Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 03 AVRIL 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 24/01576 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FM5V

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 23/00527, en date du 11 avril 2024,

APPELANTES :

Madame [S] [H]

née le 25 Juillet 1968 à [Localité 4], domiciliée [Adresse 3]

Représentée par l' Union départementale des Associations Familiales d e Meurthe et Moselle (UDAF 54)

association dont le siège est [Adresse 1] à [Localité 4] dont le numéro SIREN est le 775 615 602 représentée par son directeur en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, prise en sa qualité de tuteur de Madame [S] [H] suivant jugement du juge des tutelles de Nancy en date du 23 février 2023

Représentée par Me Sébastien GRAILLOT de la SCP SEBASTIEN GRAILLOT AVOCAT, avocat au barreau d'EPINAL

INTIMÉE :

La SADirVILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM

Société anonyme à Directoire et Conseil de surveillance, ayant son siège social sis [Adresse 2] immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 475 680 815 RCS LILLE METROPOLE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

Représentée par Me Alexandre GASSE de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 13 Mars 2025, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 03 Avril 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 mars 1997, ayant pris effet le 28 mai 1997, la société HLM Le nouveau logis a consenti à Mme [S] [H] un bail portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un loyer mensuel initial de 1 407,36 francs (soit 214,55 euros), des provisions sur charges de 200 francs (soit 30,49 euros), outre un dépôt de garantie de 1 407,36 francs (soit 214,55 euros).

Par jugement du 16 février 2023, Mme [H] a éte placée sous tutelle et l'Union départementale des associations familiales de Meurthe-et-Moselle (UDAF) a été désignée en qualité de tuteur.

Invoquant le manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible, la société Vilogia, venant aux droits de la société HLM Le nouveau logis a, par acte de commissaire de justice du 17 mai 2023, assigné Mme [H] et l'UDAF, ès-qualités de tuteur, devant le juge des contentieux de Nancy.

Mme [H], bien qu'assignée à étude, n'a pas comparu et n'était pas représentée.

Par jugement du 11 avril 2024, le juge des contentieux de la protection de Nancy a notamment :

- prononcé la résiliation du bail à effet au 11 avril 2024,

- ordonné en conséquence à Mme [H] de libérer les lieux de ses biens et de restituer les clés dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

- rejeté la demande au titre des frais irrépétibles formée par la société Vilogia,

- condamné Mme [H] aux dépens de l'instance.

Par déclaration enregistrée le 31 juillet 2024, Mme [H] et l'Union départementale des associations familiales de Meurthe-et-Moselle, es-qualités de tuteur de Mme [H], ont interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la demande au titre des frais irrépétibles formée par la société Vilogia.

Par conclusions déposées le 25 septembre 2024, Mme [H], représentée par l'Union départementale des associations familiales de Meurthe-et-Moselle, demande à la cour de :

- constater que les troubles et nuisances, qui étaient en lien avec son état de santé psychique, ont totalement cessé à la faveur des démarches de soins mises en 'uvre.

En conséquence,

- infirmer le jugement en ce qu'il :

- a prononcé la résiliation du bail conclu le 28 mars 1997 à effet du 11 avril 2024,

- a ordonné en conséquence à Mme [H] de libérer les lieux de ses biens et de restituer les clés dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

- a condamné Mme [H] aux dépens de l'instance,

- confirmer le jugement en ce qu'il rejette la demande au titre des frais irrépétibles formée par la société Vilogia,

Statuant à nouveau,

- débouter la société Vilogia de l'intégralité de ses demandes,

- condamner la société Vilogia à payer à Mme [H], représentée par l'UDAF 54 en sa qualité de tutrice, la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Vilogia aux entiers dépens de la première instance et de l'instance d'appel.

Par conclusions déposées le 24 décembre 2024, la société Vilogia demande à la cour de :

- confirmer la décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de la société Vilogia au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau,

- débouter Mme [H], représentée par l'UDAF de Meurthe-et-Moselle en sa qualité de tutrice, de toutes ses demandes,

- condamner Mme [H], représentée par l'UDAF de Meurthe-et-Moselle en sa qualité de tutrice, à payer la somme de 1 500 euros en première instance ainsi que 2 500 euros à hauteur d'appel, en application de l'article 700 du code de procédure

civile,

- condamner Mme [H], représentée par l'UDAF de Meurthe-et-Moselle en sa qualité de tutrice, aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Le premier juge a, conformément à la demande de la société Vilogia, prononcé la résiliation du bail au motif que Mme [H] avait, de mai à décembre 2022, soit pendant près de 9 mois, manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux loués en troublant la tranquillité de ses voisins.

