Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 13 MARS 2025

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N° RG 24/00019 - N° Portalis DB22-W-B7I-SNYA Code NAC : 70H

OPÉRATION : Expropriation - Création d’une aire de grand passage à [Localité 28]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’expropriation des YVELINES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n°391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de [Localité 31] en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE :

COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] [Localité 27] SEINE ET OISE, établissement public de coopération intercommunale (EPCI) créé par deux arrêtés préfectoraux nos 2015 36-0002 et 2015 362-0003 du 28 décembre 2015 et identifié au SIREN sous le numéro 200 059 889, dont le siège est situé [Adresse 9], représenté par sa Présidente en exercice, Madame [T] [R], domiciliée en cette qualité audit siège.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE Représentée par Maître Sarah HEITZMANN de la SELARL THOME HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES, substitué par Maître Guillaume MERIAUX, avocat au même cabinet et au barreau de PARIS.

ET

S.E.L.A.R.L. AJ PARTENAIRES, représentée par Maître [M] [U], demeurant [Adresse 1] à [Localité 32].

En qualité d’administrateur provisoire de la parcelle cadastrée BE [Cadastre 3] sise [Adresse 23] à [Localité 30], ayant appartenue à Madame [W], décédée le 22 juin 1991, épouse de Monsieur [L] [G], décédé, ayant demeurés au [Adresse 2].

PROPRIÉTAIRE EXPROPRIÉ ET DEFENDEUR N’ayant pas constitué avocat.

DÉBATS À l’audience du 14 février 2025, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE : Monsieur Serge FLAUD, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement, empêché et substitué par Monsieur Marc BAUDOUIN.

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FAITS ET PROCÉDURE

Madame [Z] [W] épouse [G] était propriétaire d’un bien situé au lieudit « [Adresse 22] » à [Localité 30], sur la parcelle cadastrée BE n°[Cadastre 3]. Elle est décédée le 22 juin 1991. La SELARL AJ PARTENAIRES a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la parcelle par ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Versailles en date du 17 avril 2023.

Dans le cadre de la réalisation d’une aire de grand passage des gens du voyage sur les communes de [Localité 5] et [Localité 29], déclarée d'utilité publique au profit de la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] [Localité 27] SEINE ET OISE par arrêté préfectoral du 29 avril 2021, la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] [Localité 27] SEINE ET OISE a engagé une procédure d'expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l'opération dont la parcelle précitée.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 23 novembre 2022 au profit de la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] [Localité 27] SEINE ET OISE (ci-après GPS&O) s’agissant de cette parcelle.

La COMMUNAUTE URBAINE GPS&O a notifié à la SELARL AJ PARTENAIRES son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 janvier 2023.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 7 octobre 2024, la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] [Localité 27] SEINE ET OISE a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir à la SELARL AJ PARTENAIRES.

L'ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 25 novembre 2024.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 10 janvier 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 23 janvier 2025 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 février 2025 au cours de laquelle la COMMUNAUTE URBAINE GPS&O et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire de saisine réceptionné par le greffe le 7 octobre 2024, la COMMUNAUTE URBAINE GPS&O demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité devant revenir aux expropriés à une somme totale de 2.111,35 euros décomposée comme suit : - 1.759,45 euros au titre de l’indemnité principale, - 351,90 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 10 janvier 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 2.111 euros décomposée comme suit : - 1.759 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur libre, - 352 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme 1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 8] [Localité 27], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4.

Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est : Pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, l’arrêté préfectoral portant renouvellement de la ZAD sur la commune de [Localité 29] a été rendu le 25 mai 2016.

La date de référence est donc le 25 mai 2016.

A cette date, les emprises étaient situées en zone N du PLU de la commune de [Localité 29], c’est-à-dire qu’il convient de conserver soit en raison de contraintes naturelles particulières rendant les terrains inconstructibles, soit en raison de la qualité des sites et paysages.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 23 novembre 2022.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

La surface La COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] [Localité 27] SEINE ET OISE et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 457 m2.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

L’occupation du bien Il n’est pas contesté que le bien exproprié est évalué libre de toute occupation.

