Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 13/03/2025

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N° de MINUTE : 25/221

N° RG 23/03290 - N° Portalis DBVT-V-B7H-VAC3

Jugement (N° 1122001019) rendu le 02 Mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Lens

APPELANTS

Monsieur [D] [R]

né le 01 Décembre 1978 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [N] [C] épouse [R]

née le 31 Mai 1987 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par Me François-Xavier Lagarde, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substitué par Me Céline Lepers, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

Madame [B] [T] née [Z]

née le 09 Juillet 1968 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Sylvie Dumoulin, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 21 janvier 2025 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025 après prorogation en date du 06 mars 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 juillet 2025

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Par acte sous seing privé du 23 octobre 2019, prenant effet au 6 novembre 2019, Mme [B] [T] a donné à bail à Mme [R] et M. [D] [R] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 985 euros.

Par courrier du 6 décembre 2021, M. et Mme [R] ont donné congé à leur à leur bailleresse.

Par acte du 21 juillet 2022, Mme [T] a fait assigner M. et Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens en vue d'obtenir le prononcé de la résiliation du bail ainsi que leur expulsion, leur condamnation à lui payer des dommages et intérêts en réparation de dégradations locatives et en réparation de son préjudice financier et un arriéré locatif, outre une indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement en date du 2 mai 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s'agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Dit que Mme [T] est redevable à l'égard de M. et Mme [R] de la somme de 980 euros au titre du dépôt de garantie ;

Condamné solidairement M. et Mme [R] à payer à Mme [T] la somme de 1 178,75 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Condamné solidairement M. et Mme [R] à payer à Mme [T] la somme de 105,60 euros au titre de la taxe d'ordure ménagère ;

Condamné solidairement M. et Mme [R] à payer à Mme [T] la somme de 5 020 euros au titre des dégradations locatives ;

Condamné M. et Mme [R] aux dépens ;

Rejeté le surplus des demandes ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

M. et Mme [R] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 13 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant le la condamnation au titre des dégradations locatives.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2024, M. et Mme [R] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement relativement au paiement du solde de loyer, du montant de la taxe d'ordure ménagère et de la restitution du dépôt de garantie ;

Infirmer le jugement s'agissant des dégradations locatives ;

Débouter Mme [T] de ses demandes ;

Condamner Mme [T] aux dépens de première instance et au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 2 500 euros concernant la procédure d'appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, Mme [T] demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [R] à lui payer la somme de 5 020 euros au titre des dégradations locatives ;

Statuant à nouveau,

Condamner solidairement M. et Mme [R] à lui payer la somme de 27 523,47 euros au titre du coût des travaux de remise en état du logement pris à bail ;

Confirmer les autres dispositions du jugement ;

Débouter M. et Mme [R] de leurs demandes ;

Condamner M. et Mme [R] aux dépens et à lui payer la somme 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande de la bailleresse au titre des réparations et dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (...)

Par ailleurs, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n'est pas subordonnée à l'exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe.

Néanmoins, la vétusté étant la dégradation d'un bien subséquente à l'usage de celui-ci, le locataire qui paie son loyer pour jouir de son logement ne peut être tenu pour responsable de celle-ci.

La cour rappelle qu'elle est tenue par les demandes des parties ; Mme [T] relève en l'espèce que le logement est dégradé en raison de la nécessité de remise en état de peintures, de certains radiateurs manquants, de la cabine de douche qui « a disparu », des nombreux trous dans les murs et pour certains qui ont été grossièrement rebouchés, des murs tâchés, « etc' ».

Elle énumère les désordres suivants :

- sur la façade, des dégradations sur les briques en raison des caméras posées,

- dans l'entrée, des trous et un radiateur manquant ainsi qu'une arrivée électrique sans cache protecteur,

- dans le salon, des éclats de carrelage, de la peinture défraichie et des trous, outre une trace d'infiltration,

- dans la cuisine, des éclats sur le carrelage, une peinture défraichie, un radiateur manquant, une grille de VMC disparue, la peinture tâchée, le plan de travail effrité.

Mme [T] termine son exposé par une seconde mention « etc' » en faisant référence à l'état des lieux de sortie, sans plus de précisions.

Or, cette mention « etc' » n'est pas une prétention en ce que cette demande, imprécise, ne confère pas de droit à la partie qui la requiert.

En l'espèce, la comparaison entre l'état des lieux d'entrée du 6 novembre 2019 et de l'état des lieux de sortie du 31 janvier 2022 auxquels il y a lieu de de référer pour un exposé exhaustif sur les points énoncés ci-dessus, tous deux ayant été établis par commissaire de justice de manière contradictoire, révèle les éléments suivants :

- L'ensemble des pièces du logement étaient décrites comme étant en « très bon état général » en dehors des WC dont la porcelaine, le réservoir et l'abattant étaient en « bon état général.

- Lors de la sortie, le commissaire de justice relève les désordres suivants qui ne peuvent être la conséquence d'une simple vétusté :

- dans l'entrée, des trous sur les murs et un radiateur manquant, les locataires ayant reconnu l'avoir retiré,

- dans le salon, des trous grossièrement rebouchés et des tâches sur les murs,

- dans la cuisine, des éclats sur le carrelage, un radiateur manquant qui laisse des trous (les locataires ayant reconnu avoir retiré le radiateur et changé les caissons de la cuisine qu'ils estimaient en mauvais état), la peinture des murs tâchée et le bois du plan de travail effrité,

- dans la salle de bains, des trous dans la faïence,

- sur la façade, des trous sont relevés, les locataires expliquant avoir installé un système de vidéo-surveillance.

L'étude des pièces produits au dossier ne permet en revanche pas d'établir que la cabine de douche « a disparu ».

Le devis établi le 9 février 2022 par la société PACO à [Localité 7] permet de chiffer ou d'estimer la réparation des désordres ainsi constatés qui ne peuvent être considérés comme la conséquence d'une simple vétusté liée à un usage paisible des lieux loués :

- pour l'entrée, le devis ne chiffrant pas précisément la réfection des murs pièce par pièce mais fixant à la somme de 5 298,80 euros la réfection des murs pour l'ensemble du rez-de-chaussée, il y a lieu d'estimer cette réfection de l'entrée à hauteur de 700 euros ; à cette somme s'ajoute le remplacement du radiateur à hauteur de 765 euros ;

- pour le salon, la réfection des murs sera estimée à 1 000 euros,

- pour la cuisine, le devis ne précise pas non plus la réfection des désordres repris ci-dessus en ce qu'il globalise le rez-de-chaussée, de sorte que cette réfection sera également estimée à 1 500 euros au regard des éléments du devis, outre le remplacement du radiateur à hauteur de 581 euros,

- pour la salle de bains, le rebouchage des trous est estimé à 350 euros,

- pour la façade, la réparation des briques cassées est estimée à 245 euros,

Soit un total de 5 141 euros.

Il y a lieu de déduire de cette somme le dépôt de garantie d'un montant de 980 euros dont il est acquis que celui-ci a été conservé par la bailleresse.

Il s'ensuit que M. et Mme [R] seront condamnés solidairement condamnés à payer à Mme [T] la somme de 4 161 euros au titre des dégradations locatives, déduction faire du dépôt de garantie conservé par Mme [T], le jugement étant infirmé dans ce sens

Les autres dispositions du jugement relatives aux loyers impayés et à la taxe d'ordures ménagères ne sont pas critiquées.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance ; toutefois, M. et Mme [R], partie perdante, seront condamnés à payer à Mme [T] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la première instance.

Le sens du présent arrêt conduit à dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d'appel et à dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant dans les limites de l'appel,

Infirme le jugement en ce qu'il a :

- condamné solidairement M. et Mme [R] à payer à Mme [T] la somme de 5 020 euros au titre des dégradations locatives ;

- débouté Mme [T] de sa demande d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. et Mme [R] à payer à Mme [T] la somme de 4 161 euros au titre des dégradations locatives, déduction faire du dépôt de garantie de 980 euros conservé par Mme [T] ;

Condamne solidairement M. et Mme [R] à payer à Mme [T] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la première instance ;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d'appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN