Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 24/00673 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GMXH

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Mathieu KARM, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme délivrée le : à : [R] [E]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 18 Février 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [L] né le 05 Mars 1984 à CHARTRES (28000) demeurant 3 rue Marie Curie - Appartement 209 - 59242 TEMPLEUVE représenté par Me Mathieu KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 postulant de la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, demeurant 20 Quai de Tounis - 31000 TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, Plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [E] demeurant Orée de Chartres - 10 rue Flandres Dunkerque - 1er étage - 28300 MAINVILLIERS non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 07 Janvier 2025 et mise en délibéré au 18 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 28 mars 2023, Monsieur [F] [L] a donné à bail à Monsieur [R] [E] un appartement situé Résidence Orée de Chartres, 6A, 25 rue de Flandres 28300 MAINVILLIERS, pour un loyer mensuel de 525 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [L] a fait signifier, par acte de commissaire de justice, le 11 avril 2024 un commandement de payer la somme de 1.952,37€ visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, Monsieur [F] [L] a ensuite fait assigner en référé Monsieur [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire la résiliation du contrat de bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement. Il sollicite: - de prononcer la résiliation du bail par application de la clause résolutoire; - d'ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [R] [E] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier; - de condamner ce dernier au paiement : - de la somme provisionnelle de 2.073,44 € incluant le mois de septembre 2024, somme à parfaire, - d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement, soit égale à la somme de 610,88 euros. Il réclame que cette indemnité d’occupation soit révisée annuellement jusqu’au départ du locataire des lieux. Il demande que le montant des loyers et accessoires soit assorti des intérêts calculés selon les dispositions du contrat de bail et que le surplus des sommes soit assorti des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 avril 2024. Il réclame enfin la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [F] [L] - représenté par son conseil- reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 747,23 euros.

Monsieur [R] [E], régulièrement cité à étude, n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 18 février 2025.

SUR CE

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection  dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».   Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l'espèce, le maintien d’un locataire dans les lieux, alors qu’il est devenu occupant sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit en vertu de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure-et-Loir par la voie électronique le 24 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [F] [L] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 11 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- Sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre plus protectrice, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 28 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 avril 2024, pour la somme en principal de 1.952,37€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 juin 2024 et de prononcer la résiliation du contrat à cette date.

Monsieur [R] [E] devra quitter le logement qu’il occupe actuellement.

A défaut de départ volontaire, il convient d’autoriser le bailleur à faire procéder à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [F] [L] produit un décompte arrêté au 2 janvier 2025 démontrant que Monsieur [R] [E] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 747,23€, échéance de janvier 2025 incluse.

Monsieur [R] [E] sera donc condamné au paiement de cette somme de 747,23€, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version actuelle applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Ces délais de trois ans s'appliquent à l'ensemble des baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion (Cass. Avis. 16 février 2015).

Il ressort du relevé de compte locatif que Monsieur [R] [E] a repris le paiement du loyer au mois de juillet 2024 et a effectué des règlements venant significativement diminuer sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments, il est accordé à Monsieur [R] [E] des délais de paiement et ce dernier sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En dépit de demande en ce sens, les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire ; que l'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Monsieur [R] [E] sera condamné à compter de la résiliation du bail au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches qu’a dû initier Monsieur [F] [L], il lui sera accordé la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et ce en premier ressort,

CONSTATONS que Monsieur [F] [L] est recevable en son action;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2023 entre Monsieur [F] [L] et Monsieur [R] [E] concernant l’appartement situé Résidence Orée de Chartres, 6A, 25 rue de Flandres 28300 MAINVILLIERS sont réunies à la date du 11 juin 2024;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 11 juin 2024;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [E] à verser à Monsieur [F] [L] la somme provisionnelle de 743,23€ (sept cent quarante trois euros et vingt-trois cents) (décompte arrêté au 2 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

AUTORISONS Monsieur [R] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 178 € chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [E] à verser à Monsieur [F] [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [E] à verser à Monsieur [F] [L] la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département d'Eure-et-Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 18 Février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN