Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COUR D’APPEL D’[Localité 11] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 15] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ - EXPERTISE

N° RG 24/02156 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QCM7 du 14 Mars 2025 M.I 25/00000215

N° de minute 24/00424

affaire : [W] [K], [Z] [G] c/ Syndic. de copro. [Adresse 17]ENCHANTERESSE, [A] [S] [D] [U] [M]

Grosse délivrée

à Me COSTIERA-GIAMARCHI

Expédition délivrée

à Me CURCURU-BOLIER à Me DEUR EXPERTISE(3)

le l’an deux mil vingt cinq et le quatorze Mars à 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 20 Novembre 2024 déposé par commissaire de justice

A la requête de :

M. [W] [K] [Adresse 6] [Localité 10] Rep/assistant : Me Cécile COSTIERA-GIAMARCHI, avocat au barreau de NICE

Mme [Z] [G] [Adresse 6] [Localité 10] Rep/assistant : Me Cécile COSTIERA-GIAMARCHI, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

Syndic. de copro. VILLA L’ENCHANTERESSE, sis [Adresse 5] Représenté par son syndic en exercice ACROPOLIS’IMMO [Adresse 8] [Localité 3] Rep/assistant : Me Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE

Mme [A] [S] [D] [U] [M] [Adresse 7] [Adresse 12] [Localité 2] Rep/assistant : Me Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Janvier 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 14 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Soutenant que l'appartement qu'ils ont acheté en 2022 est affecté de plusieurs désordres, Monsieur [W] [K] et Madame [Z] [G] ont par actes de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, fait assigner Madame [A] [M] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] afin d'entendre le juge des référés sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, ordonner une expertise judiciaire et réserver les dépens.

Par conclusions déposées à l'audience du 10 janvier 2025 et visées par le greffe, Madame [A] [M] formule protestations et réserves, demande que la mission de l'expert soit exclusivement circonscrite à un aspect technique relatif à la recherche de la réalité des désordres invoqués et de leur origine et sollicite que les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile soient réservés.

A l'audience précitée, le syndicat des copropriétaires Villa l'enchanteresse a formulé oralement par l'intermédiaire de son conseil, formulé protestations et réserves.

MOTIFS

Sur la demande d'expertise :

Aux termes l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l'espèce, les demandeurs produisent notamment : - l'acte de vente de Madame [M] aux consorts [C] en date du 10 août 2022, - le rapport d'inspection vidéo Snadec du 21 novembre 2022, - la facture de [F] bat du 6 janvier 2023, - l'avis technique de Monsieur [I] [Y] en date du 11 janvier 2023, - le constat de commissaire de justice en date du 28 décembre 2022, - les rapports de recherche de fuites de 7ID des 16 août et 24 novembre 2023, - le compte-rendu d'intervention du 26 septembre 2024, - l'avis technique de Monsieur [I] [Y] en date du 26 octobre 2024.

La lecture de ces éléments conduit à considérer que la demande d'expertise en l'état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différent opposant les parties est parfaitement justifiée ; elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d'ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l'ensemble des parties susceptibles d'être, en définitive, concernées.

Il y sera fait droit.

La mission de l'expert et les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de Monsieur [W] [K] et Madame [Z] [G], qui ont intérêt à ce qu'elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur les dépens :

Il résulte de l'article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens. Il est légitime que Monsieur [W] [K] et Madame [Z] [G], qui ont un intérêt évident à ce que la mesure d'instruction soit ordonnée, conserve à sa charge les dépens de la présente instance en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà, en application de l'article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder Monsieur [O] [P], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel d'Aix-en-Provence et demeurant :

[Adresse 9] Port. : 06.23.12.78.61 Mèl : [Courriel 13]

avec faculté de s'adjoindre les soins d'un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne et mission de :

* se rendre sur les lieux, à [Adresse 14] [Localité 1] [Adresse 4], en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ; leurs avocats avisés ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ; prendre connaissance de l'ensemble des documents versés aux débats ;

* vérifier la réalité des désordres invoqués par Monsieur [W] [K] et Madame [Z] [G] dans l'assignation introductive d'instance et dans les pièces versées aux débats ; les décrire ;

* décrire les dommages en résultant et situer leur date d'apparition ;

* rechercher et indiquer la ou les causes de ces désordres, dysfonctionnements, non-conformités en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d'investigation employés ;

* fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'un vice de matériaux, d'une malfaçon dans la mise en œuvre, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages ou de toutes autres causes ; * distinguer les vices cachés des éventuelles non-conformités ;

* établir la chronologie et notamment la ou les date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus etc) ;

* dresser l'inventaire des pièces utiles à l'instruction du litige ;

* prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant d'éventuels travaux réalisés dans l'immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformités) ; * donner tous éléments concernant la prise de possession de l'immeuble ;

* examiner l'immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non conformités allégués par la partie demanderesse dans l'assignation en produisant des photographies ;

* en indiquer la nature, l'origine et l'importance ;

* indiquer notamment pour chaque vice s'il provient d'une usure normale de la chose, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l'auteur, de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l'art, aux normes ou autres) ou d'une autre cause ;

* rechercher la date d'apparition objective du ou des vices c'est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte) notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

* préciser la date à laquelle les acquéreurs ont eu connaissance de ces vices ;

* indiquer si l'acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s'il pouvait en apprécier la portée ;

* fournir tous éléments concernant l'éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ;

* indiquer si ces vices rendent l'immeuble impropre à son usage ou s'ils "diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus " (selon les termes de l'article 1641 du code civil) ;

* dans l'hypothèse où les acquéreurs entendraient demander une restitution d'une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l'allocation de dommages et intérêts), fournir au tribunal tous éléments d'appréciation de la diminution de la valeur de l'immeuble, vice par vice ;

* indiquer notamment pour chaque vice s'il provient d'une usure normale de la chose, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l'auteur, de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l'art, aux normes ou autres) ou d'une autre cause ;

* rechercher la date d'apparition objective du ou des vices c'est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte) notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

* préciser la date à laquelle l'acquéreur a eu connaissance de ces vices ;

* indiquer si l'acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s'il pouvait en apprécier la portée ;

* fournir tous éléments concernant l'éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ;

* indiquer si ces vices rendent l'immeuble impropre à son usage ou s'ils "diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus " (selon les termes de l'article 1641 du code civil) ;

* dans l'hypothèse où les acquéreurs entendraient demander une restitution d'une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l'allocation de dommages et intérêts), fournir au tribunal tous éléments d'appréciation de la diminution de la valeur de l'immeuble, vice par vice ;

* donner son avis, d'une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis qu'il appréciera et annexera à son rapport et, d'autre part, sur le coût et la durée des travaux ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* fournir éventuellement tous éléments d'appréciation des préjudices subis et donner son avis ;

* s'expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l'ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux nouvelles dispositions de l'article 276 du code de procédure civile ;

DISONS que, dans l'hypothèse où l'expert judiciaire aurait recueilli l'accord des parties à l'utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d'experts de justice concernant la dématérialisation de l'expertise civile et à l'arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l'article 748-1 du code de procédure civile ;

DISONS que pour l'exécution de sa mission, l'expert commis s'entourera de tous renseignements utiles à charge d'en indiquer l'origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles et qu'il pourra éventuellement recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

DISONS que l'expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle des mesures d'instruction, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l'état de ses opérations ;

DISONS qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement d'office par ce juge ;

DISONS que Monsieur [W] [K] et Madame [Z] [G] devront consigner auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Nice, au plus tard le 14 mai 2025, la somme de 4000 euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le Juge, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS qu'en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l'autre partie pourra consigner en ses lieu et place ;

DISONS que, conformément aux dispositions de l'article 280 du code de procédure civile, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l'expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s'il y a lieu, ordonnera la consignation d'une provision complémentaire à la charge de la partie qu'il détermine et qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l'expert déposera son rapport en l'état ;

DISONS que les conseils des parties devront communiquer leurs pièces numérotées à l'expert dans les 15 jours de sa saisine ;

DISONS que l'expert devra déposer son rapport au service expertise du greffe au plus tard le 14 novembre 2025 à moins qu'il ne refuse sa mission ;

DISONS qu'il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise, une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avère insuffisant, en exposant les motifs de sa demande ;

DISONS que l'expert désigné devra rendre compte pour cette date et par écrit du degré d'avancement de la mesure, si cette mesure est toujours en vigueur ;

DISONS que les parties pour cette date pourront faire parvenir au juge en charge de cette expertise leurs observations écrites ;

INFORMONS l'expert que les dossiers des parties sont remis aux avocats postulants de celles-ci ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle ;

DISONS qu'à tout moment les parties pourront saisir le juge chargé du contrôle des expertises afin de lui demander conjointement la suspension des opérations d'expertise le temps pour elles de mettre en œuvre une médiation conventionnelle ;

DISONS qu'à défaut de pré-rapport, l'expert organisera, à la fin de ses opérations, "un accedit de clôture" où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d'expertise ;

DISONS qu'après diffusion du pré rapport, l'expert devra laisser un délai de 6 semaines aux parties pour formuler leurs observations sur ce pré rapport, lesquelles devront, conformément à l'article 276 du code de procédure civile, rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement ;

DISONS que conformément à l'article 173 du code de procédure civile, l'expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l'original ;

DISONS qu'à l'issue de ses opérations, l'expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d'honoraires et débours, en même temps qu'il justifiera l'avoir adressée aux parties ;

DISONS que, conformément aux dispositions de l'article 282, le dépôt par l'expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception et disons que, s''il y a lieu, celles-ci adresseront à l'expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

DISONS que, passé le délai imparti aux parties par l'article 282 pour présenter leurs observations, le juge fixera la rémunération de l'expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d'honoraires, d'un délai d'un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l'ordonnance de taxe ;

LAISSONS les dépens à la charge de Monsieur [W] [K] et Madame [Z] [G].

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES