Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thierry DOUËB ; Monsieur [W] [I] [G]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/05626 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 6]

N° MINUTE : 3-2025

JUGEMENT rendu le mardi 18 mars 2025

DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEUR Monsieur [W] [I] [G], demeurant [Adresse 1] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2025 Délibéré le 18 mars 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mars 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 18 mars 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/05626 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 6]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 1989, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [Y] [G] un appartement, situé [Adresse 2], ESC 3, ET 3, porte 1D, pour un loyer mensuel actuel de 498,22 euros.

Le 10 septembre 2022, Madame [Y] [G] est décédée et Monsieur [W] [G] a sollicité le transfert du bail. Par courrier du 13 septembre 2023, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH a refusé le transfert de bail précisant que les conditions de ce transfert n’étaient pas remplies.

Par courrier du 3 octobre 2023, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH transmettait une proposition de nouveau logement à Monsieur [W] [G].

Par courrier du 13 octobre 2023, Monsieur [W] [G] refusait la proposition de relogement.

Par courrier du 22 novembre 2023, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH sommait Monsieur [W] [G] de quitter les lieux au plus tard au 15 janvier 2024, en vain.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH délivrait une sommation interpellative à Monsieur [W] [G] de quitter les lieux dans un délai de 48 heures, sans succès.

Enfin, par procès-verbal de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, il était constaté de Monsieur [W] [G] occupait toujours les lieux.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; condamner Monsieur [W] [G] au paiement de la somme de 498,22 euros au titre de la dette locative ;condamner Monsieur [W] [G] à payer à [Localité 7] HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ; condamner Madame [Y] [G] à payer à [Localité 7] HABITAT la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner ce dernier aux entiers dépens, en ce compris la sommation, le procès-verbal de constat, l’assignation et de l’exécution éventuelle du jugement à intervenir. L’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2024 et a été renvoyée au 15 janvier 2025 pour être examinée au fond.

À l'audience du 10 janvier 2025, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Il déclare que la créance locative a été apurée. Il précise que Monsieur [W] [G] occupe seul un logement de 3 pièces, et qu’il n’est pas adapté à sa situation.

Monsieur [W] [G] comparait en personne et reconnait s’être maintenu dans le logement confirmant avoir effectué une demande en vue de l’obtention du transfert de bail. Il sollicite de se maintenir dans les lieux.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation de plein droit du bail suite au refus de transfert de bail

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue : -au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ; -au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ; -au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; -au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de la même loi complète l’article précédent dans ces termes : (…) III. - Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l'article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. L'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH produit aux débats l’acte de décès de Madame [Y] [G] en date du 10 septembre 2022, ainsi que le courrier de demande transfert de bail de son fil en date du 27 octobre 2022. Il verse également aux débats son courrier du 13 septembre 2023 refusant le transfert de bail en raison du non-respect des conditions relatives à l’attribution d’un logement social en cas de transfert de bail, tout en acceptant le principe d’une proposition de relogement adaptée à sa situation familiale et financière, et précisant qu’une unique proposition de relogement lui serait transmise. A défaut d’acceptation de ce nouveau logement, le courrier précise que le logement devrait être libéré dans un délai de 2 mois. Si Monsieur [W] [G] avait qualité pour solliciter le transfert de bail, étant le fils de la locataire décédée, il n’est pas contesté que le logement objet du présent litige constitue un logement de trois pièces et que depuis le décès de sa mère, Monsieur [W] [G] vit seul dans cet appartement. Il s’ensuit que ce dernier n’est pas adapté à la taille du ménage et que le bailleur social a donc respecté les conditions susmentionnées et qu’il a à bon droit refusé le transfert de bail. Dans ce contexte, le bailleur social a proposé par exception un nouveau logement à Monsieur [W] [G] et joint le courrier du 3 octobre 2023 formalisant cette proposition dans un nouveau logement sis [Adresse 4], 4ème étage n°062903, porte n°0104. Par courriel du 13 octobre 2023, il n’est pas contesté que Monsieur [W] [G] a refusé ledit logement, précisant que ce dernier était trop petit pour lui. Par courrier du 22 novembre 2023 joint envoyé par LRAR le 24 novembre 2023, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH a pris acte du refus de Monsieur [W] [G] et l’a invité à restituer le logement objet du présent litige avant le 15 janvier 2024. En l’absence de libération des lieux de l’occupant, le bailleur social a fait délivrer une sommation interpellative en date du 20 février 2024 dans un délai de 48 heures. Enfin, le bailleur justifie que, suivant ordonnance du 28 mars 2024 du tribunal judiciaire de Paris, la SAS CERTEA a dressé un procès-verbal en date du 25 avril 2024 constatant la présence de Monsieur [W] [G] dans les lieux et son occupation seul du logement.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le bail souscrit le 1er novembre 1989 par Madame [Y] [G] a pris fin en raison du décès de cette dernière le 10 septembre 2022 et du non-respect des conditions d’un transfert de bail au profit de son fils Monsieur [W] [G]. Aux termes des dispositions susmentionnées, à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. En l’espèce, la résiliation de plein droit est liée au décès de la locataire. En conséquence, la résiliation du bail sera fixée à son décès soir le 10 septembre 2022.

Il s’ensuit que Monsieur [W] [G] est occupant sans droit ni titre depuis le 10 septembre 2022.

Son expulsion sera donc ordonnée ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [W] [G] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 septembre 2022, Monsieur [W] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [W] [G] à son paiement à compter du présent jugement, les sommes ayant été intégralement réglées selon le bailleur, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [G] aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment les frais de sommation, du procès-verbal de constat et de l’assignation.

Monsieur [W] [G] sera par ailleurs condamné à verser à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DIT que le contrat de bail souscrit entre EPIC [Localité 7] HABITAT OPH et Madame [Y] [G] le 1er novembre 1989 relatif à un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], porte 1D est résilié de plein droit le 10 septembre 2022, jour du décès de la locataire ;

DIT que Monsieur [W] [G] est occupant sans droit ni titre dudit logement à compter de cette date :

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [W] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [W] [G] à compter du 10 septembre 2022, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à EPIC [Localité 7] HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du présent jugement et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] aux dépens de l'instance, comprenant notamment les frais de sommation, du procès-verbal de constat et de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE