Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 4] [Localité 8]

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N° RG 24/02799 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2LBR

Minute : 25/00033

S.A. BATIGERE HABITAT Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [S] [Y]

Copie exécutoire : Maître Nathalie FEUGNET Copie certifiée conforme : Monsieur [S] [Y] Préfecture de SEINE-SAINT-DENIS Le 11/03/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. BATIGERE HABITAT [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Maître Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [Y] [Adresse 3] [Localité 9] non comparant, ni représenté

DÉBATS : Audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 29 septembre 1993 modifié par avenant du 29 mars 2019, la société d’HLM Les cités jardins de la région parisienne, aux droits de laquelle se trouve la SA D'HLM BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [S] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1.631,87 francs.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D'HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juin 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [S] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 13 novembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 6 février 2025, la SA D'HLM BATIGERE HABITAT - représentée par Maître Nathalie FEUGNET - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [Y] ; et de le condamner à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 2.945,82 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actualisé et des charges, de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des articles 7, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai de deux mois et que la dette locative s’élève à la somme de 2.945,82 € à la date du 24 janvier 2025.

Constatant que le paiement du loyer et des charges courants est repris et que la dette diminue, la SA D'HLM BATIGERE HABITAT sollicite finalement l'octroi de délais de paiement suspensifs de l'acquisition des effets de la clause résolutoire au bénéfice du défendeur, en dépit de son absence à l’audience.

Bien que convoqué par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [S] [Y] n’est ni présent, ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SA D'HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 29 septembre 1993 modifié par avenant du 29 mars 2019 contient une clause résolutoire (article 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juin 2024, pour la somme en principal de 3.651,54 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA D'HLM BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [Y] reste lui devoir la somme de 2.945,82 € à la date du 24 janvier 2025.

Monsieur [S] [Y], qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à verser à la SA D'HLM BATIGERE HABITAT cette somme de 2.945,82 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer (26 juin 2024), conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative..

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et de la demande de la bailleresse en ce sens, Monsieur [S] [Y], qui a repris le paiement du loyer et des charges courants, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [S] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D'HLM BATIGERE HABITAT, Monsieur [S] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 1993 modifié par avenant du 29 mars 2019 entre la société d’HLM Les cités jardins de la région parisienne, aux droits de laquelle se trouve la SA D'HLM BATIGERE HABITAT, et Monsieur [S] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 août 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Y] à verser à la SA D'HLM BATIGERE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.945,82 € (décompte arrêté au 24 janvier 2025, incluant décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [S] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 81 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [S] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA D'HLM BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [S] [Y] soit condamné à verser à la SA D'HLM BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Y] à verser à la SA D'HLM BATIGERE HABITAT une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,