Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [D] [Y]

Copie exécutoire délivrée le : à :Me Raphaël DELATTE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/01203 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34IR

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT rendu le mardi 18 mars 2025

DEMANDERESSES Madame [X] [F], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Raphaël DELATTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0427

Madame [M] [K], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Raphaël DELATTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0427

DÉFENDERESSE Madame [D] [Y], demeurant [Adresse 5] - ITALIE - non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 janvier 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mars 2025 par Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 18 mars 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/01203 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34IR

Par acte d’huissier en date du 27 novembre 2023 Mme [X] [F] et Mme [M] [K] ont fait citer par devant ce tribunal Mme [D] [Y] aux fins de voir:

- condamner Mme [Y] à verser la somme de 3200€ au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022, - condamner Mme [Y] à verser la somme de 3520€, au titre des 22 majorations pour les mois de mai 2022 à mars 2024, - condamner Mme [Y] à verser la somme de 160€ par mois de retard supplémentaire à compter du jugement à venir, - condamner Mme [Y] à verser la somme de 180€ à titre de remboursement des frais pour l’entrée dans les lieux excédant le plafond légal, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2019, - condamner Mme [Y] aux entiers dépens et à la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les demanderesses font valoir essentiellement à l’appui de leurs demandes que locataires d’un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 4] du 28 février 2019 au 19 mars 2022, propriété de Mme [Y], celle-ci ne leur a pas restitué le dépôt de garantie de 3200€ en fin de bail.

Elles étaient toutefois informées selon un courriel du 14 mai 2022 de la bailleresse, du refus de restitution du dépôt de garantie au motif que les locataires étaient redevables de diverses sommes évaluées de manière approximative à environ 1600 €, soit des frais de nettoyage de 100€, le coût du frigo en l’absence d’électricité dans le logement, et la TEOM, mais aucun justificatif ne leur ayant produit depuis.

Elles précisent en outre qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi après la restitution des lieux en date du 19 mars 2022.

Elles estiment en conséquence que leurs demandes sont fondées et également en ce qui concerne la majoration de 10 % prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et le remboursement des frais excessifs lors de l’entrée dans les lieux, car supérieurs aux dispositions de l’article 2 du décret n° 2014- 890 du 1er août 2014 prévoyant une somme de 12 € par mètre carré de surface habitable pour les logements situés en zones très tendues, au titre de la visite du logement, la création du dossier et la rédaction du bail, et à la somme de 3 € par mètre carré pour l’état des lieux d’entrée.

À l’audience du 13 janvier 2025, les demanderesses, par l’intermédiaire de leur conseil déclarent maintenir l’intégralité de leurs demandes.

Mme [Y] régulièrement assignée le 27 novembre 2023 par “Acte de transmission de la demande de signification ou de notification dans un autre État membre en application du règlement (UE) n° 2020/17 84 du Parlement Européen et du Conseil du 25 novembre 2020”, ainsi qu’en attestent également les accusés de réception originaux des envois de courrier à l’entité requise et à Mme [D] [Y] signés respectivement le 11 décembre 2023 et le 4 décembre 2023, ne comparait pas et ne fait pas connaître les motifs de sa carence.

MOTIVATION

Attendu que selon les dispositions de l'article 472 du Code de Procédure Civile, le tribunal en l'absence du ou des défendeur (s) doit vérifier la recevabilité et le bien fondé de la demande.

*** Sur les demandes principales:

Attendu que les demanderesses fournissent à l’appui de leurs demandes les pièces suivantes: - le contrat de bail meublé de droit commun en date du 28 février 2019 et soumis aux articles 1708 à 1760 du Code civil, et portant sur un appartement de trois-pièces meublé d’une surface de 48 m², - le courrier recommandé adressé à la bailleresse le 15 février 2022, afin de résiliation du bail avec un préavis d’un mois et qui a été reçu selon l’accusé de réception le 23 février 2022, - un courriel de Mme [F] en date du 22 février 2022 à Mme [Y] l’informant de l’envoi par courrier recommandé de la résiliation avec préavis, ainsi que la preuve de cet envoi, - un courriel de Mme [Y] en date du 14 mai 2022 et informant ses locataires concernant les frais à déduire de la caution et un premier devis portant sur 3 points: * le nettoyage à 100€ avec la précision que l’appartement était sale et qu’ à leur arrivée “tout était totalement nouveau, et entièrement peint à nouveau”, * la retenue du prix du frigo, en l’absence d’électricité dans le logement, * l’impôt pour les poubelles ( TEOM),

Mme [Y] écrivait également dans ce courriel : “afin de vous envoyer un virement au plutôt sur la base de votre caution et de tout ce qui est décrit ici, je propose qu’avant tout vous vérifiez tout ce que je viens de vous écrire. Selon mes calculs encore approximatifs, les frais sur la base de l’état des lieux seront de 1600€. Dans l’attente de votre retour.”..

- un courrier recommandé adressé à Mme [Y] par le Conseil des demanderesses en date du 6 juillet 2022 et la mettant en demeure de régler les sommes précitées.

Que notamment il ressort de tous ces éléments, que l’état des lieux d’entrée, s’agissant d’un logement meublé, n’a pas été établi et en tout cas n’est pas produit, pas plus que l’état des lieux le sortie, suite à la restitution des lieux le 19 mars 2022;

Que Mme [Y] qui ne comparait pas, ne semble pas non plus avoir adressé à ses anciennes locataires, des devis ou factures pour justifier des retenues envisagées, étant précisé que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ( TEOM ) n’est pas non plus ni chiffrée ni justifiée pour permettre de retenir une somme à ce titre;

Que Mme [Y] n’est plus revenue vers ses anciennes locataires et n’a restitué aucune somme sur les 3200€ perçus au titre du dépôt de garantie, contrairement aux dispositions prévues par l’article 22 de la loi du 6 juillet 89 ;

Que dans ces conditions il y a lieu de faire droit à la demande de restitution de l’intégralité du dépôt de garantie et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022, soit 2 mois après la restitution des lieux, ainsi qu’au paiement de la majoration du dépôt de garantie d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du mois de mai 2022, soit la somme de 3520€ au mois de mars 2024, ainsi que 160€ par mois de retard supplémentaire;

Qu’enfin il y a lieu de constater que par application de l’article 2 du décret n° 2014- 890 du 1er août 2014, le montant des frais à la charge du locataire lors de la conclusion d’un bail est plafonné à 12€ par mètre carré de surface habitable, pour les logements situés en zones très tendues, comme en l’espèce, et à 3€ par mètre carré pour l’état des lieux d’entrée;

Qu’en l’espèce il est justifié par la production du bail que les frais d’honoraires à la charge des locataires se sont élevés à la somme totale de 900€ TTC au lieu de 720€ conformément au décret; Que néanmoins par application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 il y a lieu de considérer que cette demande est prescrite, ce texte disposant que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit;

Qu’en l’espèce la demande à ce titre aurait dû être introduite dans les 3 ans de la signature du contrat de bail en date du 25 février 2019, ce qui n’est pas le cas puisque l’assignation a été délivrée le 27 novembre 2023;

Sur les demandes accessoires:

Attendu que Mme [Y] qui succombe à la présente procédure, sera condamnée à payer aux demanderesses la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Qu’elle sera également condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort mis à disposition des parties au greffe,

Condamne Mme [D] [Y] à verser à Mme [X] [F] et Mme [M] [K]:

* la somme de 3200€ au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022,

* la somme de 3520€, au titre des 22 majorations pour les mois de mai 2022 à mars 2024, et la somme de 160€ par mois de retard supplémentaire,

* la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Déboute les demanderesses du surplus de leurs demandes et notamment de leur demande au titre du remboursement des frais pour l’entrée dans les lieux, qui est prescrite.

Condamne Mme [Y] aux entiers dépens.

Le greffier Le juge