Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 9] [Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 23/08169 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XQFM

N° de Minute : 25/477

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2025

Société LMH

C/

[V] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société LMH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Mme [P] [B] (Membre de l'entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [I], demeurant [Adresse 4]

Représenté par Me Erika FITTE (Avocat au Barreau de Lille)

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Novembre 2024

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mars 2025,2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025, par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 13 et 14 mai 2020 et à effet du 15 mai 2020, l'établissement public [Localité 9] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 9] (LMH) a donné à bail à Monsieur [V] [I] un immeuble à usage d'habitation [Adresse 5] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel révisable de 406,30 euros, outre une provision sur charges de 136,60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2022, LMH a fait signifier à Monsieur [V] [I] un commandement de payer la somme de 1193,52 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2023, LMH a fait assigner Monsieur [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de : – constat de la résiliation du bail, à défaut le prononcé de la résiliation du bail – prononcer l'expulsion de Monsieur [V] [I] au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; – condamnation de Monsieur [V] [I] à lui payer, en deniers et quittances, la somme de 4121,03 euros, outre les sommes échues depuis le 9 août 2023 jusqu'au jour de la décision à intervenir avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour 1193,52 euros et de l'assignation pour le surplus ; – condamnation de Monsieur [V] [I] à lui payer les indemnités mensuelles d'occupation, égales au montant du loyer et des charges, dues de la résiliation jusqu'à la complète libération des lieux avec revalorisation de la part correspondant aux charges si les charges réelles dépassent 12 fois la provision ; – condamnation de Monsieur [V] [I] au paiement des intérêts au taux légal à compter de « la présente décision » ; – certification du jugement en tant que titre exécutoire européen ; – condamnation de Monsieur [V] [I] à lui payer la somme de 152,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au préfet.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 novembre 2023 et renvoyée à celle des 11 janvier, 7 mars, 16 mai et 13 juin 2024 à laquelle elle a été retenue.

Par décision rendue sous la forme de mention le 3 octobre 2024, la réouverture des débats a été ordonnée à celle du 7 novembre 2024 sur la recevabilité de la demande de résiliation en l'absence de justificatif de la saisine de la CAF ou la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et sur les sommes dues en ce que le décompte concernant la période du 1er mai au 10 juin 2024 n'est pas détaillé.

A l'audience du 7 novembre 2024, LMH a soutenu ses observations écrites déposées le 13 juin 2024 et visées à cette date par le greffier, et demandé : – le constat à défaut le prononcé de la résiliation du bail – le prononcé de l'expulsion de Monsieur [V] [I] – sa condamnation à lui payer la somme de 7869,34 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges outre le montant des sommes dues jusqu'au jour du jugement – sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges de la résiliation jusqu'à la libération des lieux, - sa condamnation au paiement des intérêts à compter de la présente décision - sa condamnation au paiement de la somme de 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile - le prononcé de l'exécution provisoire - la condamnation de Monsieur [V] [I] aux dépens - le déboutement de ses demandes.

LMH précise oralement qu'une expertise est en cours et actualise le montant de la dette à 9770,64 euros.

Monsieur [V] [I], représenté par son conseil, par conclusions déposées et visées le 13 juin 2024, demande le rejet de la demande d'expulsion, la suspension des effets de la clause résolutoire par l'octroi de délais de paiement de 50,00 euros par mois en plus du loyer courant le 15 de chaque mois, le prononcé d'une expertise judiciaire avec dispense de consignation, la consignation des loyers, l'octroi de l'aide juridictionnelle provisoire et le déboutement de la demande d'indemnité de procédure.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions et écritures sus-visées des parties pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens.

Le délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025 a été prorogé au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

- Sur la recevabilité de l'action :

LMH justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales par signification du 29 décembre 2022. Les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 ont été respectées.

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département par la voie électronique le 23 août 2023, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- Sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu les 13 et 14 mai 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l'article 7 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 novembre 2022, pour la somme en principal de 1193,52 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n'étant intervenu en l'absence de paiements autres que l'aide au logement s'imputant sur le terme pour lequel elle est versée.

Si Monsieur [V] [I] invoque un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, à son obligation d'entretien de la chose louée et d'assurer la jouissance paisible, il n'oppose aucune exception d'inexécution demandant uniquement le prononcé d'une expertise judiciaire avec consignation des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 31 janvier 2023.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges (hors cotisations d'assurance) de la résiliation à la libération des lieux.

LMH produit un décompte actualisé démontrant que Monsieur [V] [I] reste lui devoir la somme de 9502,22 euros à la date du 29 octobre 2024, terme d'octobre 2024 exclu, après soustraction des frais d'enquête OPS non justifiés et des frais de procédure.

Monsieur [V] [I] sera donc condamné au paiement de cette somme de 9502,22 euros créance arrêtée au 29 octobre 2024, terme d'octobre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

L'analyse de l'historique de compte aux débats fait apparaître que Monsieur [V] [I] n'a pas repris le paiement intégral de son loyer courant. En effet si Monsieur [V] [I] paie sa part à charge, l'aide au logement n'est plus versée.

Dans ces conditions, la demande de Monsieur [V] [I] sera rejetée et son expulsion ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Par ailleurs, la condamnation de Monsieur [V] [I] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges sera prononcée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes reconventionnelles :

Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ».

En l'espèce, il appartient au juge en application de l'article 12 code de procédure civile de vérifier les conditions d'application de la loi.

A l'appui de sa demande d'expertise et de consignation des loyers,Monsieur [V] [I] invoque des manquements de LMH à ses obligations nées du bail alors qu'il n'en est plus titulaire depuis le 31 janvier 2023.

Sa demande d'expertise ne peut qu'être rejetée, de même que sa demande de consignation des loyers, laquelle ne peut être ordonnée en application de l'article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qu'en cas de condamnation du bailleur à exécuter des travaux.

Sur les demandes accessoires :

Il sera accordé l'aide juridictionnelle provisoire à Monsieur [V] [I].

Monsieur [V] [I], qui succombe, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, celui de l'assignation et celui de sa notification au représentant de l'Etat dans le département.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 13 et 14 mai 2020 entre l'établissement public [Localité 9] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 9] et Monsieur [V] [I] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 10] sont réunies à la date du 31 janvier 2023 ;

ORDONNE à défaut pour Monsieur [V] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu'en application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire» ;

CONDAMNE Monsieur [V] [I] à payer à l'établissement public [Localité 9] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 9] la somme de 9502,12 euros, créance arrêtée au 29 octobre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date, terme d'octobre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [V] [I] à payer à l'établissement public [Localité 9] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 9] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer majoré de la provision sur charges, soit 437,49 euros augmenté de 313,96 euros, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE à Monsieur [V] [I] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 2] [Adresse 8] [Localité 6]

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

ACCORDE à Monsieur [V] [I] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire ;

DEBOUTE Monsieur [V] [I] de ses demandes de délais de paiement, de suspension de la clause résolutoire, d'expertise et de consignation des loyers ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d'une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l'original du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [V] [I] aux dépens, qui comprendront notamment dont le coût du commandement de payer, celui de l'assignation et celui de sa notification au représentant de l'Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe , le 6 mars 2025.

Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN, Cadre Greffier Juge des Contentieux et de la Protection