Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 14 mars 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/02051 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXGE

[C] [R] [U], [B] [X] [J]

C/

[N] [I]

- Expéditions délivrées à Me Bérangère ADER Me Guillaume FABRICE

- FE délivrée à Me Guillaume FABRICE

Le 14/03/2025

Avocats : Me Bérangère ADER Me Guillaume FABRICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 mars 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, lors de l’audience, GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [R] [U] né le 12 Août 1967 à [Localité 7] (EGYPTE) [Adresse 4] [Localité 6]

Représenté par Me Bérangère ADER (Avocat au barreau de BORDEAUX), substituant Me Guillaume FABRICE, avocat au barreau de Marseille,

Madame [B] [X] [J] née le 07 Mars 1964 à [Localité 11] [Adresse 4] [Localité 6]

Représentée par Me Bérangère ADER (Avocat au barreau de BORDEAUX), substituant Me Guillaume FABRICE, avocat au barreau de Marseille,

DEFENDERESSE :

Madame [N] [I] née le 18 Juin 1966 à [Localité 8] [Adresse 2] [Adresse 9] [Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 9 avril 2024, Monsieur [C], [R] [U] et Madame [B], [X] [U], née [J] ont donné à bail à Madame [N] [I] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2024, Monsieur [C], [R] [U] et Madame [B], [X] [U], née [J] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2553,24 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, Monsieur [C], [R] [U] et Madame [B], [X] [U], née [J] ont assigné Madame [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 janvier 2025 aux fins de voir :

- Constater le non-paiement des loyers et accessoires dus au titre du bail, - Dire et juger la créance locative certaine, liquide et exigible, - Constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet combiné de la clause résolutoire prévue conventionnellement, et du commandement de payer signifié le 20 août 2024, à l'issue du délai de deux mois suivant la signification dudit commandement ; - Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 20 octobre 2024 ; - Condamner par provision Madame [N] [I] à payer aux époux [U], la somme en principal 4.208,32 € somme arrêtée selon décompte au 26 août 2024 au titre des loyers et provision pour charges et taxes prévus au bail avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 26 juin 2024 ; - Condamner Madame [N] [I] à payer aux époux [U] le coût du commandement de payer délivré en vertu des dispositions des articles L111-8 du Code des procédures civiles d'exécution et de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) ainsi que la dénonce CAPEX, soit la somme de 156,74 € ; - Condamner Madame [N] [I] à payer aux époux [U], à compter du 1er novembre 2024, une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, soit la somme mensuelle de 634,11 € jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit (à compter du 1er septembre 2024) ; - Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [N] [I] ainsi que celle de toute personne introduite par cette dernière dans les lieux, conformément aux dispositions de l'article L 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; - Ordonner que, faute de départ volontaire de Madame [N] [I] il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; - Dire et juger qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées dans un lieu désigné par elles, et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L433-1 et suivants, et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; - Condamner Madame [N] [I] au paiement d'une somme de 536,00 € à titre de dommages et intérêts et ordonner la compensation de cette créance avec le dépôt de garantie versé à la signature du bail ; - Condamner Madame [N] [I] à payer aux époux [U], la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamner Madame [N] [I] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de commandement de payer du 20 août 2024 ainsi que le coût de la dénonce capex en découlant.

L'affaire a été débattue à l’audience du 17 janvier 2025.

Lors de l’audience du 17 janvier 2025, Monsieur [C], [R] [U] et Madame [B], [X] [U], née [J], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3978,20 euros au 2 octobre 2024 et confirment les termes de leur demande initiale.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [N] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [N] [I] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 24 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 janvier 2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 22 août 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [C], [R] [U] et Madame [B], [X] [U], née [J] ont fait signifier à Madame [N] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 2553,24 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 20 août 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [N] [I] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 20 août 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 2 octobre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 2 octobre 2024.

Dès lors, Madame [N] [I] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 2 octobre 2024, ce qui constitue pour Monsieur [C], [R] [U] et Madame [B], [X] [U], née [J] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux conformément à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, les bailleurs ne rapportant pas la preuve de la mauvaise foi de la locataire.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [C], [R] [U] et Madame [B], [X] [U], née [J] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 3978,20 euros à la date du 2 octobre 2024.

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (156,74 euros), qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [N] [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3821,46 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 2 octobre 2024 – échéance du mois d'octobre 2024 incluse. Madame [N] [I] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (634,11 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’allouer des dommages et intérêts dont l’appréciation revient au juge du fond.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [N] [I].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [N] [I] à verser à Monsieur [C], [R] [U] et Madame [B], [X] [U], née [J] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 2 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [N] [I] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 10] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (634,11 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [N] [I] à payer à Monsieur [C], [R] [U] et Madame [B], [X] [U], née [J] la somme de 3821,46 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 2 octobre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [N] [I] à payer à Monsieur [C], [R] [U] et Madame [B], [X] [U], née [J], à compter du 1er novembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [N] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [N] [I] à payer à Monsieur [C], [R] [U] et Madame [B], [X] [U], née [J] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande au titre de la fixation de dommages et intérêts ainsi que le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION