Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 9] [Adresse 2] [Adresse 7] [Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04112 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TPC2

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 14 Mars 2025

[T] [V]

PARTIES INTERVENANTES Mme [L] [U] [S] épouse [V], es qualité d’usufruitier

Mme [C] [J] [V] épouse [K], es qualité de nu-propriétaire

C/

[E] [W] [M]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 14 Mars 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 14 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 07 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [T] [V], demeurant [Adresse 5]

représenté par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

PARTIES INTERVENANTES

Mme [L] [U] [S] épouse [V], es qualité d’usufruitier, demeurant [Adresse 5]

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [C] [J] [V] épouse [K], es qualité de nu-propriétaire, demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [E] [W] [M], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 30 avril 2023, Monsieur [T] [V] a donné en location à Monsieur [E] [M] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°14 situés [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer actuel de 650€ provision sur charges comprise.

Par acte de donation partage en date du 26 mars 2022, Monsieur [T] [V] et Madame [L] [S], propriétaire de l’immeuble loué ont donné à Madame [C] [V] épouse [K] la nue propriété de l’immeuble dont ils ont gardé l’usufruit.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 17 juillet 2024, en vain.

Par acte du 17 octobre 2024, dénoncé le 18 octobre 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [T] [V] a fait assigner en référé Monsieur [E] [M] afin d’obtenir: ‒ la constatation de la résiliation du bail, ‒ l’expulsion du locataire, ‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 3.800€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 17 octobre 2024, ‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer mensuel et charge indexé, ‒ l’allocation de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens

L’affaire, après un premier renvoi pour signification de conclusions d’intervention volontaire, était appelée à l’audience du 7 février 2025.

Monsieur [T] [V], Madame [L] [S] et [C] [V] épouse [K], toutes deux en qualité d’intervenantes volontaires, valablement représentés, actualisent leur créance à la somme de 5.419,22€ au 7 février 2025 et maintiennent leurs demandes.

Monsieur [E] [M], assigné à personne, n’a pas comparu.

La décision était mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité : Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 18 octobre 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience. La CCAPEX a été saisie le 18 juillet 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat. L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés [T] [V], Madame [L] [S] et [C] [V] épouse [K] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé le 30 avril 2023,l’acte de donation partage, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 juillet 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire : Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 17 juillet 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 17 septembre 2024.

Il convient d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 8] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.

Sur les sommes dues par le locataire : Monsieur [E] [M] sera condamné au paiement de la somme de 5.419,22€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 7 février 2025.

Il a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile : Il paraît inéquitable de laisser à la charge de [T] [V], Madame [L] [S] et [C] [V] épouse [K] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [M] à leur verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens Monsieur [E] [M], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 17 septembre 2024,

Condamne à titre provisionnel Monsieur [E] [M] à payer à [T] [V], Madame [L] [S] et [C] [V] épouse [K] la somme de 5.419,22€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 7 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 17 septembre 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à [T] [V], Madame [L] [S] et [C] [V] épouse [K] par Monsieur [E] [M] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [E] [M] et celle de tous occupants de son chef, des lieux loués et de l’emplacements de stationnement n°14 situés [Adresse 4] à [Localité 10], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

Condamne Monsieur [E] [M] à payer à [T] [V], Madame [L] [S] et [C] [V] épouse [K] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne Monsieur [E] [M] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge