Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 4] [Localité 8]

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N° RG 25/00019 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2OOW

Minute : 25/00042

S.A. CDC HABITAT SOCIAL Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [N] [F] Madame [V] [F]

Copie exécutoire : Maître Nathalie FEUGNET Copie certifiée conforme : Monsieur [N] [F] Madame [V] [F] Préfecture de SEINE-SAINT-DENIS Le 11/03/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [F] [Adresse 2] [Localité 9] non comparant, ni représenté

Madame [V] [F] [Adresse 2] [Localité 9] non comparante, ni représentée

DÉBATS : Audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 14 juin 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 9], pour un loyer mensuel de 429,13 € et 243,14 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 août 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen statuant en référé par un acte du 18 décembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation solidaire au paiement de provisions.

A l’audience du 6 février 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL - représentée par Maître Nathalie FEUGNET - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F] ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement d'une provision sur l'arriéré locatif actualisée à la somme de 3.723,51 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actualisé augmenté des charges, outre une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. La société CDC HABITAT SOCIAL s'oppose à l'octroi d’un quelconque délai au bénéfice des défendeurs.

Au soutien de ses prétentions, la société CDC HABITAT SOCIAL fait valoir, au visa des articles 7, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, que les les causes du commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai requis et que la dette locative s’élève à la somme de 3.723,51 € à la date du 27 janvier 2025.

Bien que convoqués par un acte signifié à l'étude du commissaire de justice le 18 décembre 2024, Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F] ne sont ni présents, ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 26 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 14 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 août 2024, pour la somme en principal de 1.885,10 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 octobre 2024.

L’expulsion de Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.459,02 € à la date du 27 janvier 2025.

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée à l'article 4 du contrat de bail.

Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3.459,02 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.885,10 € à compter du commandement de payer (27 août 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F] seront également solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par la société CDC HABITAT SOCIAL du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

II.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En l'absence d'information sur la situation financière des défendeurs et compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2023 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 9] sont réunies à la date du 27 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification de la présente ordonnance, la société CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 3.459,02 € (décompte arrêté au 27 janvier 2025, incluant janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024 sur la somme de 1.885,10 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

FIXONS à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [F] et Madame [V] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,