Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL de [Localité 8] [Adresse 3] [Localité 5]

N° RG 24/00456 - N° Portalis DB22-W-B7I-SJ3O

JUGEMENT

Du : 13 Mars 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[E] [X], [O] [X]

expédition exécutoire délivrée le à Me PEREZ

expédition certifiée conforme délivrée le à Mme [X] Mr [X]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 13 Mars 2025 ;

Sous la présidence de Sophie GRASSET, Magistrat à titre temporaire, chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR , Greffier,

Après débats à l'audience du 13 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 1] [Localité 4]

représentée par Maître Marc-Antoine PEREZ de la SELARL PEREZ-MESSAGER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Madame [E] [X] [Adresse 2] [Localité 6]

non comparante

Monsieur [O] [X] [Adresse 2] [Localité 6]

non comparant

A l'audience du 13 Janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025 aux heures d'ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 11 décembre 1998 et avenant du 18 juin 2015, la société EFIDIS aux droits de laquelle est venue la société CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Monsieur [O] [X] et Madame [E] [X] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Le compte étant débiteur depuis fin 2023, après deux courriers restés sans effet, suivant acte en date du 25 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par exploit du 19 juillet 2024, la société CDC HABITAL SOCIAL les a fait assigner devant le présent Tribunal afin d’obtenir avec exécution provisoire : de voir déclarer acquise la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer sa résiliation pour règlement partiel et irrégulier du loyer,l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, et ce en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique,l'autorisation de séquestrer le mobilier dans un garde-meuble aux frais, risques et périls des locataires,la condamnation solidaire au paiement d'un montant de 3 213,44 € au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 1er juillet 2024, la condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, inclus la consommation d’eau, depuis le 26 juin 2024 jusqu'à la reprise effective des lieux,la condamnation solidaire au payement de la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. A l'appui de ses prétentions, elle a indiqué que les termes du commandement n’avaient pas été intégralement réglés.

Monsieur le Préfet des YVELINES a été avisé de la présente affaire par voie dématérialisée le 22 juillet 2024.

La CCAPEX a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 avril 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 janvier 2025 à laquelle la demanderesse actualise la dette locative à la somme de 403,94 € arrêtée au 3 janvier et n’est pas opposée à l’octroi de délais, conformément au plan d’apurement signé le 5 juillet 2024 avec des échéances mensuelles de 350 €.

Les défendeurs sont non comparants, bien que régulièrement cités à l’étude du commissaire de justice.

Le jugement est mis en délibéré pour être rendu le 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

- Sur la résiliation du bail

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de payement des loyers ou charges échus et un mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit du 25 avril 2024, la bailleresse a fait commandement d'avoir à payer la somme de 4148,91 euros en principal.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 susvisé, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les délais et le juge n'a pas été saisi par les locataires aux fins d'obtenir des délais de payement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au tribunal d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de 3 années lorsque celui-ci est en mesure de justifier qu’il pourra les respecter et qu’il a repris le paiement intégral du loyer à la date de l’audience ;

En l’espèce, bien que les défendeurs n’apportent aucun justificatif de leur situation familiale et financière, et en l’absence de rapport social, compte tenu de l’accord de la bailleresse pour l’octroi de délais et des efforts effectués par les locataires et de la baisse de la dette locative, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement, à savoir le règlement de la dette par des versements mensuels de 350 € en plus du loyer courant conformément au plan d’apurement signé le 5 juillet 2024 ;

Il est rappelé que ces délais paralysent l'application de la clause résolutoire et que cette dernière sera sensée n'avoir jamais joué si les délais sont respectés mais que si toutefois les locataires ne respectaient pas ces délais, la clause résolutoire reprendrait son plein effet dès le premier défaut de payement d’une échéance ou d’un loyer et avec les conséquences décrites infra.

-Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur justifie de l'obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail lequel contient une clause de solidarité, l’avenant, les courriers de relance, le commandement de payer et le décompte détaillé de la créance arrêté à la somme de 403,94 € au 3 janvier 2025 loyer de décembre inclus ;

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [E] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 403,94 € au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 3 janvier 2025 incluant le mois de décembre, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

- Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [X], parties succombantes, supporteront les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

Dès lors qu’ils ne justifient pas de leurs ressources et charges, il parait équitable qu’ils soient condamnés in solidum à payer à la société CDC HABITAL SOCIAL la somme de 300 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail susvisé conclu entre les parties concernant un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7],

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [E] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 403,94 € au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 3 janvier 2025 incluant le mois de décembre, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

SURSOIT à l'exécution des poursuites et AUTORISE les locataires à se libérer de leur dette en une échéance mensuelle de 350 € et une 2ème du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais

DIT que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué

DIT qu'en revanche qu'à défaut de payement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

1 - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets,

2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3 - qu'à défaut par les locataires d'avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré aux preneurs, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

4 -les locataires seront tenus au payement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges incluant la consommation d’eau qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

DIT que le bailleur pourra en outre solliciter le payement des charges récupérables sur justificatifs,

CONDAMNE in solidum [O] [X] et Madame [E] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

CONDAMNE in solidum [O] [X] et Madame [E] [X] aux entiers dépens comme visés dans la motivation, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE