Demande en réparation des dommages causés par d'autres faits personnels

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

JUGEMENT procédure accélérée au fond

64B

Minute

N° RG 24/01985 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZN5H

3 copies

GROSSE délivrée le 03/03/2025 à la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER Me Marisol D’ALTON-BIROUSTE

Rendue le DIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 27 janvier 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile à l’audience du 03 mars 2025 puis prorogé à l’audience du 10 mars 2025.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 5], représentée par son Maire en exercice, domicilié ès qualités [Adresse 6] [Localité 2] représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [C] [K] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Marisol D’ALTON-BIROUSTE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Z] [K] [Adresse 1] [Localité 3] défaillant

I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 16 septembre 2024, la Commune de Bordeaux a fait assigner les époux [K] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin, au visa des articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme et 481-1 du code de procédure civile, de voir - condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une amende civile d’un montant de 50 000 euros par local, soit une somme totale de 100 000 euros ; - ordonner le retour à l’usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard et par mètre carré utile, soit 47 000 euros, à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance , le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la commune ; - l’autoriser à faire constater par l’un de ses agents assermentés l’occupation des lieux et à effectuer des contrôles sur place, les propriétaires étant régulièrement convoqués ; - l’autoriser à défaut à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires, d’office et aux frais des propriétaires ; - condamner les défendeurs au paiement d’une amende de 5 000 euros dont le produit lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme - les condamner in solidum à lui payer une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la signification et de l’exécution de la décision, avec distraction au profit de son conseil en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La demanderesse expose que les défendeurs sont propriétaires de deux appartements de 28 et 19 m2 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] ; qu’il résulte d’un procès-verbal d’infraction dressé le 16 mars 2020, mis à jour le 22 septembre 2022, qu’ils ont modifié sans autorisation la destination de ces locaux, initialement affectés à l’usage d’habitation, en les louant depuis le 1er octobre 2019, par l’intermédiaire des plateformes LE BON COIN et AIR BNB, en meublés touristiques à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage ; que cette activité a généré un gain estimé à 65 790 euros.

L’affaire, fixée à l’audience du 25 novembre 2024, a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 27 janvier 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la Commune de [Localité 5], le 27 janvier 2025, par des écritures aux termes desquelles elle maintient l’ensemble de ses demandes et au débouté des défendeurs de leurs demandes tout en portant à 3 500 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - les époux [K], le 27 janvier 2025, par des écritures au termes desquelles ils sollicitent - à titre principal, le débouté de la Commune de toutes ses demandes, et à sa condamnation à leuir verser une somme maximale de 300 euros pour le défaut d’enregistrement ; - à titre subsidiaire, leur condamnation à une amende symbolique de 1 euro au titre de l’infraction de changement d’usage ; - à titre infiniment subsidiaire, leur condamnation à une amende ne pouvant dépasser 1 500 euros ou toute somme que l’équité commande ;

- à titre infiniment infiniment subsidiaire, leur condamnation à une amende ne pouvant dépasser 1 500 euros chacune ou toute somme que l’équité commande ; - en tout état de cause, la condamnation de la Commune de [Localité 5] à leur verser une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; - le débouté de la Commune de [Localité 5] de sa demande de retour à l’habitation sous astreinte de 47 000 euros par jour de retard, de sa demande de condamnation sur la base de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, et de sa demande de faire constater par l’un de ses agents assermentés l’occupation des l’appartement litigieux ; - le rejet de toute demande de condamnation in solidum ; - que le PV soit déclaré nul ainsi que ses annexes pour défaut de production de l’arrêté de commissionnement de l’agent assermenté, et écarté des débats ; - que l’exécution provisoire soit écartée en cas de condamnation.

Les défendeurs font valoir que la Commune échoue à prouver l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 qui constitue la base légale de l’assignation ; que sa demande de retour à l’habitation des logements est sans objet ; que les demandes de condamnation sont exorbitantes ; que compte tenu de leur bonne foi, de leur situation personnelle et financière, et de la cessation pérenne de l’infraction, le montant de l’amende doit être ramené à une somme symbolique.

La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II - MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales :

sur le défaut d’autorisation de changement de destination de l’immeuble :

La Commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 5] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 5] du 10 juillet 2017 qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 5]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Dans sa version en vigueur jusqu’au 20 novembre 2024 L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est intégralement versé à la commune.

Pour l'application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 5] d’établir un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

L’article L.631-7 précise qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, cette affectation pouvant être établie par tout mode de preuve.

Les défendeurs soutiennent que la commune ne rapporte pas la preuve que le logement en cause était destiné à l’habitation au 1er janvier 1970 ; que la cour de cassation fait une application très stricte de cet article et exige une démonstration indiscutable de l’usage d’habitation.

La demanderesse, qui fait valoir à bon droit qu’il ne peut être exigé d’elle une déclaration datée du 1er janvier 1970 puisque les propriétaires avaient jusqu’au 15 octobre 1970 pour retourner à l’administration les modèles de déclaration H1/H2 qui ne leur ont été adressés qu’en mars 1970, et que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve, produitaux débats : - le relevé cadastral de propriété qui mentionne, à la case consacrée à l’affectation, la lettre H, correspondant à l’habitation (sa pièce 3) ; - une déclaration modèle H2 du 10 mars 1987 qui mentionne pour les deux locaux une “valeur locative totale en base 1970" de 920 pour l’un et 1 210 pour l’autre (sa pièce 9) ; - l’état hypothécaire des biens des époux [K] qui indique qu’en 1964, l’immeuble était une maison comportant un rez-de-chaussée, deux étages et un grenier (sa pièce 10) ; - une attestation notariée datée du 14 avril 1964 mentionnant l’immeuble, décrit comme une maison élevée sur cave voutée de rez de chaussée, premier et deuxième étages avec grenier (pièce 11) ; - un règlement de copropriété et en état descriptif de division daté du 11 octobre 1985 concernant la vente de l’immeuble par lots décrivant les appartements (pièce 12) ; - deux actes de vente des 05 et 06 novembre 1985 décrivant pour chaque appartement toutes les caractéristiques d’un local à usage d’habitation (pièces 13 et 14).

Ces différents éléments constituent la preuve indiscutable que les appartements en cause étaient affectés à un usage d’habitation à la date du 1er janvier 1970.

La première condition est donc remplie.

La location des logements en meublés de tourisme, caractérisant le changement de destination, est par ailleurs établie par le procès-verbal daté du 16 mars 2020, mis à jour le 22 septembre 2022.

Les défendeurs soutiennent que le procès-verbal est nul en l’absence de l’arrêté d’assermentation et de l’arrêté de commissionnement de l’agent verbalilsateur Mme [B] [D]; La Commune produisant ces pièces aux débats, le grief sera écarté.

Les conditions nécessaires à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation sont en conséquence remplies, et le changement d’usage caractérisé.

En tout état de cause, les défendeurs ne contestent l’exercice de cette activité locative.

Ils contestent en revanche le montant de l’amende réclamée, en faisant valoir que ces biens, acquis pour laisser un héritage à leurs enfants, représentent pour eux un investissement important ; qu’ils ont entrepris l’activité de location de courte durée pour faire face à leurs diverses charges liées notamment aux emprunts souscrits fin 2019 pour l’acquisition des appartements en cause ; qu’ils ont en outre contracté en décembre 2021 un important crédit immobilier pour a’acquisition de leur résidence principale en remboursement duquel ils remboursent jusqu’en janvier 2047 ; qu’à réception du courrier de la Commune le 21 février 2020, ils ont répondu que compte tenu des recours intentés, la décision de 2017 n’était pas applicable ; que si, convaincus de leur bon droit, ils ont poursuivi leur activité locative, ils ont néanmoins procédé le 26 février 2020 à la déclaration des biens pour enregistrement ; qu’ils ont stoppé les locations à réception de l’assignation et mis en vente les logements, ce qui atteste de leur bonne foi.

La demenderesse peut cependant opposer utilement que l’historique du litige, marqué par un refus de l’autoriser à visiter les lieux, et par la persistance pendant cinq ans de l’activité litigieuse, ne permet pas de caractériser la bonne foi des défendeurs, les arguments tenant à leurs projets patrimoniaux étant inopérants.

Compte tenu des circonstances ainsi décrites, qui établissent la matérialité de l'infraction entre le 1er octobre 2019 et le 31 décembre 2021, il y a lieu, en considération du gain estimé à 65 790 euros, de condamner les époux [K] à une amende civile de 15 000 euros par logement, soit une somme totale de 30 000 euros.

sur le retour à l’usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation :

Les défendeurs versent aux débats deux contrats de location meublée en date des 04 et 15 novembre 2024.

Il n’y a donc pas lieu en l’état d’ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, ni d’autoriser la commune à faire constater par l’un de ses agents assermentés l’état d’occupation des lieux litigieux, ses agents étant en tout état de cause déjà dûment assermentés pour ce faire en cas de besoin.

sur le défaut de déclaration préalable soumise à enregistrement :

Aux termes des dispositions de l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme (...) doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé l’immeuble.

L’article L.324-1-1 V du même code prévoit que toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros.

Les défendeurs, s’ils ont effectué cette déclaration le 26 février 2020, après avoir reçu le courrier de l’agent assermenté, ne justifient d’aucune démarche antérieure.

Ils seront condamnés à ce titre à une amende de 1 000 euros par local, soit une somme totale de 2 000 euros.

La nature de l’affaire ne justifie pas que l’exécution provisoire, de droit, soit écartée.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 5] ses frais non compris dans les dépens. Les défendeurs seront condamnés à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et déboutés de leur demande sur le même fondement.

Les défendeurs seront condamnés aux dépens, en ce compris notamment le coût de l’exécution de la décision, avec distraction au profit de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocat au barreau de Bordeaux, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

III - DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme et 481-1 du code de procédure civile,

Déclare la commune de [Localité 5] recevable et bien fondée en ses demandes

Condamne les époux [K] à payer à la commune de [Localité 5] une amende civile d’un montant de 30 000 euros (15 000 X 2) sur le fondement de l'article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Condamne les époux [K] à payer à la commune de [Localité 5] une amende civile d’un montant de 2 000 euros (1 000 X 2) sur le fondement de l’article L.324-1-1 du code du tourisme,

Dit que le produit de ces amendes sera intégralement versé à la Commune de [Localité 5] ;

Déboute la commune du surplus de ses demandes ;

Déboute les défendeurs de leurs demandes

Condamne les époux [K] à payer à la Commune de [Localité 5] la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne les époux [K] aux dépens., en ce compris notamment le coût de l’exécution de la décision, avec distraction au profit de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocat au barreau de Bordeaux, en application de l’article 699 du code de procédure civile

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,