Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6]

■

N° RG 24/58710 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6RLF

N° : 6

Assignation du : 18 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 25 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE

La société [I] S.R.L, représentée par Madame [L] [I] en sa qualité de Présidente [Adresse 9] [Localité 5] (ITALIE)

représentée par Maître Frédéric JEANGIRARD, avocat au barreau de PARIS - #E0111

DEFENDERESSE

La société HERMITAGE [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Maître Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS - #R101

DÉBATS

A l’audience du 25 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 19 mai 2022, la société [I] S.R.L, société de droit italien, a donné à bail commercial à la société Hermitage les locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 107.000 euros HT/HC payable trimestriellement et d’avance le 19 du mois.

Par exploit du 27 février 2024, la société [I] a fait délivrer à la société Hermitage un commandement de payer la somme de 39.350 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 18 décembre 2024, la société [I] a assigné la société Hermitage devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Débouter la société Hermitage de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 27 février 2024,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 27 mars 2024,

Ordonner en conséquence l’expulsion de la société Hermitage des lieux situés dans l’immeuble sis à [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi désignés : -Pour les bureaux : au 7ème étage de l’immeuble, comprenant diverses pièces telles qu’apparaissant sur le plan en Annexe B : surface d’environ 137m2 et représentant 2.529/100.000èmes des parties communes générales ; -Pour la cave : au 1er sous-sol, -Pour le parking : au 3ème sous-sol, place de parking simple référencée n°11.

Outre celle de tous occupants de son chef, avec si besoin était le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, astreinte qui commencera à courir dès la signification de l’ordonnance à intervenir, et qui sera due jusqu’à la restitution des lieux par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Ordonner la séquestration du mobilier meublant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira à la société [I] S.R.L., aux frais exclusifs de la société Hermitage,

Refuser tout délai à l’expulsion de la société Hermitage,

Refuser tout délai de paiement à la société Hermitage pour le règlement des indemnités d’occupation et pénalités contractuelles régulièrement acceptées et non sérieusement contestables.

Juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société [I] S.R.L., par application non sérieusement contestable du contrat de bail.

Condamner la société Hermitage à payer à la société [I] S.R.L. la somme de 4.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la société Hermitage en tous les dépens, qui comprendrons notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2024 pour 272,16€ ainsi que tous les dépens de la présente instance et de ses suites ».

Par exploit du 20 janvier 2025, la société [I] a fait délivrer à la société Hermitage un nouveau commandement de payer la somme de 27.175 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

A l’audience du 25 février 2025, la société [I] maintient les termes de son assignation, tout en excluant de sa demande toutes prétentions relatives à ce second commandement de payer.

La société Hermitage, représentée, a, dans ses écritures soutenues oralement à l’audience, sollicité du juge des référé de :

« DECLARER IRRECEVABLES ET MAL FONDEES les demandes de la société [I] SRL,

A titre subsidiaire,

ACCORDER à la société Hermitage un délai rétroactif de paiement de trois mois expirant le 27 mai 2024 pour s’acquitter de sa dette locative visée dans le commandement de payer délivré le 27 février 2024,

CONSTATER que la société Hermitage s’est intégralement acquittée de sa dette dans ce délai,

DIRE en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

En tout état de cause :

DEBOUTER la société [I] SRL du reste de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société [I] SRL à verser à la société Hermitage la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société [I] SRL aux entiers dépens. » 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux conclusions des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

La société Hermitage soutient que la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable dès lors que la société [I] SRL a implicitement mais nécessairement renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer du 27 février 2024 en lui faisant ultérieurement délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 janvier 2025 ainsi qu’en mentionnant sur des documents comptables le terme de « loyer » au lieu de celui d’« indemnité d’occupation ».

En droit, la renonciation à un droit peut être expresse ou tacite, mais elle ne se présume pas.

En l’espèce, si la défenderesse fait état d’un commandement de payer qui lui a été délivré par le bailleur le 20 janvier 2025, force est de constater que le bailleur n’en a pas saisi le juge des référés.

En effet, les parties, en particulier le bailleur, ne formulent aucune demande que ce soit à l’audience ou dans le dispositif de leurs écritures relatives à ce commandement de payer du 20 janvier 2025.

Il en résulte que la délivrance du commandement de payer le 20 janvier 2025 est sans influence sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement de payer du 27 février 2024. D’autant que ce commandement de payer du 20 janvier 2025 a été délivré postérieurement à la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024 et que le bailleur a maintenu ses demandes à l’audience de sorte qu’aucune renonciation implicite ne peut être retenue.

En outre, la seule mention du termes loyer sur un document comptable ne suffit pas à caractériser la renonciation certaine du bailleur à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il en résulte que la demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le juge des référés peut, en application de ce texte, accorder des délais rétroactifs et constater, le cas échéant, leur respect par le locataire.

En l'espèce, le bail commercial du 19 mai 2022 contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 27 février 2024 à hauteur de la somme de 39.350 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au deuxième trimestre 2024.

Il n’est pas contesté que la société Hermitage n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 27 mars 2024 à minuit.

Cependant, la locataire a apuré sa dette le 27 mai 2024 et justifié de ses difficultés de trésorerie, liées à la provenance russe des fonds et d’un temps de transfert accru à raison du contexte international de guerre déclenchée par la Russie contre l’Ukraine.

Il convient en conséquence de lui accorder un délai rétroactif de trois mois pour s’acquitter de ses obligations et, constatant que ce délai à été intégralement respecté, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande d’expulsion sera en conséquence rejetée, ainsi que la demande en paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, le bail n’étant pas résilié.

Il en est de même de la demande de conservation du dépôt de garantie, la dette ayant été apurée.

Sur les frais et dépens

La société [I], partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce non compris le coût du commandement de payer du 27 février 2024, celui-ci ayant déjà été, selon les pièces versées aux débats, acquitté par la défenderesse.

Elle sera également condamnée à payer à la société Hermitage la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties étaient réunies au 27 mars 2024 à minuit ;

Accordons à la société Hermitage un délai rétroactif de trois mois pour s’acquitter de ses obligations de paiement et suspendons les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constatons que la société Hermitage s’est acquittée de ses obligations ;

Disons que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

Disons en conséquence n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail et la demande d’expulsion subséquente ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société [I] S.R.L. au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société [I] S.R.L. aux dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer du 27 février 2024 ;

Condamnons la société [I] S.R.L. à payer à la société Hermitage la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 25 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Anita ANTON