Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 14 mars 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/01922 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVLH

[Y] [P]

C/

[I] [E]

- Expéditions délivrées à Me Catherine L’HYVER Me Bérengère PAGEOT

- FE délivrée à Me Bérengère PAGEOT

Le 14/03/2025

Avocats : Me Catherine L’HYVER Me Bérengère PAGEOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 mars 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, lors de l’audience, GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [P] née le 03 Novembre 1941 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 6]

Représentée par Me Bérengère PAGEOT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [I] [E] née le 01 août 1952 à [Localité 9] [Adresse 3] [Localité 7]

Représentée par Me Catherine L’HYVER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux pôle protection et proximité en date du 24 septembre 2024 à comparaître à l’audience du 13 décembre 2024 à neuf heures délivrée à Madame [I] [E] à la requête de Madame [Y] [P], il est demandé au juge des référés d’ordonner l’expulsion de la défenderesse des lieux qu’elle occupe désormais sans droit ni titre ainsi que de tous occupants de son chef avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel charges comprises et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés à compter de la date de résiliation du bail soit le 14 mai 2024 ainsi qu’à la somme de 3782,10 € pour la période du 14 mai 2024 au 14 janvier 2025 et à la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code des procédures civiles ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elle expose qu’elle a mis fin au bail d’habitation du 12 mai 2021 à son terme sous réserve d’un préavis de six mois sur le fondement de l’exercice d’un droit de reprise de son logement à son bénéfice en application de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 et que ce congé pour reprise des lieux a été régulièrement adressé le 9 novembre 2023 à sa locataire soit six mois avant la fin du bail invoquant le fait qu’elle est âgée de 83 ans et souhaite pouvoir bénéficier d’un logement plus petit, de plain-pied et proche de toutes les commodités.

À l’audience du 17 janvier 2025, la requérante a repris l’énoncé de ses prétentions contenues dans son acte introductif d’instance.

Madame [I] [E] entend contester l’application au présent litige des articles 834 et 835 du code de procédure civile ainsi que la validité du congé du 9 novembre 2023 pour défaut de motif réel et sérieux contrairement à ce qui est invoqué par la demanderesse en ce sens que le logement qu’elle souhaite quitter n’aurait pas d’étage et que c’est un logement de plain-pied et proche des commodités.

Elle demande à titre subsidiaire le débouté des prétentions de la requérante et que lui soit octroyé un délai d’un an pour quitter les lieux pendant lequel son expulsion sera suspendue et de dire qu’il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens de l’instance les frais de constat établis par le commissaire de justice le 14 mai 2024.

Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes des dispositions de l’article 15 - 1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux et qu’à peine de nullité le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur , son conjoint, son partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé ou son concubin notoire depuis au moins un an ou encore ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint.

Il est également énoncé dans cet article que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre son logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise et que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Force est de constater en l’espèce que le congé délivré par acte de commissaire de justice le 9 novembre 2023 est conforme aux dispositions de l’article 15 –1 de la loi du 6 juillet 1989 des lors qu’il est spécifié que la partie requérante entend reprendre les lieux loués lui appartenant afin de les occuper étant née le 3 novembre 1941 et qu’elle justifie du caractère réel et sérieux de cette décision de reprise en ce qu’elle souhaite faire de la maison objet du contrat de location sa résidence principale car elle est plus adaptée à ses besoins que son logement actuel et qu’il s’agit d’un immeuble de plain-pied avec toutes les commodités à proximité sans qu’il soit nécessaire de prendre la voiture.

Il sera relevé de plus que cet immeuble occupé actuellement par la propriétaire comporte effectivement un étage et se trouve très grand au regard des besoins de l’intéressée compte tenu de son âge comme il en est justifié par les photographies versées aux débats.

Les photographies communiquées par la défenderesse sur l’immeuble occupé par la requérante ne correspondent pas à la réalité alors qu’au contraire l’immeuble loué par elle à [Adresse 11] comme en atteste le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 14 mai 2024 montre qu’il s’agit d’une maison sans étage dont le jardin ne semble pas entretenu par la locataire.

Il est également établi que depuis le 14 mai 2024, Madame [I] [E] se trouve occupante sans droit ni titre du logement et qu’elle verse chaque mois une somme égale au montant des loyers et charges à titre d’indemnité d’occupation soit la somme de 540,30 € et qu’une mise en demeure d’avoir à quitter les lieux lui a été adressée le 27 août 2024 sans aucune réponse de sa part.

Il en résulte que la signification du congé pour reprise est régulière et que le motif invoqué pour justifier cette reprise est bien réel et sérieux au regard de l’âge de la requérante et que si la situation personnelle de Madame [I] [E] âgée de 70 ans est également à prendre en considération, celle-ci ne saurait faire entrave à l’exercice régulier du droit de reprise prévu par l’article 15 –1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera constaté par ailleurs que depuis le mois de mai 2024 Madame [I] [E] ne règle plus l’indemnité d’occupation et qu’elle se trouve débitrice de la somme de 3582,10 € sans être en mesure non plus de justifier que l’immeuble est assuré pour les risques locatifs et qu’au surplus les éléments du dossier montrent que Madame [I] [E] n’est plus en capacité de résider seule dans un logement autonome et que la probable altération de ses facultés cognitives serait de nature à justifier l’ouverture d’une procédure aux fins d’ouverture d’une mesure de protection.

Il convient en conséquence de considérer dans le cadre des pouvoirs que le juge des référés tient des articles 834 et 835 du code de procédure civile que le congé délivré par Madame [Y] [P] le 9 novembre 2023 aux fins de reprendre son logement occupé par Madame [I] [E] situé au [Adresse 4] à [Localité 10] est régulier et valable et que la défenderesse qui se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 14 mai 2024 pourra être expulsée avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier à défaut par elle de quitter volontairement les lieux dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision pendant lequel délai l’expulsion sera suspendue étant observé qu’elle a déjà disposé de fait d’un délai depuis le 14 mai 2024, ce délai de trois mois étant indispensable compte tenu de son âge et de sa vulnérabilité pour rechercher un logement ou un placement dans un établissement adapté à son état de santé.

Il y a lieu de condamner Madame [I] [E] à payer à Madame [Y] [P] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel charges comprises et ce jusqu’au complet déménagement et restitution des clés à compter de la date de résiliation du bail soit le 14 mai 2024.

Il y a lieu également de condamner Madame [I] [E] pour la période du 14 mai 2024 au 14 janvier 2025 au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation qui représente au total la somme de 3782,10.€ sauf à parfaire.

L’équité commande de la condamner à payer à Madame [Y] [P] une indemnité de procédure de 700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance dont il n’est pas demandé par la requérante que soit inclus le coût du constat de commissaire de justice du 14 mai 2024.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort.

Déclare la demande de Madame [Y] [P] régulière, recevable et fondée.

Dit que le congé délivré le 9 novembre 2023 à Madame [I] [E] pour le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 10] est régulier et valable.

Dit que Madame [I] [E] est occupante de ce logement sans droit ni titre depuis le 14 mai 2024.

Dit que faute par elle et tous occupants de son chef d’avoir volontairement libéré les lieux dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, elle pourra en être expulsée avec si besoin est le concours de la force publique d’un serrurier.

Condamne Madame [I] [E] à payer à Madame [Y] [P] une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel charges comprises et ce jusqu’au complet déménagement et restitution des clés à compter de la date de résiliation du bail soit le 14 mai 2024.

La condamne pour la période du 14 mai 2024 au 14 janvier 2025 au paiement à titre provisionnel d’un montant d’indemnité d’occupation s’élevant à la somme de 3782,10 € sauf à parfaire.

Condamne Madame [I] [E] à payer à Madame [Y] [P] la somme provisionnelle de 700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT