Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [Localité 10] [Adresse 4] [Localité 8]

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N° RG 24/02824 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2LQS

Minute : 25/00037

Société SCI R8B Représentant : Maître [Y], avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [B] [G] Madame [T] [H]

Copie exécutoire : Maître Ariane BENCHETRIT Copie certifiée conforme : Monsieur [B] [G] Madame [T] [H] Préfecture de SEINE-[Localité 11] Le 11/03/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Mars 2025

DEMANDEUR :

SCI R8B [Adresse 5] [Localité 6] Représentée par Maître Ariane BENCHETRIT de la SELARL ARIANE BENCHETRIT, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [G] [Adresse 2] [Localité 7] non comparant, ni représenté

Madame [T] [H] [Adresse 2] [Localité 7] non comparante, ni représentée

DÉBATS : Audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 7 avril 2017, la société SCI R8B a donné à bail à Monsieur [B] [G] et Madame [T] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 680 € et 75 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SCI R8B a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 septembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [B] [G] et Madame [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé par un acte du 5 décembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation solidaire au paiement de provisions.

A l’audience du 6 février 2025, la société SCI R8B - représentée par Maître Ariane Benchetrit - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [G] et Madame [T] [H] sous astreinte de 50 € par jour de retard ; de condamner solidairement Monsieur [B] [G] et Madame [T] [H] au paiement d'une provision sur l'arriéré locatif actualisée à la somme de 2.376,73 € ; de les condamner également au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 792,13 €, outre une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, dont distraction au profit de la SELARL Ariane Benchetrit. La société SCI R8B demande également de dire et juger que les défendeurs devront remettre en état les lieux loués avant leur libération et s'oppose à l'octroi d’un quelconque délai au bénéfice des défendeurs.

Au soutien de ses prétentions, la société SCI R8B fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai de deux mois, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 2.376,73 € à la date du 30 décembre 2024.

Bien que convoqués par un acte signifié à l'étude du commissaire de justice le 5 décembre 2024, Monsieur [B] [G] et Madame [T] [H] ne sont ni présents, ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.”

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 11] par la voie électronique le 5 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la société SCI R8B justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 7 avril 2017 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 septembre 2024, pour la somme en principal de 4.150,34 €.

Il ressort du décompte locatif versé aux débats que contrairement à ce que soutient la demanderesse, les causes du commandement de payer ont été couvertes avant le 23 novembre 2024, dès lors que les défendeurs ont payé la somme de 2.000 € le 19 octobre 2024, puis celle de 2.150 € le 25 octobre 2024, soit une somme globale de 4.150 €, qui s’impute sur les causes du commandement de payer en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil.

Dans ces conditions, la SCI R8B sera déboutée de sa demande tendant au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes (expulsion sous astreinte, condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et remise en état des lieux avant libération).

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société SCI R8B produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [G] et Madame [T] [H] restent devoir la somme de 2.376,73 € à la date du 30 décembre 2024.

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée à l'article VI du contrat de bail.

Monsieur [B] [G] et Madame [T] [H], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.376,73 €.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [G] et Madame [T] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront le coût de l’assignation en référé mais qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la notification de l’assignation à la préfecture.

La demande de distraction des dépens au profit de la SELARL Ariane Benchetrit sera rejetée, compte tenu de l’oralité de la procédure.

En l'absence d'information sur la situation financière des défendeurs et compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SCI R8B, Monsieur [B] [G] et Madame [T] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [G] et Madame [T] [H] à verser à la société SCI R8B à titre provisionnel la somme de 2.376,73 € (décompte arrêté au 30 décembre 2024, incluant décembre 2024) ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [G] et Madame [T] [H] à verser à la société SCI R8B une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [G] et Madame [T] [H] aux dépens, qui comprendront le coût de l’assignation en référé mais qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,