Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/10337 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2FY3

Minute :

S.C.I. PICASSO S.A. SEYNA Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0922

C/

Madame [K] [E]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à : Mme [E]

Le 13 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 mars 2025;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société S.C.I. PICASSO, SCI, ayant son siège social [Adresse 5]

Société SEYNA, SA, ayant son siège social [Adresse 3]

représentées par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Madame [K] [E], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D'AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 15 décembre 2021, la SCI PICASSO a donné en location à Madame [K] [E] à compter du 1er janvier 2022, un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 680 euros outre provision sur charges de 80 euros, payables d‘avance au plus tard le 5 de chaque mois.

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2021, la société SEYNA s'est portée caution solidaire de Madame [E] pour paiement des loyers, charges récupérables, forfait de service, éventuelles indemnités d'occupation, coût des "frais, honoraires et déboires afférents aux contentieux juridiques dus aux impayés sous réserve que la procédure soit confiée à GARANTME", pour une durée de 12 mois tacitement reconductible dans la limite de 108 mois et dans la limite de 36 mois de loyers et de 90 000 euros.

Par procès-verbal de signification à personne du 30 mai 2024, la SCI PICASSO a fait commandement à Madame [E] de lui payer la somme de 1 344,92 euros au titre des loyers et charges dus au 1er mai 2024.

Par assignation du 4 octobre 2024, la SCI PICASSO et la société SEYNA ont fait citer Madame [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny lui demandant:

-de constater au 30 juillet 2024 et, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail

-de condamner Madame [E] à laisser libre le logement et en remettre les clés à la SCI PICASSO à compter de la date du jugement et à défaut d'avoir libéré les lieux dans le temps imparti d'ordonner l'expulsion de la défenderesse et de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait au besoin avec le concours de la force publique

-de dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution

-de condamner Madame [E] à payer la somme de 2 733,52 euros au titre des loyers, charges dus terme de septembre 2024, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation selon la répartition suivante:

* 564,92 euros à la SCI PICASSO

* 2 168,60 euros à la société SEYNA

-de condamner Madame [E] à payer à la SCI PICASSO une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisées parla remise des clés

-de condamner Madame [E] à payer à la société SEYNA la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens y compris le coût du commandement du 30 mai 2024

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 10 octobre 2024.

A l'audience du 13 janvier 2025, la société SEYNA et la SCI PICASSO indiquent que la dette locative est de 1 884,12 euros, terme de janvier 2025 inclus et demandent la condamnation de Madame [E] à payer à la société SEYNA la somme de 1 884,12 euros, mentionnant qu'il n'est rien dû au bailleur. Elles maintiennent leurs demandes initiales pour le surplus.

Madame [E] indique qu'elle souhaite rester dans le logement et demande des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer.

La société SEYNA et la SCI PICASSO ne s'opposent pas à l'octroi des délais sollicités sous réserve que soit prévue une clause de déchéance du terme.

MOTIFS

-Sur la résiliation du bail

Selon l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l'impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l'huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l'audience ;

L'assignation du 4 octobre 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 30 mai 2024 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l'audience;

La demande est donc recevable ;

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:

-le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative

-à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges

-si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

Le bail du 15 décembre 2021 contient une clause de résiliation de plein droit "à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie" ayant persisté plus de deux mois après commandement de payer;

Le commandement du 30 mai 2024 est régulier en la forme et il vise la clause résolutoire;

Il ressort du décompte produit qu'il est resté sans effet plus de deux mois ;

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies au 30 juillet 2024.;

Néanmoins, Madame [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire;

Il ressort du décompte établi par les sociétés demanderesses, arrêté au 10 janvier 2025, qu'il n'est rien dû à la SCI PICASSO ;

Il n'est pas contesté que la locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience;

Si la loi ne prévoit pas expressément la situation du locataire ayant déjà réglé sa dette à l'audience, rien ne justifie qu'il soit moins bien traité que celui qui se présente à la barre avec une dette locative résiduelle;

En conséquence, il convient d'octroyer des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire au bénéfice de Madame [E], de constater qu'elle les a déjà respectés, et de dire n'y avoir lieu à constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire;

Il est formé une demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation du bail;

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisfera pas à son engagement et le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer en contrepartie de la mise à disposition des lieux;

Compte tenu du caractère fondamental du droit au logement, le manquement du locataire à son obligation de payer le loyer et les charge régulièrement doit être d'une particulière gravité pour justifier la résiliation du bail;

Si Madame [E] a pu rencontrer des difficultés dans le paiement régulier de son loyer, il convient de relever que l'arriéré à la date de délivrance du commandement correspondait peu ou prou à deux mois de loyer et qu'elle n'est plus débitrice d'aucune somme à l'égard de son bailleur

Compte tenu de ces éléments, la résiliation du bail constituerait une sanction disproportionnée au regard des manquements intervenus;

La demande de ce chef sera rejetée;

La demande d'expulsion et l'ensemble des demandes subséquentes seront rejetées; -Sur la subrogation

Aux termes de l'article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle doit être expresse;

Selon l'article 1346-5 du même code, la subrogation ne peut être opposée au débiteur que si elle lui a été notifiée ou s'il en a pris acte;

Le subrogé ne peut avoir plus de droits que le subrogeant;

La société SEYNA produit trois quittances pour un montant total de 2 168,60 euros, au titre des loyers impayés de juillet, août et septembre 2024, aux termes de laquelle elle est subrogée dans les droits de la SCI PICASSO;

La délivrance d'une assignation qui, bien qu'elle ne mentionne pas qu'elle est délivrée par la dite société en sa qualité de subrogée, le développe dans l'exposé de ses prétentions et moyens, vaut notification au sens des dispositions susvisées ;

La société SEYNA justifie ainsi de sa qualité et de son intérêt pour agir;

-Sur la demande en paiement

Du décompte établi par les demandeurs, il ressort que la somme totale de 1 884,12 euros était due;

La société SEYNA est donc subrogée à concurrence de la somme de 1 884,12 euros ;

Il est constant qu'il n'est rien dû à la SCI PICASSO;

Madame [E] sera condamné à payer à la société SEYNA la somme de 1 884,12 euros;

Des débats, il ressort que la situation de Madame [E] justifie qu'elle soit autorisée à se libérer de sa dette par mensualités de 100 euros selon modalités spécifiées au dispositif;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l'instance;

Madame [E] sera tenue aux dépens, y compris le coût du commandement du 30 mai 2024;

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Rejette la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 15 décembre 2021 entre la SCI PICASSO et Madame [K] [E] ayant pour objet un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 9];

Rejette la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 15 décembre 2021 entre la SCI PICASSO et Madame [K] [E] ayant pour objet un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 9];

Rejette la demande d'expulsion et l'ensemble des demandes subséquentes ;

Condamne Madame [K] [E] à payer à la société SEYNA la somme de 1 884,12 euros, au titre du loyer et des provisions sur charges ;

Dit que Madame [K] [E] se libérera valablement en dix huit mensualités de 100 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, la première le 10 du mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité d'apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet pendant plus de quinze jours;

Rejette le surplus des demandes; Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit;

Condamne Madame [K] [E] aux dépens y compris le coût du commandement 30 mai 2024;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,