Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/01827 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVJY

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MARS 2025 MINUTE N° 25/00249 ----------------

Nous, Madame Mechtilde CARLIER, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 20 Janvier 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C1272

ET :

La société CIMAK dont le siège social est sis [Adresse 3]

en présence de son gérant, Monsieur [K] [Z], non représenté par un avocat

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2013, l'Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et la société CIMAK, venant au droit de la société POISSONS MULTICOLORES ET D'OR, ont conclu un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93).

Le 10 juin 2024, l'Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT fait délivrer à la société CIMAK un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 8.867,84 euros.

Par acte du 26 novembre 2024, l'Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société CIMAK, sur le fondement de des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce, pour voir : constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, l'expulsion de la société CIMAK, ainsi que celle de tous occupants de son chef, hors des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], et si nécessaire, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ; dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;condamner, à titre provisionnel, la société CIMAK à lui payer la somme de 14.910,01 euros au titre des échéances impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024, date du commandement à payer ; autoriser SEINE-SAINT-DENIS HABITAT à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité contractuelle provisionnelle de résiliation anticipée du bail ; condamner la société CIMAK à lui payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, majorée à compter du mois de juillet 2024, jusqu'à la libération complète et effective des lieux ;condamner la société CIMAK à lui payer 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile condamner la société CIMAK aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer, de l'assignation, de sa dénonciation, des frais de levée d'états et d'extraits KBIS. L'affaire a été appelée à l'audience du 20 janvier 2025.

À l'audience, l'Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et ajoute que la somme due par la société CIMAK, arrêtée au jour de l'audience, s'élève à 17.956,79 euros. Monsieur [Z], gérant de la société CIMAK, présent à l'audience, a remis à la demanderesse un chèque de 2.846,78 euros.

Par suite, l'Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, a indiqué ne pas s'opposer à un délai de paiement de dix mois de la somme restant due ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assignée, la société CIMAK n'a pas constitué avocat. Il sera donc statué par décision réputée contradictoire malgré la présence du gérant de la défenderesse à l'audience du 20 janvier 2025.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

L'article 1343-5 précité précise notamment que " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. "

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 10 juin 2024 pour le paiement de la somme en principal de 8.867,84 euros.

La société défenderesse n'a pas justifié avoir réglé cette somme dans le délai d'un mois suivant la signification de ce commandement de payer.

Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 11 juillet 2024 à minuit.

l'Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte joint à l'assignation, que la société CIMAK restait lui devoir la somme de 14.910,01 euros, au 30 octobre 2024, échéance du 3e trimestre 2024 incluse.

Cette obligation n'étant pas contestable, la société CIMAK sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme en deniers et quittance, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement à payer.

Au vu du comportement de la société défenderesse relatif à l'apurement de sa dette et au vu de la remise, à l'audience d'un chèque de 2.846,78 euros, la société CIMAK est de bonne foi.

Il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, sans qu'il n'y ait lieu de l'assortir d'une astreinte.

En cas du non-respect de l'échelonnement de la dette, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération des lieux, une provision à valoir sur une indemnité d'occupation égale à la somme du loyer augmentée des charges, avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision, jusqu'à libération effective et définitive des lieux.

Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société CIMAK restera acquis au bailleur dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence de griefs susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l'office du juge des référés.

La société CIMAK, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de sa dénonciation, des frais de levée d'états et d'extrait KBIS.

Enfin, l'équité commande d'allouer à l'Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail conclu le 10 janvier 2013 entre l'Office Public Seine-Saint-Denis Habitat et la société CIMAK, portant sur le local situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93), par l'effet de la clause résolutoire contenu au bail, avec effet au 11 juillet 2024, à minuit ;

Condamnons la société CIMAK à payer à l'Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABIAT la somme de 14.910,01 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au 30 octobre 2024, échéance du 3e trimestre 2024 incluse ;

Disons que la présente condamnation sera exécutée en deniers et quittances compte tenu du paiement par chèque le jour de l'audience d'un montant de 2.846,78 euros, sous réserve de son bon encaissement ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire;

Autorisons la société CIMAK à s'acquitter de la provision ci-dessus allouée en 10 mensualités de 1.491 euros la dernière étant majorée ou minorée suivant le solde de la dette, auxquelles s'ajouteront en sus, les loyers et charges courants, lesquels demeurent payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ;

Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité ou d'une seule des échéances de loyer ou charge courantes à leur terme : l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, la clause résolutoire produire son plein et entier effet, il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société CIMAK et de tous occupants de son chef, hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4], ainsi qu'à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution quant aux meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, la société CIMAK devra payer mensuellement à l'Office Public Seine-Saint-Denis Habitat, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et taxes ; Déboutons l'Office Public Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société CIMAK à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement à payer, de l'assignation, de sa dénonciation, des frais de levée d'états et d'extrait KBIS ;

Condamnons la société CIMAK à payer à l'Office Public Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 14 MARS 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT