Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8]

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N° RG 24/57776

N° Portalis 352J-W-B7I-C6H7J

N° : 3

Assignation du : 12 Novembre 2024

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 19 mars 2025

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul MORRIS, Greffier. DEMANDEURS

Madame [N] [C] [Adresse 1] [Localité 6]

Monsieur [Z] [C] [Adresse 5] [Localité 6]

Madame [J] [C] [Adresse 5] [Localité 6]

Monsieur [W] [C] [Adresse 7] MALVAGLIA - SUISSE

représenté par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS - #L0158

DEFENDEUR

Monsieur [P] [R] [Adresse 2] [Localité 6]

représenté par Maître Max HALIMI, avocat au barreau de PARIS - #C1860

DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Paul MORRIS, Greffier,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 27 septembre 2023, Madame [N] [C], Monsieur [Z] [C], Madame [J] [C] et Monsieur [W] [C] (ci-après les consorts [C]) ont consenti à la société SN PGSM, société en formation représentée par Monsieur [F] [T], un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant le paiement d'un loyer annuel de 15 000 € hors charges et hors taxe.

Par acte du 18 septembre 2023, Monsieur [F] [T] s’est porté caution solidaire des sommes dues par sa société, au titre du bail commercial.

Le bailleur a délivré à Monsieur [F] [T] directement le 19 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 4500 € au titre des loyers et charges impayées à cette date.

C'est dans ces conditions que les consorts [C], se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, ont, par exploit délivré le 12 novembre 2024, fait citer Monsieur [F] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentielles de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir le paiement provisionnel des loyers et charges impayés.

A l'audience du 19 février 2025, le demandeur a maintenu les termes de son assignation et a été autorisé a communiqué en cours de délibéré un décompte actualisé suite à la réception de sommes par le preneur. Par ailleurs, il s’est opposé à tout délai de paiement.

Monsieur [F] [T] a soutenu oralement ses conclusions dans lesquelles il sollicite à titre principale le rejet pur et simple des demandes formulées. A titre subsidiaire, il sollicite le bénéfice de délai de paiement rétroactif avec un report de l’exigibilité de la dette sur un délai de 10 mois.

Par courriel du 28 février puis du 6 mars 2025, les parties ont transmis un justificatif de versement par Monsieur [F] [T] de la somme de 4500 €. Selon un décompte actualisé communiqué par les consorts [C], le restant due s’élève à la somme de 1414,17 € premier trimestre 2025 inclus.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il ressort du dernier décompte communiqué prenant en compte les versements effectués par Monsieur [F] [T] que la somme due au titre du contrat de bail s’élèverait à la somme de 1414,17 €.

Il doit être relevé que cette somme comprend le coût du commandement de payer ainsi que celui de la délivrance de l’assignation qui relève des dépens.

Ainsi, la somme due, de façon non sérieusement contestable par Monsieur [F] [T] s’élève à : 1414,17 – 58,01-158,25 = 1 197,91 €.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer (y compris charges et prestations), de tout complément de loyers ou d'arriérés de loyers, de dépôt de garantie, de charges ou de rappel de charges, en encore en cas d'inexécution d'une seule des conditions substantielles du bail, celui-ci sera résilié de plein droit, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

S’agissant de la régularité du commandement de payer, il doit être relevé que celui-ci, contrairement à ce que soutient Monsieur [F] [T], comprend la clause résolutoire ainsi qu’un décompte précis expliquant le montant sollicité.

Ainsi, il doit être considéré que ledit commandement est suffisamment clair et précis.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit par le demandeur que Monsieur [F] [T] n’a pas réglé l’intégralité des sommes visées dans le commandement dans le délai d’un mois. Ainsi la clause résolutoire doit être déclaré acquise à la date du 20 octobre 2024.

Monsieur [F] [T] sollicite l’octroi de délais de paiement dit rétroactif or ces délais de paiement exceptionnels ne peuvent être octroyés que lorsque l’intégralité de la dette exigible au moment du prononcé de la décision a été payée. Dés lors, puisqu’il reste un reliquat de loyer impayés au jour de la présente décision, les délais de paiement rétroactifs ne sauraient être ordonnées.

En revanche, s’agissant des délais de paiement usuels, aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il résulte du décompte locatif que depuis la délivrance du commandement de payer, Monsieur [F] [T] a procédé à de nombreux paiement partiel de loyer et a pu réduire sensiblement le montant de la dette qui s’élève désormais à la somme de 1197,91 €. Il sera donc fait droit aux délais de paiement pendant une durée de six mensualités dans les conditions prévues au présent dispositif.

En cas de non-respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise à la date du 20 octobre 2024 et Monsieur [F] [T] sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges et taxes dues au titre du bail commercial. Les consorts [C] sollicite la majoration de cette indemnité, majoration susceptible d’appréciation par le juge du fond et qui ne relève donc pas de l’office du juge des référés.

De la même façon, pour la conservation du dépôt de garantie fondée sur une clause susceptible d’appréciation par le juge du fond, qui ne relève dès lors pas des pouvoirs du juge des référés, il n’y aura lieu à référé.

Sur le surplus des demandes

La défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en application des dispositions de l'article 696 du même code, sans qu'il soit nécessaire de lister les actes compris dans les prescriptions de cet article. Au regard de la situation respective des parties, il y a lieu de condamner Monsieur [F] [T] à payer la somme de 800 au titre de l’article 700 code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] à verser aux consorts [C] la somme de 1197,11 € à titre de provision à valoir sur la dette locative échue selon un décompte en date du 4 mars 2025 ;

L’AUTORISONS à se libérer de cette somme sous la forme suivante : six mensualités de 199 € en sus du loyer et des charges courants, les versements devant être effectué le 10ème jour de chaque mois sauf meilleur accord des parties, avec une première mensualité à verser au plus tard le mois suivant celui de la signification de la présente décision,La dernière mensualité comprenant le solde intégral des sommes dues. SUSPENDONS pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et/ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, et huit jours après la réception d'une lettre de mise en demeure adressée en recommandée, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

AUTORISONS EN CAS D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE, l'expulsion de Monsieur [F] [T] et celle de tous occupants de son chef des lieux situé [Adresse 4], et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et/ou d’un serrurier,

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS dans ce cas la Monsieur [F] [T] à payer aux consorts [C] une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, majorée des charges et taxes, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] au paiement des dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] à payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux demandeurs,

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 19 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Pierre GAREAU