Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 4] [Localité 5]

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N° RG 24/02778 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2LAB

Minute : 25/00031

Société SEMISO Représentant : Me Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [Z] [L] [G] Madame [Y] [D] [B]

Copie exécutoire : Maître Maxime TONDI Copie certifiée conforme : Monsieur [L] [G] [Z] Madame [Y] [D] [B] Préfecture de SEINE-SAINT-DENIS Le 11/03/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Mars 2025

DEMANDEUR :

Société SEMISO [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Maître Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [L] [G] [Adresse 3] [Localité 5] Comparant en personne

Madame [Y] [D] [B] [Adresse 3] [Localité 5] Comparante en personne

DÉBATS : Audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 21 novembre 2019, la société SEMISO a donné à bail à Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 773,50 € et 215,51 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEMISO a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 août 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 6 décembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation solidaire au paiement de provisions.

A l’audience du 6 février 2025, la société SEMISO - représentée par Maître Maxime TONDI - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B] ; d'autoriser la séquestration des meubles dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner solidairement les défendeurs à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 5.063,90 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La société SEMISO consent finalement à l'octroi des délais de paiement suspensifs de l'acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, la société SEMISO fait valoir, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai requis et que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 5.063,90 € selon décompte en date du 3 février 2025.

Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B] comparaissent en personne et contestent le montant de la dette locative, en affirmant avoir effectué un paiement de 950 € le 4 février 2025, qui n’apparaît pas dans le décompte versé aux débats. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 140 € par mois en règlement de l'arriéré. Ils déclarent percevoir un revenu mensuel global de 3.300 € et avoir quatre enfants à charge.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Autorisée à le faire à l’audience, la société SEMISO a, par note en délibéré du 7 février 2025, communiqué un décompte actualisé de sa créance à la date du 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la société SEMISO justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales par la voie électronique le 21 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 21 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 août 2024, pour la somme en principal de 6.145,95 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société SEMISO produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B] restent lui devoir la somme de 4.113,90 € à la date du 7 février 2025.

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée à l'article 11 du contrat de bail.

Si Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B] soutiennent, à juste titre, avoir effectué un paiement de 950 € le 4 février 2025, ce paiement apparaît dans le décompte en date du 7 février 2025.

Ils seront donc solidairement condamnés à verser à la société SEMISO cette somme de 4.113,90 €, à titre provisionnel.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l’accord de la bailleresse, Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B], qui justifient avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d'apurer l'arriéré locatif, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEMISO, Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2019 entre la société SEMISO et Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 octobre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B] à verser à la société SEMISO à titre provisionnel la somme de 4.113,90 € (décompte arrêté au 7 février 2025, incluant janvier 2025) ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 140 € chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SEMISO puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B] soient solidairement condamnés à verser à la société SEMISO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B] à verser à la société SEMISO une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [L] [G] et Madame [Y] [D] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,