Mme [H], représentée par l'UDAF, sollicite l'infirmation du jugement de ce chef en faisant valoir que les troubles dénoncés par le voisinage sont antérieurs à la mise en place de mesures de protection de Mme [H] et ils ont totalement cessé à la faveur des démarches de soins mises en 'uvre par cette dernière.

Il ressort des dispositions combinées des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution d'un contrat peut être demandée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave d'une obligation.

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, repris à l'article 6 des conditions générales du contrat de bail signé entre Mme [H] et la bailleresse, le locataire est tenu d'user paisiblement des lieux loués.

En l'espèce, il convient tout d'abord de relever que les courriers adressés par Mme [H] à la bailleresse, dans lesquels elle exprime certaines doléances dont certaines peuvent paraître incohérentes, ne sont pas de nature à caractériser un manquement de l'intéressée à l'obligation de jouissance paisible du logement.

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des attestations de trois voisins, que de mai à décembre 2022, Mme [H] a mis régulièrement de la musique très forte et a pu insulter deux de ses voisins, ayant ainsi, au cours de cette période, manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux loués.

Il convient cependant de relever d'une part que ces nuisances sont antérieures à la mise en place de soins par Mme [H] et qu'elles ont d'autre part manifestement cessé depuis lors.

Mme [H] a en effet été placée sous tutelle par jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 23 février 2023, au motif d'une « altération de ses facultés personnelles», relevant qu'une ordonnance de sauvegarde de justice a été prise le 23 septembre 2022 à la suite d'un courrier adressé au ministère public par la société Vilogia le 14 décembre 2021 et d'un certificat médical du 24 août 2022. Mme [H] a de surcroît été hospitalisée en unité d'hospitalisation sous contrainte de février à décembre 2023 au centre psychothérapique de [Localité 4] qui mentionne dans un courrier du 10 juillet 2024 que Mme [H] « bénéficie depuis d'un suivi régulier » et « sait interpeller l'équipe de manière adaptée », tout en précisant qu'« elle ne comprend pas la mesure d'expulsion qui pourrait déstabiliser un équilibre retrouvé depuis peu ».

Dans un courrier du 8 juillet 2024, l'UDAF ajoute que « la sortie d'hospitalisation de Mme [H] et son retour à domicile ont été travaillés en amont avec le service social, l'UDAF et le médecin, afin d'assurer de bonnes conditions de retour au sein de son appartement », ajoutant que «depuis son retour dans le logement, aucune information négative sur le comportement de Mme [H]» ne lui est parvenue, et que « l'état de santé de Mme [H] est bien stabilisé. Ses relations avec le service de soins et l'UDAF se passent très bien. Mme [H] est très attachée à son quartier et à ses repères, un déménagement contraint et forcé risquerait de nuire à la stabilité qu'elle a eu peine à acquérir ».

Contrairement à ce qu'allègue la société Vilogia, force est de constater qu'il n'est justifié d'aucun manquement de Mme [H] à son obligation de jouissance paisible des lieux loués postérieurement à décembre 2022, soit il y a plus de deux années, étant rappelé qu'aucun trouble n'avait également été dénoncé entre mai 1997 (date de prise de possession des lieux par Mme [H]) et mai 2022, soit pendant cinq années.

Il en ressort que Mme [H] a cessé les nuisances qu'elle avait causées courant 2022, et qui étaient manifestement en lien avec ses problèmes de santé.

N'est ainsi pas rapportée la preuve de manquements persistants de Mme [H] à son obligation d'user paisiblement des lieux loués, de telle sorte que les demandes de la société Vilogia ne pourront qu'être rejetées.

Il convient d'infirmer le jugement de ce chef.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l'issue de cette procédure, de surcroît initiée quand Mme [H] était hospitalisée, la société Vilogia sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de cet article, tant en première instance qu'en appel, de telle sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement uniquement en ce qu'il a rejeté la demande de la société Vilogia au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

L'infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et ajoutant ;

Rejette l'ensemble des demandes de la société Vilogia ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant par Mme [H], représentée par l'UDAF, que par la société Vilogia ;

Condamne la société Vilogia aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en six pages.