Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL de [Localité 10] [Adresse 3] [Localité 5]

N° RG 24/00385 - N° Portalis DB22-W-B7I-SJEB

JUGEMENT

Du : 13 Mars 2025

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

[M] [W] [L]

expédition exécutoire délivrée le à Me PEREZ

expédition certifiée conforme délivrée le à Mme [W] [L]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 13 Mars 2025 ;

Sous la présidence de Sophie GRASSET, Magistrat à titre temporaire, chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR , Greffier,

Après débats à l'audience du 13 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 1] [Localité 4]

représentée par Maître Marc-Antoine PEREZ de la SELARL PEREZ-MESSAGER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Madame [M] [W] [L] [Adresse 2] [Localité 6]

Comparante

A l'audience du 13 Janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025 aux heures d'ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 2 septembre 2014, la société OSICA aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Madame [M] [W] [L] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8] et par contrat séparé du même jour, elle lui donnait à bail un emplacement de stationnement sis [Adresse 9] à [Localité 7].

Le compte étant débiteur depuis fin 2023, suite à trois courriers restés sans suite, suivant acte du 16 avril 2024, le bailleur a fait adresser à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire dont les termes n’ont pas été réglés.

Par exploit du 16 juillet 2024, il l’a fait assigner devant le présent Tribunal afin d’obtenir avec exécution provisoire : La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat pour défaut de paiement du loyer et à titre subsidiaire, la résiliation du bail,l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, et ce en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique, l'autorisation de transporter et séquestrer le mobilier dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du locataire,le payement d'un montant de 5 688,14 € au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 1er juillet 2024 loyer de juin inclus,le versement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, incluant la consommation d’eau, depuis le 17 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,la condamnation au payement de la somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Monsieur le Préfet des YVELINES a été avisé de la présente affaire par voie dématérialisée le 17 juillet 2024.

La CAF des Yvelines a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mars 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 janvier 2025 à laquelle la demanderesse actualise la dette locative à la somme de 8 594,51 € au 3 décembre inclus et s’oppose à l’octroi de délais de paiement, ajoutant que des versements de 150 € sur 36 mois ne permettront pas de régler la dette.

Madame [W] [L] indique qu’elle a repris son travail à 80 % pour un salaire de 1900 € et qu’elle a versé 900 € en décembre. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 € par mois aux motifs que son fils qui travaille en alternance depuis 3 ans peut l’aider.

Le jugement est mis en délibéré pour être rendu le 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la résiliation du bail

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de payement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit du 16 avril 2024, le bailleur a fait commandement d'avoir à payer la somme de 3879,81 euros en principal.

Ce commandement délivré à la locataire reproduisait la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 susvisé, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 et mentionnait la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois et le juge n'a pas été saisi par la locataire aux fins d'obtenir des délais de payement et la suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement et de prononcer la résiliation du bail de l’emplacement de stationnement ;

Cependant, l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au tribunal d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de 3 années lorsque celui-ci est en mesure de justifier qu’il pourra les respecter et qu’il a repris le paiement intégral du loyer à la date de l’audience ;

En l'espèce, le décompte locatif fait apparaître que depuis le mois d’octobre 2023, seulement 4 versements ont été effectués et le rapport social adressé au tribunal indique que la locataire s’est présentée au rendez-vous sans justificatifs, de sorte qu’elle ne présente aucune garantie ;

Dans ces conditions, l’octroi de délais est inopportun ;

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Il est rappelé qu'en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l'huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l'exécution (article L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution).

-Sur l'indemnité d'occupation

Depuis l’acquisition de la clause résolutoire, Madame [W] [L] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois de janvier 2025, la dette locative incluant les indemnités d’occupation dues jusqu’au mois de décembre 2024 inclus.

Le bailleur sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant le mois échu.

-Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’obligation dont il se prévaut par la production du bail, du commandement de payer et du décompte locatif détaillé arrêté au 3 janvier 2025 à un montant de 8594,51 € échéance de décembre incluse et incluant le versement de 900 € effectué par la locataire le 25 décembre ;

Par conséquent, il convient de condamner Madame [W] [L] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 8594,51 € au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 3 janvier 2025 incluant le mois de décembre 2024 avec intérêts de droit à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

-Sur les autres demandes

L'exécution provisoire de la présente décision sera ordonnée.

Il parait équitable que Madame [W] [L] soit condamnée à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile eu égard à sa situation économique.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [W] [L] supportera les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire des contrats de bail conclus entre les parties concernant un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8],

PRONONCE la résiliation du bail concernant un emplacement de stationnement sis [Adresse 9] à [Localité 7],

DIT qu'à défaut par la locataire d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur,

DIT que Madame [W] [L] est redevable d'une indemnité d'occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [M] [W] [L] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 8594,51 € au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 3 janvier 2025 incluant le mois de décembre 2024 avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

CONDAMNE Madame [M] [W] [L] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges courantes à compter du mois de janvier 2025,

DIT que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant le mois échu et au pro rata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux,

DIT que le bailleur pourra en outre solliciter le payement des charges récupérables sur justificatifs,

CONDAMNE Madame [M] [W] [L] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

CONDAMNE Madame [M] [W] [L] aux entiers dépens comme visés dans la motivation, y compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE