Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025 Président : Madame ATIA, Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE : Le 23 janvier 2025 à Me LAZZARINI Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 23 janvier 2025 à Me BRICOT Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/01897 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4W7L

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 5] HABITAT SEML, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [W] né le 11 Juillet 1962 à [Localité 6] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Richard BRICOT, avocat au barreau de MARSEILLE (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-013700 du 16/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 14 avril 2021, la société anonyme d'économie mixte (SAEM) consenti à Monsieur [G] [W] un bail d'habitation portant sur un appartement conventionné situé au [Adresse 3], dans le troisième [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 364,55 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [G] [W] le 29 septembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.014,40 euros en principal et de justifier d'une assurance.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, la SAEM [Localité 5] Habitat a fait assigner en référé Monsieur [G] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, -condamnation au paiement de la provision de 4.587,24 euros, au titre des loyers et charges impayés au 4 janvier 2024, -condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail, -condamnation au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

A l'audience du 14 novembre 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

La SAEM [Localité 5] Habitat réitère les termes de son assignation et s'oppose à l'octroi de délai de paiement.

Aux termes de ses conclusions, Monsieur [G] [W] sollicite :

-un délai de trente-six mois pour apurer sa dette et la suspension des effets de la clause résolutoire, outre un non-lieu à expulsion, -le débouté de la demande formulée au titre des frais irrépétibles et qu'il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SAEM [Localité 5] Habitat justifient d'une dénonce de l'assignation du 31 janvier 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône par voie électronique le 1er février 2024, soit au moins six semaines avant le premier appel de l'affaire à l'audience du 16 mai 2024.

Par ailleurs, la SAEM [Localité 5] Habitat justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'action en résiliation du bail est par conséquent recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 14 avril 2021 contient une clause résolutoire (article 11 de l'annexe du contrat) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 septembre 2023, pour la somme en principal de 3.014,40 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 novembre 2023.

Monsieur [G] [W] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [G] [W] est redevable des loyers et des charges impayés.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [G] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 465,89 euros actuellement, et de condamner Monsieur [G] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis que Monsieur [G] [W] reste devoir, la somme de 6.156,31 euros, à la date du 31 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges impayés, terme du mois de septembre inclus.

Monsieur [G] [W] ne conteste pas sa dette tant dans son principe que dans son montant.

Il est donc condamné par provision, au paiement de la somme de 6.156,31 euros.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, le dernier versement de Monsieur [G] [W] intervenant le 17 septembre 2024, les conditions d’octroi d’un délai de paiement de trente-six mois ne sont pas réunies.

Au regard des versements partiels effectués, l'octroi d'un délai de paiement fondé sur l'article 1343-5 du code civil est justifié, selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, ce dernier bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 14 avril 2021 entre la SAEM [Localité 5] Habitat et Monsieur [G] [W] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], dans le troisième [Localité 4] sont réunies à la date du 30 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM [Localité 5] Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit quatre cent soixante cinq euros et quatre-vingt-neuf centimes (465,89 euros) à ce jour, à compter du 30 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à verser à la SAEM [Localité 5] Habitat à titre provisionnel, la somme de six mille cent cinquante six euros et trente et un centimes (6.156,31 euros) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) au 31 octobre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus ;

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire au titre de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

ACCORDE à Monsieur [G] [W] la faculté d'apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d'un montant de deux cent cinquante cinq-six euros (256 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due, en application de l'article 1343-5 du code civil ;

DIT qu'à défaut de paiement d'un règlement à l'échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] aux dépens ;

DIT qu'ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente