Autres demandes en matière de baux commerciaux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le : à Me HAMANI (C1570) Me FOURN (J0064)

■

18° chambre 2ème section

N° RG 22/12673 N° Portalis 352J-W-B7G-CX7YE

N° MINUTE : 1

Assignation du : 03 Octobre 2022

JUGEMENT rendu le 20 Mars 2025 DEMANDERESSE

S.A.S. IT TECH (RCS de [Localité 8] n°893 571 125) [Adresse 4] [Localité 7]

représentée par Me Jallal HAMANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1570

DÉFENDERESSE

Madame [N] [W] épouse [R] [Adresse 9] [Adresse 5] [Localité 3]

représentée par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0064

Décision du 20 Mars 2025 18° chambre 2ème section N° RG 22/12673 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX7YE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2017, madame [N] [W] épouse [R] a consenti à la société J.D. LAND, aux droits de laquelle vient la S.A.S. IT TECH, un bail portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 2], dans un immeuble sis [Adresse 6] [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2017 et moyennant un loyer annuel indexé de 23 200 € HT et HC, outre une provision sur charges de 1 600 € par an, payables trimestriellement et d'avance.

Les lieux loués sont décrits de la manière suivante : « Locaux loués : Une boutique en Rez-de-Chaussée, représentant le Lot numéro 71, d'une surface de plancher d'environ 26.42 m2. Une cave en sous-sol dont l'accès se trouve dans la boutique par une trappe et un escalier en bois. »

La S.A.S. IT TECH a acquis le fonds de commerce exploité dans les lieux loués par acte du 1er mars 2021.

Par acte extrajudiciaire du 31 août 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer une somme de 6 425,38 € au titre des loyers impayés, arrêtés au 29 août 2022, outre les frais d'acte, visant la clause résolutoire du bail.

Par exploit d'huissier du 03 octobre 2022, la S.A.S. IT TECH a assigné madame [N] [W] devant le tribunal judiciaire de PARIS en opposition à ce commandement, sollicitant du tribunal : À titre principal, -de constater le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, -d'enjoindre à celle-ci de lui donner accès à la cave sous astreinte de 200 « jours » (le tribunal constate qu'il s'agit d'une erreur de plume manifeste, et qu'il convient de lire le mot « euros ») par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la décision à intervenir, -d'enjoindre à celle-ci de lui rembourser les sommes indument perçues depuis le 1er mars 2021 au titre des loyers au prorata de la surface inexploitée, sous astreinte de 200 « jours » (le tribunal lit « euros ») par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la décision à intervenir, En tout état de cause, -de lui accorder des délais de paiement sur une période de douze mois afin de lui permettre d'honorer sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire, -de condamner la bailleresse à lui payer une somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures du 16 octobre 2023, madame [N] [W] sollicite du tribunal : -de rejeter les demandes de la S.A.S. IT TECH, -de constater le défaut de paiement des loyers dus par la locataire à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire, de constater l'acquisition de ladite clause depuis le 30 septembre 2022 et que la locataire est devenue, depuis le 1er octobre 2022, occupante sans droit ni titre des locaux loués, En conséquence, -d'ordonner l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, -d'ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tout autre lieu de son choix et ce, en garantie des sommes qui pourraient être dues, -de condamner la défenderesse à lui payer une somme de 10 866,10 € correspondant aux loyers et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 31 décembre 2023, somme majorée des intérêts au taux légal à compter du 31 août 2022, -de la condamner également à payer une une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 3 245,87 € à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, -outre sa condamnation à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 24 janvier 2024, l'affaire est venue à l'audience de plaidoiries du 22 janvier 2025 et a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes afférentes à l'accès à la cave

La demanderesse expose au soutien de ses demandes tendant à ce qu'il soit fait injonction à la demanderesse de lui donner accès à la cave et de lui rembourser un prorata de loyer indument payé, que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance dès lors que, d'après le bail, les lieux loués comprennent une cave dont l'accès se fait directement depuis le local, mais que, malgré ses demandes, cet accès n'a pas été possible, de sorte qu'elle ne jouit pas de la totalité des lieux loués et se trouve privée d'un moyen d'étendre sa réponse aux demandes de sa clientèle.

La défenderesse réplique que le sous-sol, situé juste sous le magasin, est directement accessible depuis la boutique, que la locataire ne lui a jamais écrit pour se plaindre d'une impossibilité d'y accéder et qu'il s'agit d'un prétexte pour justifier les demandes dont elle a saisi le tribunal et dont elle doit être déboutée.

L'article 1719 du même code dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1°De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.  (...) 2°D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée; 3°D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (...) »

En l'espèce, la clause de désignation du bail décrit les lieux loués de la manière suivante : « Locaux loués : Une boutique en Rez-de-Chaussée, représentant le Lot numéro 71, d'une surface de plancher d'environ 26.42 m2. Une cave en sous-sol dont l'accès se trouve dans la boutique par une trappe et un escalier en bois. »

Le tribunal constate, au vu des plans de l'immeuble produits par la bailleresse, que la cave se situe sous la boutique dans laquelle se trouve une trappe d'accès au sous-sol.

La demanderesse ne produit aucun élément démontrant le contraire ni qu'elle s'est plainte auprès de la bailleresse d'un défaut d'accès à la cave avant l'introduction de l'instance.

Il convient en conséquence de constater que la S.A.S. IT TECH ne caractérise aucunement un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Ses demandes à ce titre seront en conséquence rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de la bailleresse tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis que le juge puisse accorder rétroactivement des délais de paiement et que, si la dette est entièrement réglée dans ce cadre, la clause résolutoire soit privée de tout effet.

En l'espèce, le bail comporte bien une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d'inexécution des obligations du locataire, notamment de paiement du loyer et des charges.

La bailleresse a réclamé à sa locataire, aux termes du commandement du 31 août 2022, le paiement d'une somme de 6 425,38 € TTC au titre d'un arriéré locatif arrêté selon décompte du 29 août 2022.

Il n'est pas contesté que la locataire n'a pas réglé la somme due dans le mois suivant la délivrance de du commandement de payer, de sorte que les conditions de mise en œuvre de la clause de résiliation du bail sont réunies à la date du 1er septembre 2022.

Il convient, à ce stade, d'examiner la demande de suspension des effets de cette clause présentée par la locataire au regard des conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.

Il ressort du décompte arrêté au 31 décembre 2023, produit par la bailleresse, que la dette locative a augmenté pour atteindre la somme de 10 868,10 € seize mois plus tard, mais également que sur cette même période, la locataire a fait des efforts, certes insuffisants mais réguliers, pour payer son loyer.

Il y a lieu de faire application de la règle d'imputation des paiements prévue par l'article 1342-10 du code civil, selon laquelle, en l'absence de convention ou de déclaration du débiteur à ce sujet, les paiements intervenus au titre des loyers et charges, même effectués au titre d'échéances postérieures, ont vocation à s'imputer sur la dette la plus ancienne.

Il convient donc de prendre en compte les sommes payées depuis le mois de septembre 2022 et de constater que les causes du commandement, soit la somme restant due au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 août 2022, d'un montant de 6 425,38 € TTC, ont été entièrement apurées par les règlements de 4 400 € et 2 200 € respectivement effectués les 02 et 19 décembre 2022.

Le tribunal note que la bailleresse n'a pas actualisé sa créance au moment de l'audience de janvier 2025, comme le permet l'article 802 du code de procédure civile, de sorte qu'il n'est pas constaté que l'arriéré locatif a encore augmenté depuis le mois d'octobre 2023.

En outre, elle ne fait pas état d'une situation de besoin permettant de considérer qu'il serait inapproprié d'accorder un délai de grâce à la débitrice.

Dans ces conditions, il y a lieu d'octroyer rétroactivement à la locataire un délai de grâce lui permettant de bénéficier d'une suspension des effets de la clause résolutoire qui, par l'apurement intégral de la somme réclamée, prive le commandement de payer et ladite clause de tout effet.

En conséquence, la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail sera rejetée.

Les demandes subséquentes d'expulsion de la locataire et de paiement d'une indemnité d'occupation seront rejetées.

Sur la demande de condamnation de la locataire à payer un arriéré locatif

La bailleresse réclame une somme de 10 866,10 € au titre de loyers et d'indemnités d'occupation impayés arrêtés au 31 décembre 2023.

L'exactitude de cette somme ne fait l'objet d'aucune contestation de la part de la locataire, dont la demande de remboursement d'une somme au prorata de la surface inexploitée, au demeurant non chiffrée, a été rejetée.

L'état de la dette locative au jour de la présente décision étant ignoré, la locataire sera condamnée à lui payer cette somme en deniers ou en quittances, en tenant compte, le cas échéant, de paiements postérieurs.

Conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, et dès lors que la somme due à l'époque du commandement de payer, qui a été apurée, ne peut plus produire d'intérêts, il y a lieu d'assortir la somme de 10 866,10 € des intérêts au taux légal à compter des conclusions du 16 octobre 2023 contenant mise en demeure de la payer et ce, jusqu'à parfait paiement.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer à la défenderesse une somme de 2 500 € au titre de ses frais irrépétibles.

La bailleresse étant fondée, à l'époque de la délivrance du commandement de payer, à réclamer les sommes qui en sont l'objet, elle peut prétendre au paiement des frais de cet acte par la locataire ; les dépens inclueront donc les frais du commandement de payer du 31 août 2022.

Il est rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE rétroactivement un délai de grâce à la S.A.S. IT TECH pour le règlement de l'arriéré de loyers et charges réclamé aux termes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui lui a été délivré le 31 août 2022, constate que cette dette a été entièrement apurée en décembre 2022 et en conséquence que ledit commandement de payer a été privé d'effet ;

CONDAMNE la S.A.S. IT TECH à payer à madame [N] [W] épouse [R] en deniers ou en quittances, une somme de dix-mille-huit-cent-soixante-six euros et dix centimes (10 866,10 €) TTC au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes arrêté au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023, et ce, jusqu'à parfait paiement ;

DÉBOUTE la S.A.S. IT TECH de ses demandes tendant à ce qu'il soit fait injonction à sa bailleresse, sous astreinte, de lui donner accès à la cave ainsi que de lui rembourser les sommes perçues depuis le 1er mars 2021 au titre des loyers au prorata d'une surface inexploitée, et de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE madame [N] [W] épouse [R] de ses demandes tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, d'expulsion de sa locataire, de séquestration des meubles et de paiement d'une indemnité d'occupation ;

CONDAMNE la S.A.S. IT TECH aux dépens de l'instance, lesquels comprendront les frais du commandement de payer qui lui a été délivré le 31 août 2022, ainsi qu'à payer une somme de deux-mille-cinq-cents euros (2 500 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 20 Mars 2025

Le Greffier Le Président Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA