Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

REPUBLIQUE FRANCAISE Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 Mars 2025

MINUTE N° : 340 Références : R.G N° N° RG 25/00015 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QVKC

DEMANDERESSE:

Société ADOMA [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [F] [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 5] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Clémence PERRET,

DEBATS :

Audience publique du 18 Février 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 27 Mars 2025, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Clémence PERRET, greffière

Copie exécutoire délivrée le : À :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat de résidence passé par acte sous seing privé en date du 14/01/2022, Monsieur [L] [F] est locataire d'un local meublé à usage d'habitation sis [Adresse 7] à [Localité 4], et appartenant à la Société ADOMA.

Par acte d'Huissier de Justice du 09/10/2024, la Société ADOMA a fait délivrer au locataire une mise en de demeure de payer la somme de 3126.06 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 07/10/2024 terme de septembre inclus, la mise demeure visant la clause résolutoire inscrite au contrat de résidence.

Le montant de la redevance totale mensuelle actualisée s'élève à la somme de 471.76 euros.

Par acte d’huissier en date du 25/01/2025, la Société ADOMA a fait assigner devant le juge du contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire d’EVRY statuant en référé et demande de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du résident,  - condamner le résident à payer la somme de 3126.06 euros au titre des loyers, charges arrêtés au 07 octobre 2024 avec intérêts au taux légal - condamner le résident à payer une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant de la rédevance qui aurait été due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, - condamner le résident à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner le résident aux entiers dépens.

A l’audience, la Société ADOMA réactualise sa créance à la somme de 4968.40 euros, au titre des redevances échues à la date du 12/02/2025 terme de janvier inclus.

Cité par acte délivré par remise en l'étude, Monsieur [L] [F] a comparu et demande à bénéficier de délais de paiement pendant 24 mois en sus du loyer courant. Il expose avoir rencontré des difficultés de paiement et avoir été victime d’une usurpation d’identité.

La société ADOMA a indiqué être opposé à l’octroi du tous délais de paiement en l’absence de justification de la situation du débiteur.

L’affaire a été mise en délibéré au 27/03/2025.

* * *

SUR QUOI,

Attendu que le présent litige n’est pas soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que le précise l'article 2 de ladite loi ; qu'il en résulte que le bail est soumis aux dispositions des articles 1713 et suivants du code civil et des articles L.632-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Sur les redevances impayées

Sur l'arriéré de redevances Attendu qu'aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus ;

Attendu que la Société ADOMA verse aux débats le contrat de résidence, le décompte des redevances dues prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu'au 12/02/2025, la dette non sérieusement contestable s’élève à la somme de 4968.40 euros au titre des redevances impayés terme de janvier 2025 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur les délais de paiement Attendu que Monsieur [L] [F] ne produit aucun élément justifiant de sa situation personnelle et financière, et que rien n’établir qu’il soit en mesure de régler sa dette dans un délai de deux ans et il ne peut donc lui être accordé des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du code civil ; qu’en conséquence sa demande sera rejetée.

Sur la résiliation du contrat de résidence

Sur l'acquisition de la clause résolutoire Attendu que le contrat unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de la redevance, le contrat serait résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure resté infructueux ;

Attendu qu’il n'est pas sérieusement contestable que les redevances n'ont pas été régulièrement et intégralement payées ;

Attendu que ce manquement s'est perpétué pendant plus d'un mois à compter de la mise en demeure délivrée par commissaire de justice le 09/10/2024 ;

Qu'ainsi, le contrat s'est trouvé résilié de plein droit le 10/11/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans au contrat ;

Sur la demande d'indemnité d'occupation Attendu que l'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le résident de tout droit d'occupation du local donné à bail ;

Qu'à compter de la résiliation du contrat et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le résident se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à la somme de 471.76 euros, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d'expulsion Attendu que la société ADOMA a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre; qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de l’occupant ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

Attendu que Monsieur [L] [F] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens ;

Attendu que, par application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [L] [F] doit être condamné à payer à la Société ADOMA qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu'il paraît équitable de fixer à 300 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

* * *

PAR CES MOTIFS,

NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

CONDAMNONS Monsieur [L] [F] à verser à la Société ADOMA la somme provisionnelle de 4968.40 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 12/02/2025 terme de janvier inclus avec intérêts au taux légal à compter du 09/10/2024 pour la somme de 3126.06 euros et à compter du 25/01/2025 pour le surplus;

CONSTATONS la résiliation à compter du 10/11/2024 du contrat d’occupation convenu entre les parties ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [L] [F] , faute pour lui d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [F] à verser à titre provisionnel à la Société ADOMA une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 471.76 euros, se substituant aux redevances à compter du 01/02/2025 jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ;

RAPPELONS que le contrat étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation charges, taxes...) ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [F] à verser à la Société ADOMA la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [F] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le Greffier Le Président