Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE Annexe Avenue Feuchères 5, avenue Feuchères 30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00767 N° Portalis DBX2-W-B7I-KQOJ

[E] [Y], [J] [Y]

C/

[T] [I]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 06 JANVIER 2025

DEMANDEURS:

M. [E] [Y] né le 25 Juin 1976 à GIEN (LOIRET) 6 A Chemin De Passieu 38230 TIGNIEU JAMEYZIEU représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Me Nathalie LAPLANE, avocat au barreau de NIMES Mme [J] [Y] née le 11 Janvier 1982 à 6 A Chemin De Passieu 38230 TIGNIEU JAMEYZIEU représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Me Nathalie LAPLANE, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR:

M. [T] [I] né le 10 Octobre 1982 à (MAROC) 346 chemin des anciens combattants D' AFN . Appt N° B011 .Le Patio De Diane 30000 NIMES non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, juge des contentieux de la protection ou magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 01 Juillet 2024 Date des Débats : 04 novembre 2024 Date du Délibéré : 06 janvier 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Selon acte sous seings privés en date du 12 juin 2020, Monsieur [Y] [E] et Madame [Y] [J] ont donné à bail à Monsieur [I] [T] un appartement situé sur la commune de NIMES (30000), 346 rue des Anciens Combattants d’AFN, Le Patio de Diane, appartement B011 moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provisions pour charges de 480,00€.

Des loyers demeuraient impayés et le 19 janvier 2024, les bailleurs faisaient délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à leur locataire, pour un montant de 1126,26€. Ce commandement succédait à deux autres, délivrés les 11 octobre 2022 et 18 octobre 2023.

Par assignation délivrée le 19 avril 2024, les époux [Y] assignaient Monsieur [I] [T] devant le Tribunal de céans, pour l'audience du 1er juillet 2024 afin de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publiqueCondamner Monsieur [I] [T] à payer : ▪ A titre provisionnel la somme de 1130,68€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 05.03.2024, ▪ Une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, jusqu’à départ effectif des lieux, ▪ la somme de 800,00€ au titre de l’article 700 du CPC et les entiers dépens.

Par ordonnance en date du 02 septembre 2024, le Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé ordonnait la réouverture des débats à l’audience du 04 novembre 2024, afin de permettre à Monsieur [I] [T] de faire valoir ses moyens de défense, cette dernière étant arrivée postérieurement à l’appel du dossier.

En demande, Monsieur [Y] [E] et Madame [Y] [J] comparaissent représentés par leur avocat. Ils maintiennent l’ensemble de leurs demandes et actualisent la dette à la somme de 1570,61€.

En défense, Monsieur [I] [T] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 06 janvier 2025.

MOTIFS

Suivant les dispositions de l'article 472 du Code de Procédure Civile:« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. ».

En l'espèce, les bailleurs justifient avoir valablement saisi la CCAPEX par voie électronique le 22 janvier 2024, l’un des seuils prévus ayant été atteint à la date de la délivrance du commandement de payer.

En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l’assignation, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 22 avril 2024 pour l'audience du 1er juillet 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [I] [T] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose : « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

Le contrat de bail signé entre les parties qu’il convient de faire prévaloir, prévoit que ce délai est porté à deux mois.

En l’espèce, le dernier commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à Monsieur [I] [T] date du 19 janvier 2024. Le délai de deux mois offert pour régulariser la situation expirait le 19 mars 2024, et à cette date, le commandement de payer visant la clause résolutoire demeurait infructueux.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d'expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [I] [T] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu'à son départ effectif. Cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [I] [T] sera condamné à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

Les époux [Y] produisent un décompte arrêté à la date du 31 octobre 2024 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 1570,61€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Monsieur [I] [T] sera condamné à payer par provision à Monsieur [Y] [E] et Madame [Y] [J] la somme de 1570,61€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l’octroi de délais de paiement:

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

En l’espèce, Monsieur [I] [T] ne comparait pas et ne se fait pas représenter, malgré une réouverture des débats à sa demande.

Il résulte du décompte produit en demande que le paiement du loyer courant n’est plus effectif depuis le mois d’octobre 2024.

Par conséquent, aucun délai de paiement ne sera accordé à Monsieur [I] [T].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [I] [T] sera condamné à payer à Monsieur [Y] [E] et Madame [Y] [J] la somme de 500,00€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Monsieur [I] [T], qui succombe, supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par Monsieur [Y] [E] et Madame [Y] [J] recevable et bien-fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire leur profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [I] [T] à la date du 19 mars 2024 ;

En conséquence,

Ordonnons l’expulsion de Monsieur [I] [T], et de tout occupant de leur chef, du logement sis sur la commune NIMES (30000), 346 rue des Anciens Combattants d’AFN, Le Patio de Diane, appartement B011, si besoin est avec le concours de la Force Publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution

Condamnons Monsieur [I] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux;

Condamnons Monsieur [I] [T] à payer à Monsieur [Y] [E] et Madame [Y] [J] la somme provisionnelle de 1570,61€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

Condamnons Monsieur [I] [T] à payer à Monsieur [Y] [E] et Madame [Y] [J] la somme de 500,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamnons Monsieur [I] [T] aux entiers dépens,

La Greffière, La Juge,