Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8]

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REFERENCES : N° RG 24/10334 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2FYJ

Minute :

S.C.I. MAITRE CAPITAL S.A. SEYNA Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Madame [J] [H]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à : Mme [H]

Le 13 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 mars 2025;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Société S.C.I. MAITRE CAPITAL, SCI, ayant son siège social [Adresse 5]

Société SEYNA, SA, ayant son siège social [Adresse 4]

représentées par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [J] [H], demeurant chez sa soeur Madame [I] [H] - [Adresse 3]

comparante en personne

D'AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 16 mars 2022, la SCI MAITRE CAPITAL a donné en location à Madame [J] [H] à compter du 16 mars 2022, un appartement situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 640 euros outre provision sur charges de 30 euros, payables d‘avance avant le 1er de chaque mois.

Par acte sous seing privé du 16 mars 2022, la société SEYNA s’est portée caution solidaire de Madame [H] pour paiement des loyers, charges récupérables, forfait de service, éventuelles indemnités d’occupation, coût des “frais, honoraires et déboires afférents aux contentieux juridiques dus aux impayés sous réserve que la procédure soit confiée à GARANTME”, pour une durée de 36 mois tacitement reconductible dans la limite de 108 mois et dans la limite de 36 mois de loyers et de 96 000 euros.

Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice du 22 juillet 2024, la SCI MAITRE CAPITAL a fait commandement à Madame [H] de lui payer la somme de 2 146,65 euros au titre des loyers et charges.

Par assignation signifiée en l’étude de l’huissier instrumentaire le 26 septembre 2024, la SCI MAITRE CAPITAL et la société SEYNA ont fait citer Madame [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny lui demandant:

-de constater au 22 septembre 2024 et, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail

-de condamner Madame [H] à laisser libre le logement et en remettre les clés à la SCI MAITRE CAPITAL à compter de la date du jugement et à défaut d’avoir libéré les lieux dans le temps imparti d’ordonner l’expulsion de la défenderesse et de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait au besoin avec le concours de la force publique

-de dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

-de condamner Madame [H] à payer la somme de 4 293,30 euros au titre des loyers, charges dus terme de septembre 2024, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante:

* 2 862,20 euros à la SCI MAITRE CAPITAL

*1 431,10 euros à la société SEYNA

-de condamner Madame [H] à payer à la SCI MAITRE CAPITAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisées par la remise des clés

-de condamner Madame [H] à payer à la société SEYNA la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement du 22 juillet 2024

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de [Localité 9] par voie dématérialisée le 27 septembre 2024.

A l’audience du 13 janvier 2025, la société SEYNA et la SCI MAITRE CAPITAL indiquent que la dette locative est de 7 155,50 euros, terme de janvier 2025 inclus et demandent la condamnation de Madame [H] à payer à la société SEYNA la somme de 1 431,10

euros et celle de 5 724,40 euros à la SCI MAITRE CAPITAL. Elles maintiennent leurs demandes initiales pour le surplus.

Madame [H] indique qu’elle a restitué les clés le 27 novembre 2024 et réside chez sa soeur. Elle précise que l’ état des lieux de sortie est fixé au 14 janvier 2025 et demande des délais de paiement proposant de s’acquitter par mensualités de 400 euros.

La SCI MAITRE CAPITAL et la société SEYNA ont été autorisées à indiquer par note en délibéré si les lieux avaient été libérés.

Par note en délibéré parvenue le 7 mars 2025, les sociétés demanderesses indiquent que Madame [H] ne s’est pas présentée à l’ état des lieux du 14 janvier 2025 invoquant un problème de transport et que les lieux n’ont pas été récupérés.

MOTIFS

-Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 26 septembre 2024 a été régulièrement notifiée au préfet de [Localité 9] six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Le bail du 16 mars 2022 contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges” ou “à défaut de versement du dépôt de garantie” ayant persisté plus de deux mois après commandement de payer;

Le commandement du 22 juillet 2024 est régulier en la forme et il vise la clause résolutoire;

Il ressort du décompte produit qu’il est resté sans effet plus de deux mois aucun paiement n’étant intervenu;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 22 septembre 2024;

Madame [H] soutient avoir restitué les clés du logement sans, toutefois, en justifier lors des débats et résider chez sa soeur;

Elle a ainsi clairement manifesté sa volonté de ne plus occuper les lieux loués et il demeure une ambiguïté s’agissant de la libération des lieux, étant rappelé que l’absence du locataire sortant à l’état des lieux de sortie n’empêche pas sa réalisation dès lors que les clés ont été restituées;

Dès lors, il y a lieu de dire que Madame [H] pourra, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux, en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution, lesquelles prévoient expressément le sort des meubles laissé sur place, de sorte qu’il n’est nul besoin d’une décision spécifique sur ce point;

L’indemnité mensuelle d’occupation au paiement de laquelle la défenderesse sera tenue jusqu’à la libération effective des lieux, sera fixée au montant contractuel du loyer, qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées; -Sur la subrogation

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle doit être expresse;

Selon l’article 1346-5 du même code, la subrogation ne peut être opposée au débiteur que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte;

Le subrogé ne peut avoir plus de droits que le subrogeant;

La société SEYNA produit deux quittances en date des 28 août et 20 septembre 2024 , pour paiement de la somme totale de 1 431,10 euros au titre des loyers impayés d’août et septembre 2024, aux termes de laquelle elle est subrogée dans les droits de la SCI MAITRE CAPITAL;

La délivrance d’une assignation qui, bien qu’elle ne mentionne pas qu’elle est délivrée par la dite société en sa qualité de subrogée, le développe dans l’exposé de ses prétentions et moyens, vaut notification au sens des dispositions susvisées ;

La société SEYNA justifie ainsi de sa qualité et de son intérêt pour agir;

-Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative;

Il n’est pas justifié d’une régularisation des charges;

Du décompte établi par les demandeurs, il ressort que la somme totale de 4 293,30 euros était due au titre des loyers, provisions sur charges terme de septembre 2024 inclus ;

La société SEYNA est subrogée à concurrence de la somme de 1 431,10 euros ;

Dès lors, il est dû à la SCI MAITRE CAPITAL la somme de 2 862, 20 euros au titre des loyers, et provisions sur charges terme de septembre 2024 inclus;

Madame [H] sera condamné à payer à la SCI MAITRE CAPITAL la somme de 2 862, 20 euros à ce titre et, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation telle que déterminée ci-dessus;

Compte tenu de ce qu’une incertitude perdure quant au fait que Madame [H] a libéré les lieux et donc à la persistance d’une obligation à paiement des indemnités mensuelles d’occupation, il n’apparaît pas opportun d’accorder des délais de paiement sur l’arriéré dû à la date d’effet de la clause résolutoire;

Il est équitable de laisser à la charge de la société SEYNA les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

Madame [H] sera tenue aux dépens;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Constate au 22 septembre 2024 la résiliation du bail conclu entre la SCI MAITRE CAPITAL et Madame [J] [H] ayant pour objet un appartement situé [Adresse 6] ;

Dit que, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [J] [H] pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution

Condamne Madame [J] [H] à payer à la société SEYNA la somme de 1 431,10 euros, au titre du loyer et de la provision sur charges dus pour les mois d’août et septembre 2024;

Condamne Madame [J] [H] à payer à la SCI MAITRE CAPITAL la somme totale de 2 862, 20 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus terme de septembre 2024 inclus et, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer, qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées;

Rejette le surplus des demandes;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

Condamne Madame [J] [H] aux dépens;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,