Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 5] [Localité 6]

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N° RG 24/02815 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2LJT

Minute : 25/00035

S.A. CLESENCE Représentant : Me Christophe SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de VERSAILLES

C/

Monsieur [G] [T]

Copie exécutoire : Maître Christophe SOVRAN-CIBIN Copie certifiée conforme : Monsieur [G] [T] Préfecture de SEINE-SAINT-DENIS Le 11/03/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. CLESENCE [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Maître Christophe SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de VERSAILLES

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [T] [Adresse 3] [Localité 7] non comparant, ni représenté

DÉBATS : Audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 25 mars 2022, la SA d'HLM CLESENCE a donné à bail à Monsieur [G] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 416,42 € et 108,69 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM CLESENCE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 septembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen statuant en référé par un acte du 3 décembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 6 février 2025, la SA d'HLM CLESENCE - représentée par Maître Christophe SOVRAN-CIBIN - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [T] ; et de condamner ce dernier au paiement d'une provision sur l'arriéré locatif actualisée à la somme de 5.400,27 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuel et des charges, outre une somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. La SA d'HLM CLESENCE s'oppose à l'octroi d’un quelconque délai au bénéfice du défendeur.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des articles 7, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 848 et 849 du code de procédure civile, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis et que la dette locative s’élève à la somme de 5.400,27 € à la date du 23 janvier 2025.

Bien que convoqué par un acte signifié à l'étude du commissaire de justice le 3 décembre 2024, Monsieur [G] [T] n’est ni présent, ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 4 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SA d'HLM CLESENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 25 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 2 f) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.400,12 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 novembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [G] [T] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA d'HLM CLESENCE produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [T] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.400,27 € à la date du 23 janvier 2025.

Monsieur [G] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5.400,27 €.

Monsieur [G] [T] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par la SA d'HLM CLESENCE du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En l'absence d'information sur la situation financière du défendeur et compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM CLESENCE, Monsieur [G] [T] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 2022 entre la SA d'HLM CLESENCE et Monsieur [G] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 2 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification de la présente ordonnance, la SA d'HLM CLESENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] à verser à la SA d'HLM CLESENCE à titre provisionnel la somme de 5.400,27 € (décompte arrêté au 23 janvier 2025, incluant décembre 2024) ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] à payer à la SA d'HLM CLESENCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

FIXONS à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] à verser à la SA d'HLM CLESENCE une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,