Les constats lors de la visite des lieux Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

Le terrain est situé en milieu rural, à proximité de l’implantation d’une zone industrielle dans laquelle se trouvent des bâtiments abritant l’entreprise VEOLIA. Les parcelles sont situées à 45 minutes en voiture de [Localité 31] et à plus d’une heure en voiture de [Localité 27]. Une route départementale dessert notamment les bâtiments construits à proximité des parcelles.

Les parcelles sont accessibles à pied uniquement, à travers les champs désaffectés. Elles sont situées à l’arrière du parking construit par VEOLIA. Sur la visite des parcelles cadastrées BE n°[Cadastre 3]

Le terrain est en friche, jonché de ronces et de mousse. Quelques détritus sont visibles, ainsi que quelques arbres de petite taille. La parcelle est relativement plate. Elle est située plus ou moins à l’arrière de bâtiments d’habitation, à plus de 100 mètres.

II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale Sur la valeur proposée par la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] [Localité 27] SEINE ET OISE

La COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] [Localité 27] SEINE ET OISE reprend l’avis en date du 7 septembre 2022 de la Direction de l’Immobilier de l’Etat qui évalue les parcelles dont l’emprise est nécessaire à la réalisation du projet sur la base d’un prix unitaire de 3,85 €/m2.

Elle présente les termes de comparaison suivants :

1- Cession du 24 novembre 2022 de parcelles de terre en zone AV situées [Localité 15] [Adresse 4], [Localité 18] [Adresse 7] [Localité 13] à [Localité 5] et [Localité 15] [Adresse 26], [Adresse 17] à [Localité 29] Surface du bien : 2.402 m² Prix de vente : 9.653,75 € Prix au m² : 3,85 €

2- Cession du 28 octobre 2021 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 16] et [Adresse 25] à [Localité 5] Surface du bien : 19.081 m² Prix de vente : 61.218,21 € Prix au m² : 3,21 €

3- Cession du 28 juillet 2020 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 21] à [Localité 29] Surface du bien : 206 m² Prix de vente : 1.030 € Prix au m² : 3,85 €

4- Cession du 28 mai 2020 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 19] à [Localité 5] Surface du bien : 395 m² Prix de vente : 1.975 € Prix au m² : 3,85 €

5- Cession du 4 mars 2020 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 22] à [Localité 29] Surface du bien : 2.044 m² Prix de vente : 7.154 € Prix au m² : 3,5 €

6- Cession du 11 mars 2020 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 20] et [Adresse 22] à [Localité 29] Surface du bien : 4.731 m² Prix de vente : 16.559 € Prix au m² : 3,5 €

7- Cession du 18 octobre 2018 de parcelles de terre en zone Np situées [Adresse 10] à [Localité 29] Surface du bien : 900 m² Prix de vente : 3.150 € Prix au m² : 3,5 €

GPS&O indique que le bien exproprié ne remplit donc pas la condition juridique de constructibilité prévue par l’article L.322-3 1° du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Aussi, selon l’autorité expropriante, le bien exproprié ne satisfait pas la condition matérielle de desserte car la parcelle n’est desservie par aucune voie d’accès, il n’existe pas de réseau d’eau potable à proximité de la parcelle à exproprier, elle n’est pas raccordée à un réseau électrique et à un réseau d’eaux usés.

GPS&O retient une valeur de 3,85 €/m2.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement présente les comparables suivants correspondants à des ventes récentes de terrains en zone AV d’une superficie de 1.000 à 10.000 m2, dans un rayon de 500 mètres autour du bien à évaluer sur la commune de [Localité 29] :

1- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 6] du 7 juin 2023 d’un terrain en zone NV situé [Localité 11] à [Localité 5] Surface du bien : 7.618 m² Prix de vente : 38.090 € Prix au m² : 3,85 €

2- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 6] du 16 octobre 2023 d’un terrain situé [Adresse 12] à [Localité 5] Surface du bien : 6.309 m² Prix de vente : 31.545 € Prix au m² : 3,85 €

3- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 6] du 28 juin 2024 d’un terrain en zone AV situé [Adresse 22] à [Localité 5] Surface du bien : 6.949 m² Prix de vente : 34.745 € Prix au m² : 3,85 €

4- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 6] du 7 juin 2023 d’un terrain en zone AV situé [Adresse 24] à [Localité 5] Surface du bien : 1.692 m² Prix de vente : 8.460 € Prix au m² : 3,85 €

5- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 6] du 21 juillet 2023 d’un terrain en zone AV situé [Adresse 24] à [Localité 5] Surface du bien : 1.389 m² Prix de vente : 6.945 € Prix au m² : 3,85 €

6- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 6] du 19 juillet 2023 d’un terrain en zone AV situé [Localité 11] à [Localité 29] Surface du bien : 7.482 m² Prix de vente : 37.410 € Prix au m² : 3,85 €

7- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 6] du 7 juin 2023 d’un terrain en zone AV situé [Adresse 14] à [Localité 29] Surface du bien : 3.176 m² Prix de vente : 15.880 € Prix au m² : 3,85 €

8- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 6] du 7 juin 2023 d’un terrain en zone AV situé [Adresse 14] à [Localité 29] Surface du bien : 2.930 m² Prix de vente : 14.650 € Prix au m² : 3,85 €

Le commissaire du gouvernement explique que les termes n°4, 6, 7 et 8 sont situés à moins de 300 mètres du bien à évaluer. Les termes n°1, 2, 3 et 5 sont situés à 500 mètres du bien à évaluer. L’ensemble des termes sont situés dans le même zonage du PLUi en vigueur.

Le commissaire du gouvernement retient l’ensemble des termes proposés par l’expropriant à l’exception du terme n°7 qui est trop ancien, la cession datant de 2018.

Ainsi, le commissaire du gouvernement retient une valeur de 3,85 €/m2.

Par conséquent, la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] [Localité 27] SEINE ET OISE et le commissaire du gouvernement proposent la valeur unitaire suivante, en valeur libre : 3,85 euros/m².

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Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

S’agissant de la méthode, les parties retiennent la méthode de comparaison, laquelle consiste à fixer la valeur vénale à partie de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce la préemption à évaluer sur le marché immobilier local. Cette méthode sera retenue.

Il n’est pas contesté que le terrain à évaluer n’est pas un terrain à bâtir, les principes concernant sa consistance et son évaluation ayant été rappelés en amont.

Concernant les termes de comparaison, les termes n°3 à n°7 de l’expropriant seront écartés au regard de leur ancienneté dès lors que les parties ont été en mesure de produire des termes plus récents et que les circonstances de l’année 2020 sont particulières. Il sera noté que l’expropriant et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison portant sur des terrains de surface très diverses allant de 206 m2 (terme n°3 de l’expropriant) à 19.081 m² (terme n°2 de l’expropriant) sans que le prix au m2 ne varie.

Les termes n°1 à n°8 du commissaire du gouvernement seront retenus.

Au regard de ces éléments, la valeur retenue sera de 3,85 euros/m² pour le terrain de 457 m², soit 457 m² x 3,85 euros/m² = 1.759,45 arrondis à 1.759,50 euros.

Sur l’indemnité de remploi En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée - comme usuellement et conformément à la jurisprudence - de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à : 20 % jusqu'à 5 000 euros = 351,90 arrondis à 352 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] [Localité 27] SEINE ET OISE par application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d'acquisition dû par la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] [Localité 27] SEINE ET OISE à la SELARL AJ PARTENAIRES en contrepartie de la parcelle cadastrée BE n°[Cadastre 3] située au lieudit « [Adresse 22] » à [Localité 30], à la somme de 2.111,35 euros décomposée comme suit : Indemnité principale : 1.759,50 euros en valeur libreIndemnité de remploi : 352 euros ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] [Localité 27] SEINE ET OISE aux dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 31], le 13 Mars 2025.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU