d'une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue. La SACA DOMIAL, représentée, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 8 768,65 euros au 11 octobre 2024.

Quoique régulièrement convoqué, Monsieur [R] [B] n’était ni présent ni représenté.

La partie présente était informée que le jugement sera mis à disposition à compter du 27 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

Tel est le cas en l’espèce puisque la SACA DOMIAL justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin le 30 janvier 2024 par la voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 août 2024.

L'article 24 III de cette même loi dispose encore que l'assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 6 août 2024 et l’audience s’est tenue le 16 octobre 2024.

Sa demande est en conséquence recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d'huissier du 21 mai 2024, la SACA DOMIAL a fait délivrer à Monsieur [R] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 juillet 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 21 mai 2024 + 2 mois).

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [R] [B] n'a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu'à ce titre reste due, à la date du 11 octobre 2024, la somme de 8 768,65 euros outre les frais.

Monsieur [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner le locataire au paiement de la somme de 8 768,65 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 11 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 1343-5 alinéa 4 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. L'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs l’octroi de délais n’a de sens qu’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie.

En l'espèce, il résulte du décompte versé à l’appui de la demande que Monsieur [R] [B] a réglé des acomptes d’un total supérieur à 4 000 euros pour la seule année 2024. Il démontre ainsi sa bonne volonté.

Il y a en conséquence lieu d’accorder des délais.

Il est également précisé que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance (plan d'apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société DOMIAL dont les modalités sont précisées ci-après (cf le § intitulé « Sur la suspension de la clause résolutoire »).

Sur la suspension de la clause résolutoire

Les délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation.

Si Monsieur [R] [B] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure : - la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, - il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [R] [B] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, - le locataire sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [B] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 mai 2024.

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 juillet 2024 (21 mai 2024 + 2 mois) du bail conclu entre la SACA DOMIAL d’une part, et Monsieur [R] [B] d'autre part, pour les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [R] [B] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

CONDAMNE Monsieur [R] [B] à payer à la SACA DOMIAL la somme de 8 768,65 euros (huit mille sept cent soixante-huit euros et soixante-cinq cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 11 octobre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [R] [B] à s’acquitter de cette dette auprès de la SACA DOMIAL en 24 mois, par 23 premières mensualités de 250 euros (deux cent cinquante euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DIT qu'en cas de mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure : - la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet,

En conséquence DIT que : - faute de départ volontaire des lieux loués, la SACA DOMIAL sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que la SACA DOMIAL ne peut se prévaloir d'un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ;

DEBOUTE la SACA DOMIAL de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNE Monsieur [R] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 mai 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 10] le 27 novembre 2024

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY