Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7]

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N° RG 24/56531 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YL7

N° : 12

Assignation du : 23 Septembre 2024

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 13 mars 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDEUR

L’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT - OPH (Anciennement l’OPAC DE [Localité 7]) [Adresse 3] [Localité 4]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS - #P0173

DEFENDEURS

Monsieur [S] [M] [Adresse 1] [Localité 5]

Madame [C] [M] [Adresse 1] [Localité 5]

représentés par Maître Jamila MAJERI, avocat au barreau de PARIS - #B1092

DÉBATS

A l’audience du 13 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Par acte de renouvellement du 12 juin 2007, [Localité 7] HABITAT-OPH a donné à bail commercial à Monsieur et Madame [M] des locaux situés [Adresse 1] – boutique UG 000661, sous-sol, [Adresse 6], moyennant un loyer annuel de 10.159,90 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer une sommation de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 11 juillet 2024, à Monsieur et Madame [M], pour une somme de 12.694,97 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 30 avril 2024.

Par acte du 23 septembre 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur et Madame [M] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

A titre principal :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [M] et celle de tous occupants de leurs chefs des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

- condamner Monsieur et Madame [M] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 15.209,21 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 août 2024, 3ème trimestre inclus,

- condamner Monsieur et Madame [M] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,

- dire que ces sommes seront majorées des intérêts de retard au taux des avances sur titres de la Banque de France majorés de deux points et ce, à compter de leur exigibilité.

- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

- n’accorder aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant et de l’ancienneté de la dette.

A titre subsidiaire :

- n’accorder de délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyer et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe.

- à défaut en cas de retard ou de défaut de paiement, dire et juger que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion du preneur.

En tout état de cause,

- condamner Monsieur et Madame [M] au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

- condamner Monsieur et Madame [M] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et en ordonner la distraction au profit de la SELAS CLOIX et MENDES-GIL ;

Un renvoi a été accordé à la demande des défendeurs.

À l’audience du 13 février 2024, [Localité 7] HABITAT-OPH a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 15.587,70 euros. Le bailleur, compte-tenu d’échanges avec le preneur, a déclaré ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement, et a précisé que deux chèques étaient en cours d’encaissement pour un montant total de 7000 euros.

Monsieur et Madame [M], représentés, faisant valoir des problèmes de santé, ont sollicité un échéancier de paiement de 10 mois à hauteur de 878,77 euros par mois en plus des loyers courants, accompagné d’une clause de déchéance du terme.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, date de la présente ordonnance.

Par note autorisée en délibéré, reçue le 3 mars 2025, le bailleur a produit un décompte actualisé confirmant le paiement de 7000 euros.

MOTIFS

I - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité de la sommation de payer du 11 juillet 2024 en ce qu'elle correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe de la sommation, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. La sommation précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (page 11 du bail) et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. La sommation contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer cette sommation, [Localité 7] HABITAT-OPH n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Cette sommation détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 12.694,45 euros, 2ème trimestre 2024 inclus.

Les causes de cette sommation, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 août 2024, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon le dernier décompte actualisé, la créance s’élève désormais à la somme de 8.787,70 euros, arrêtée au 26 février 2025, 1er trimestre 2025 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision Monsieur et Madame [M] au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

La clause résolutoire du bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement d'un seul terme de loyer, la majoration automatique des sommes dues d'un intérêt de retard fixé au taux des avances sur titres de la Banque de France majoré de deux points. Toutefois, cette clause contractuelle est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, conformément aux prescriptions de l’article 1343-2 du code civil.

II - Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, de la position du bailleur, la bonne foi du preneur peut être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 10 mois à Monsieur et Madame [M] pour s’acquitter de leur dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III - Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, Monsieur et Madame [M] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

IV - Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur et Madame [M], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, avec bénéfice de distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l’espèce il est équitable de dispenser les défenderesses d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons Monsieur [S] [M] et Madame [C] [X] ép [M] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 8.787,70 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 26 février 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Disons que Monsieur [S] [M] et Madame [C] [X] ép [M] pourront s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 10 mensualités de 878,77 euros, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant le mois de signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 10 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour Monsieur [S] [M] et Madame [C] [X] ép [M] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de Monsieur [S] [M] et Madame [C] [X] ép [M] et à celle de tous occupants de leurs chefs avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir [Adresse 2] boutique UG 000661, [Adresse 8],

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à leur charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l'article 1343-2 du code civil ;

Condamnons Monsieur [S] [M] et Madame [C] [X] ép [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et ordonnons la distraction au profit de la SELAS CLOIX et MENDES-GIL ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 13 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